抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記效力分析

安一凌 石 興

遼寧省沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110013

一、案情

銀行起訴請求：解除我行與賀某、信盟公司簽訂的住房按揭抵押借款合同，信盟公司承擔(dān)連帶責(zé)任；要求賀某償還我行借款本金及利息；我行對賀某抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，對獲得的價款優(yōu)先受償。

賀某辯稱，1、本案房屋是2002年簽訂的買賣合同，約定2003年交房，但到2005年還沒有交房，我與信盟公司簽訂了《退房協(xié)議書》，約定后續(xù)事宜均由信盟公司處理。2、銀行主張優(yōu)先受償權(quán)我沒有異議，訴爭房屋的權(quán)益均與我無關(guān)。

信盟公司未出庭應(yīng)訴及提交書面答辯意見。

法院查明，2002年8月1日賀某與信盟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定賀某購買信盟公司開發(fā)的別墅。賀某于2002年8月12日與銀行簽訂《個人住房按揭(抵押)借款合同》。賀某以自己購買的上述房產(chǎn)作為抵押，同時信盟公司為賀某的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2002年8月15日，賀某向沈陽市房產(chǎn)局申請辦理了個人貸款購房抵押備案登記。因信盟公司未能按期交房，2005年8月12日，賀某與信盟公司簽訂退房協(xié)議書一份，約定信盟公司同意賀某將房屋退還，賀某的貸款由信盟公司償還。信盟公司接收房屋后開始繼續(xù)償還貸款，并將賀某已支付給信盟公司的房屋首付款及償還給銀行的貸款全部償還給賀某。直至2013年6月，信盟公司因單位資金緊張，未能繼續(xù)償還貸款。

二、審判

XX法院再審認(rèn)為，賀某依約履行了給付購房款的義務(wù)后，信盟公司因逾期交房超過30日，賀某與信盟公司達(dá)成《退房協(xié)議書》。銀行有權(quán)請求解除其與賀某、信盟公司簽訂的《個人住房按揭(抵押)借款合同》。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八十四條的規(guī)定，賀某與信盟公司在《退房協(xié)議書》中約定由信盟公司償還涉案貸款確系債務(wù)轉(zhuǎn)移行為，在沒有證據(jù)證明已經(jīng)得到銀行同意的情況下，雙方此約定對銀行不發(fā)生法律效力。根據(jù)《個人住房按揭(抵押)借款合同》的約定及合同相對性原則，應(yīng)由賀某承擔(dān)償還借款本金及利息的責(zé)任，信盟公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，故對于銀行提出的賀某與信盟公司簽訂的《退房協(xié)議書》中約定原賀某的銀行按揭貸款由信盟公司償還，對銀行不發(fā)生法律效力的再審請求予以支持。銀行有權(quán)依據(jù)合同相對性原則要求借款人賀某承擔(dān)還款責(zé)任。關(guān)于銀行提出的對訴爭房屋行使優(yōu)先受償權(quán)的再審請求，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百八十條、第一百八十七條的規(guī)定，抵押權(quán)自抵押登記時設(shè)立，而本案銀行對于涉案房屋僅辦理了抵押備案登記，該備案登記屬于預(yù)告登記性質(zhì)，并非抵押權(quán)設(shè)立登記，并不直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。故原審判決銀行對訴爭房屋不享有抵押權(quán)及優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利正確，對于銀行提出的該項再審請求不予支持。

XX法院再審判決：一、確認(rèn)賀某與信盟公司簽訂的《商品房買賣合同》已解除；二、解除賀某與銀行、信盟公司簽訂的《個人住房按揭(抵押)借款合同》；三、賀某返還銀行的本金及利息；四、賀某償還銀行的利息、罰息；五、信盟公司對上述欠款承擔(dān)連帶保證責(zé)任；六、駁回賀某、銀行的其他訴訟請求。

三、評析

本案中涉及到房產(chǎn)登記部門出具的《關(guān)于個人貸款購房抵押備案登記的批復(fù)》系抵押預(yù)告登記，其是否具有抵押權(quán)設(shè)立登記同等效力原審法院與再審法院存在爭議。原審判決均認(rèn)為該登記批復(fù)等同于抵押登記，該抵押權(quán)自備案登記批復(fù)時設(shè)立，因此支持了銀行要求對案涉房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的主張。再審法院認(rèn)為，不動產(chǎn)登記部門對案涉房產(chǎn)抵押備案登記的批復(fù)，應(yīng)屬于預(yù)告登記，具有債權(quán)的性質(zhì)，其與抵押權(quán)設(shè)立登記具有本質(zhì)的不同，并不具有相同的法律效力。根據(jù)物權(quán)法第一百八十七條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。該法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。由上述規(guī)定可知，本案《關(guān)于個人貸款購房抵押備案登記的批復(fù)》系不動產(chǎn)登記部門對抵押權(quán)的預(yù)告登記，其所登記的并非具有物權(quán)效力的抵押權(quán)，而是一種具有法定排他效力的請求權(quán)，以保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，銀行辦理的是房屋抵押權(quán)備案登記，具有預(yù)告登記的性質(zhì)，意味著當(dāng)滿足抵押登記條件時或約定期限屆滿時，銀行有優(yōu)先對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的物權(quán)處分，但并非直接對案涉房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)，也不具有終局性，是一種對案涉房屋不具備辦理抵押權(quán)設(shè)立登記條件時的抵押權(quán)預(yù)告登記，如果要享有抵押權(quán)必須在具備登記條件時將抵押備案登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)設(shè)立登記。筆者建議因抵押備案登記不具有物權(quán)效力，僅有對抗他人處分該不動產(chǎn)的權(quán)利，銀行在具備抵押權(quán)設(shè)立登記條件時，應(yīng)及時向不動產(chǎn)登記部門辦理抵押權(quán)登記，才能依法享有對抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，避免不必要的損失。