淺析破產程序中不動產租賃合同處置

范永興

浙江浣紗律師事務所，浙江 諸暨 311800

一、破產程序中一般合同處置規則

破產程序中的合同可以根據合同的實際履行情況簡單分為兩類：雙方均未履行完畢合同以及一方已經履行完畢的合同。實務中，管理人對待一方已經履行完畢的合同，應區分系債務人未履行完畢還是合同相對方未履行完畢。對于債務人已完全履行而對方當事人尚未履行或未履行完畢的合同，管理人無權解除，而只能要求對方當事人繼續履行。對于對方當事人已完全履行而債務人尚未履行或未履行完畢的合同，繼續履行合同極有可能導致惡意負債或構成個別清償行為①，管理人原則上不能決定繼續履行，但繼續履行有利于債務人財產價值最大化的除外。

同時根據破產法第18條規定，即“自人民法院受理破產申請之日起兩個月內，管理人未通知對方當事人解除或者繼續履行的，或者自收到對方當事人催告之日起三十天內未答復的，視為解除合同，但合同雙方自愿繼續履行除外”，此即管理人對待履行合同處置行使的一般規則。在管理人選擇繼續履行合同時，可以在雙方協商一致的前提下對原合同約定的履行數量、期限、方式等內容甲乙必要的變更，或對合同的解除條件作新的約定。

二、不動產租賃合同及其特殊性

(一)不動產租賃合同的概念

不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。根據合同法第212條之規定，不動產租賃合同是指不動產出租人將租賃物(房產、土地等不動產)交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在不動產租賃合同中，一般存在雙方當事人，其中提供租賃物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。

(二)不動產租賃合同的特殊性

不動產租賃合同較之一般合同而言，其特殊性體現在租賃權上。從本質上說，租賃權為債權，而非物權。但是根據合同法第229條“買賣不破租賃”規定，租賃權被賦予一定的物權效力②。除此之外，在破產程序中，不動產租賃合同的特殊性主要體現為對于債務人資產變價、破產程序推進具有決定性影響。主要表現為：1、在承租人破產的情況下，欠付租金情況普遍存在；根據接管到的債務人財產往往無力支付租金；租賃合同解除影響債務人資產處置變價時間；生產型企業資產僅為部分生產設備，資產變價款極有可能不足以支付搬運費用、拆卸費用、場地占用費用；同時也存在場地尋找的問題。故對于承租人破產情形，盡可能與出租人協商繼續租賃，支付相應保安、場地占用費用，同時設置兜底條款，保證資產變價價值存在；2、對于出租人破產情形，同樣存在承租人大規模投入裝飾裝修問題；債務人場地增加設施取回問題以及承租人生產經營，職工問題及社會問題。實務中，出租人破產的情形往往成為管理人處置待履行租賃合同的焦點問題。

(三)不動產租賃合同處置規則

1.債務人財產價值最大化與社會本位的有機結合

實現債務人財產價值最大化是管理人制作財產變價方案、實現破產財產變價變現的決定性因素，也是管理人履職的基本要求。在不動產租賃合同合同，實現破產財產價值最大化是管理人首要考慮因素，但同時，應充分考慮到租賃合同的繼續履行、解除對于租賃人的生產經營、職工穩定等的影響，實現破產財產價值最大化與社會本位的有機結合。

2.根據租賃合同真實性、履行、租賃期限、租金等綜合判斷

對于不動產租賃合同的處置，需要根據租賃合同的實際情況來判斷如何應對。對于偽造、未實際履行的租賃合同，管理人應依法處置，確認合同無效或通知解除租賃合同。對于以租抵債的租賃合同，區分租賃合同的實際履行情況及對債務人財產變價的影響確認合同是否繼續履行。而對于租賃期限相對較短、租金收入較高的租賃合同，管理人可在報人民法院后選擇繼續履行合同的方式。

3.合同任意解除規則嚴格適用及承租人權益保障

由于租賃權具有部分物權效力，合法有效的租賃合同理應得到破產法的特殊保護。實務中專家學者及人民法院審判實踐中，已經多次強調不動產租賃合同出租人破產情形下對于管理人任意解除權的限制及承租人權益保護問題。尤其是現實務中一般認為合同解除的情況下，預付租金、押金以及裝修殘值損失等可作為共益債務優先清償，或部分未形成附合的裝飾裝修物、租賃人增加設備等由租賃人行使取回權③。

三、不動產租賃合同的繼續履行與“帶租拍賣”

不動產租賃合同有其特殊性，在破產程序中亦應得到特殊保護，但是實務中租賃權的附加往往會導致債務人資產變價異常困難，債務人財產價值無法實現最大化，管理人亦傾向于利用待履行合同的解除規則來解除不動產租賃合同，“帶租拍賣”在實務中極少存在成功實踐。筆者以自身承辦的諸暨神鷹康星化工破產案件來簡析本案中“帶租拍”的適用原因及成功實踐。

諸暨神鷹康星化工有限公司由第三人德天紡織有限公司、諸暨康星化工科技股份有限公司以及浙江神龍有限公司三家單位承租，在管理人接管時自身主營業務已不再經營，僅依靠租賃收入維系單位運轉。經調查核實相關情況，管理人團隊討論形成基本處置方案并報人民法院，本案采取“帶租拍賣”的方式，最終上述破產財產第四次司法網拍溢價1800萬元，以高于評估價70%的價格成交(本地基本資產變價在評估價50%左右)。本案中，管理人制定“帶租拍”資產變價方案主要考慮以下因素：

(一)“買賣不破租賃”原則的適用

神鷹集團公司與中國銀行諸暨支行簽訂借款合同，康星化工公司以工業房地產(租賃物)提供抵押擔保，其中神鷹集團公司多次轉貸，借新還舊。從合同法律關系上分析，雖雙方債權債務關系及抵押關系具有連續性，但借新還舊情形下的法律后果應當認為主貸款合同已經履行完畢，相應抵押權一并消滅，借新行為視為新債務。本案中租賃合同簽訂時間為2013年10月11日，“借新還舊”新債務的形成時間為2016年3月18日至2017年3月18日期間，康星化工公司以自有工業房地產提供最高額抵押擔保的時間為2016年4月20日，即抵押權的設定時間晚于租賃權的設定時間。根據物權法相關規定，訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，租賃權應不受抵押權影響，“買賣不破租賃”原則應依然適用。

(二)破產法第十八條的適用問題

根據破產法第十八條之規定，從法理而言，管理人對該類合同是否繼續履行具有決定權。但當出租人破產時，對管理人的合同解除權應加以限制，嚴格限定解除合同的條件以防止濫用解除權損害合同相對人的利益。同時如果承租人選擇履行未到期租賃合同，管理人應給予租賃權充分尊重，并在變價出售租賃物時適用買賣不破租賃的規則和優先購買權的規定。

(三)政府紀要“印染企業整合搬遷”影響問題

1.根據最新政府紀要文件精神，承租人極有可能要根據政策于近2年搬遷至規劃園區。若債務人資產變價前前解除租賃合同，與承租人德天公司合同解除訴訟糾紛勢在必行。且有可能一審、二審、執行等整個訴訟程序走完，其已屆政策要求搬遷時間而根據政府政策文件搬走，此種情形下訴訟毫無意義。這樣不僅會極大拖延破產程序處置進程(合同解除訴訟有結果后方能確定資產處置時間及方法)，且對于管理人接管后直至買受人確定前租賃費用的收取造成較大障礙。

2.承租人根據政策要求搬遷致使合同目的無法實現而與管理人或買受人解除合同屬于不可預知風險，該類合同解除與管理人無關。而依據現有合同管理人單方解除租賃合同，且不說訴訟程序漫長，根據破產法規定德天公司可就合同解除的損害賠償申報債權。在一定程度上來說，合同繼續履行不會導致損害賠償債權的產生，有利于提高債權的清償率。

(四)對于意向買受群體的影響

根據政府文件及環評政策，印染企業整體搬遷計劃完成時間為2019年3月之前。也就是說，對于買受人而言，其承受標的物之上租賃權屬存在至多兩年?；谂馁u變價啟動程序需要的必要時間以及降拍成交的相關程序時間，基本上移交買受人之后租賃狀態一年半左右會因為政策搬遷問題致使租賃合同無法履行而解除。期間，買受人可以享受500萬元每年的租賃費及排污權可在不需要的時候直接出讓(市場行情好)的利處。這對于意向買受人而言是相當有益的，有利于擴大意向買受群體。

(五)利于實現債務人財產價值最大化及承租人職工穩定

帶租拍賣的處置方式可以實現債務人資產快速變現，且期間管理人每年可入賬租金收入，因債務人主營業務已不再存續，上述租金收入為除不動產變價款外全部可得收入。同時，承租人近500名職工未受到合同解除的影響，維持了生產力，維系了職工的穩定。該處置方式一定程度上來說實現了破產財產價值最大化與社會價值的有機統一。

四、結語

破產程序中不動產租賃合同的處置問題涉及到破產程序是否能夠有效推進，破產管理人在選擇合同是否履行時應綜合考慮債務人財產價值最大化及社會本位因素，盡可能保護利益各方的合法權益，制作切合實際的資產變價處置方案。本文著重強調了不動產租賃合同在破產程序中的特殊性，以及管理人在實務承辦中設置“帶租拍賣”方案的各項考慮因素，以供分享。不正之處，希予指正。

[ 注 釋 ]

①余俊福.中國破產管理人實務[M].法律出版社，中國法律圖書有限公司，2015.42.

②余俊福.中國破產管理人實務[M].法律出版社，中國法律圖書有限公司，2015.42.

③王欣新.論破產程序中未到期不動產租賃合同的處理方式[J].法學雜志，2015(03)：60-71.