“一房二賣”法律問題探析

應(yīng)麗燕

江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院，江蘇 無錫 214000

一、案情引入

甲與乙通過房產(chǎn)中介公司簽訂了《房屋買賣合同》一份，約定甲將其所有的房屋出售給乙，合同同時對房屋價款、款項支付方式等各自權(quán)利義務(wù)做了約定。此后，乙按約履行了繳納房款義務(wù)，但是至房屋過戶前，甲通過中介告知乙其已經(jīng)在此之前就將房屋出售給了丙，且已經(jīng)交付了房屋鑰匙給丙，并提供了其與丙簽訂的另一份《房屋買賣合同》，故與甲的合同無法繼續(xù)履行，愿意退還已收房款并支付違約金。但是，對此乙并不認(rèn)可，其表示雖其系后手買家，但已經(jīng)依約支付了全部房款，且其在購房前即隨房產(chǎn)中介人員對房屋周邊環(huán)境及房屋內(nèi)情況進(jìn)行現(xiàn)場查看，房屋處于空置狀態(tài)。另，其購入的合同價格明顯高于丙，甲在此情況下仍表示要將房屋出售給丙，顯然其與丙的合同系在甲意欲漲價未果后拒絕與其繼續(xù)履行而后補(bǔ)簽的假合同。

對于購房者乙和丙而言，其均與房屋所有權(quán)人甲簽訂了房屋買賣合同，雖均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)或辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，但是乙和丙均有權(quán)要求甲按約履行合同義務(wù)，辦理過戶登記手續(xù)。但是一套房屋只能賣給一方，乙和丙只有一方能依約取得房屋所有權(quán)，另一方的合同目的只能落空，其僅能通過其他渠道要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。在此種“一房二賣”之下，誰能取得房屋所有權(quán)？

二、“一房二賣”處理方法

上述案例即典型的因“一房二賣”導(dǎo)致的糾紛。所謂“一房二賣”，通俗講就是賣方將其所有的同一套房屋同時或先后出賣給兩個買受人，并分別與該二人簽訂房屋買賣合同。實踐中，存有房地產(chǎn)開發(fā)商作為賣方產(chǎn)生的一房二賣，此種即商品房買賣合同糾紛項下“一房二賣”，另一種是二手房買賣過程中產(chǎn)生的“一房二賣”。

雖然我國法律對不動產(chǎn)的“一物多賣”尚未有明確的規(guī)定，但是對于一般動產(chǎn)①和特殊動產(chǎn)②均已經(jīng)有明確的規(guī)定。鑒于此，在我國現(xiàn)有法律體系下，結(jié)合房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，當(dāng)出現(xiàn)“一房二賣”時，可以參考如下原則。

(一)如有一方在簽訂房屋買賣合同后依約完成了房屋的過戶登記手續(xù)，則該方有權(quán)主張房屋所有權(quán)，另一方可依據(jù)債權(quán)請求權(quán)向賣方主張合同違約責(zé)任。不動產(chǎn)的物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記才能發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。③我國對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一嚴(yán)格的登記制度，不動產(chǎn)的物權(quán)變動，必須以登記為必要條件，“一房二賣”買賣合同均有效的情形下不會必然導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動。因此，對于沒有辦理房屋過戶手續(xù)的一方而言，其無法對抗已完成房屋過戶登記手續(xù)的一方，其享有的僅是對賣方債權(quán)請求權(quán)。此外，除了房屋過戶登記手續(xù)之外，為了房地產(chǎn)交易的安全和正常秩序，我國的房地產(chǎn)交易市場還存在網(wǎng)簽備案手續(xù)，類似于預(yù)告登記，此種亦有公示力和公信力，該情況下，買方亦可據(jù)此主張房屋所有權(quán)。當(dāng)然，無論基于何種情形，若該方是基于惡意取得房屋所有權(quán)的，則另當(dāng)別論。

(二)若數(shù)位買受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，亦未辦理房屋預(yù)告登記手續(xù)，則房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于已經(jīng)合法占有案涉房屋的一方。與《買賣合同司法解釋》需要先行受領(lǐng)交付不同，房屋作為不動產(chǎn)，需要嚴(yán)格遵守不動產(chǎn)登記制度，故即便已先行占有亦不能對抗已辦理登記過戶手續(xù)的買方。何為占有？實踐中，通常以“交鑰匙”為準(zhǔn)，賣方在簽訂合同之后向買方交付了案涉房屋的鑰匙，即視為完成交付、轉(zhuǎn)移占有。但本文認(rèn)為，占有應(yīng)當(dāng)是指對房屋事實上的控制和支配，不能簡單機(jī)械的以“交鑰匙”作為標(biāo)志，因為在實踐中并不能排除賣方與買方的惡意串通。上述案例的丙方在取得鑰匙后并未實際入住、裝修等，故無法依此獲得所有權(quán)。

(三)對賣方而言，其主要合同目的就是獲取房屋價款，因此，在買方均未辦理過戶登記手續(xù)、亦未實際占有房屋的情況下，應(yīng)當(dāng)以買方的合同實際履行情況為準(zhǔn)，即買方支付的購房款情況。當(dāng)一方買受人先行全部支付了房款，其已完成了合同的主要義務(wù)，其當(dāng)然有權(quán)要求賣方協(xié)助其履行房屋過戶登記手續(xù)，這樣也是最大程度的維護(hù)了買賣合同雙方的利益。上述案例中，乙方所簽的合同雖在后，但是其已經(jīng)按約按時支付了購房款，相較于丙方而言，其更為全面的履行了合同的義務(wù)，該房屋的買方應(yīng)確定為乙方為宜。

(四)若上述情況均不存在，則應(yīng)遵“先來后到”，對于簽訂在前的合同主張應(yīng)予以支持。合同成立即生效，賣方與多位買方簽訂的買賣合同均應(yīng)有效，對于買方而言，均有權(quán)根據(jù)合同約定向賣方主張合同權(quán)利。但是如果不存在前文所述情況，基于公平誠信原則，先行買方的房屋所有權(quán)請求應(yīng)當(dāng)支持，因為當(dāng)后買方與賣方簽訂買賣合同之時，房屋上已經(jīng)存在先買方的權(quán)利。

三、結(jié)語

“一房二賣”是我國房地產(chǎn)交易中的一個突出問題，尤其近幾年房價的水漲船高，賣方為獲取更高經(jīng)濟(jì)利益而“一房二賣”的情形屢見不鮮，由此也產(chǎn)生了一系列的法律問題和社會問題。實踐中，確定其中的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案例的具體情況，綜合考慮各方的利益、合同履行情況等予以確定。

[ 注 釋 ]

①《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條[Z].

②《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條[Z].

③《物權(quán)法》第九條[Z].