淺談承租人的優先購買權

連業明

（264300 山東劍琴律師事務所 山東 榮成）

一、承租人的優先購買權性質

在司法實踐中，由承租人的優先購買權而引發的糾紛層出不窮，而由于《民通意見》第118條的“錯誤”規定，造成了很多審判人員的困擾。出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定，該合同為無效合同。《民通意見》是最高法院的司法解釋，其強制性規定并不能致依法成立的合同當然無效。2009年最高法院《關于房屋租賃合同糾紛具體應用若干問題的解答》實際上已經廢除了《民通意見》第118條，但《解答》在承租人的優先權規定上仍然模糊。筆者以為無論從法理本身還是司法實踐中來看，都不應當在法律中規定承租人享有優先購買權。

（1）物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。故物權是一種直接支配物并享有物之利益的權利，其作為財產權而享有一定利益，這種利益是可以通過等價交換、轉讓等途徑實現其財產價值的。實踐中承租人的優先購買權具有一定身份附屬性，只有特定的承租人可享有，承租人無法將這一權利轉讓給第三人，因此優先購買權是一種具有特殊身份對應關系的債權。

（2）物權是絕對權、對世權，具有絕對保護性，一切不特定的義務人均負有不可侵害之義務，因此任何人侵害物權時，物權人都可行使物上請求權。事實上從我國立法實踐來看，只規定了出租人應履行出租義務，第三人不負有配合承租人實現其優先購買權的義務，也就是說該權利所對應的義務附隨于買賣關系，并且是只針對出賣人的附加義務，因此承租人的優先購買權只是針對特定對象的一種權利，符合債權的一般特征。

二、不宜在法律層面賦予承租人優先權

（1）物權的種類和內容只能由法律設定，我國《物權法》對承租人的優先購買權未做相應規定。最高院的司法解釋將房屋租賃權物權化，使其具有先于債權的效力，這明顯不符合《立法法》的規定，與上位法相抵觸。故根據《立法法》的規定，該最高院的司法解釋的法律效力值得商榷。

（2）在法律層面規定承租人的優先購買權不具有可操作性。最高院《關于房屋租賃合同糾紛具體應用若干問題的解答》第二十一條規定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其它侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的人民法院應予以支持。但這種賠償責任無法具體化、價值化，優先購買權是一種期待權，是將來可能取得權利的權利，其權利的實現有待于條件的成熟，在條件未成熟時權利人不能向他人主張任何權利。這種期待實現的利益受到侵害時，就產生了侵權責任。根據《侵權責任法》的相關規定，如承租人起訴法院要求賠償，因不符合《侵權責任法》的規定，故其權利難于得到法律的保護。要明確這種責任的大小就必須知道當事人遭受的損失，而實際上沒有辦法對于一個購買機會的失去進行具體物質化，因此該條文勢必成為一句空話。其實可以嘗試引導當事人在自愿平等的情形下簽訂關于優先權受到侵害的違約條款，而不應當從立法層面上妨礙當事人的意思自治。

三、不應過度保護承租人的優先購買權

（1）立法將租賃權強化是追求法律的秩序價值，維護已有的不動產占有利用關系，避免所有權與使用權關系分離，使已有的房屋租賃關系得以延續。事實上在我國現行法律中，“買賣不破租賃”已經很好地維護了租賃關系的穩定。承租人是基于租賃的意思表示而與出租人建立平等的民事關系，優先購買權的法律規定則是生硬地逼著當事人產生一個新的購買的意思表示。況且當承租人變成房東之后，是否一如既往的按照原租賃合同的規定利用該房屋呢？從這一點來看秩序的價值也無法保證實現。物權所有人基于出租的意思表示出租房屋，基于出賣房屋的意思表示出賣房屋是民法領域內“法無禁止即自由”的價值體現，自由與秩序的價值何者更值得追求呢？

（2）租賃權物權化另外還追求了法律的公平價值，傳統看來不動產的租賃對于承租人的正常生產和生活有重要的影響，相對于承租人而言，出租人更具經濟上的強勢地位，因此從立法層面保護弱勢群體利益，避免使承租人因房屋的出賣而遭不利。因此“買賣不破租賃”保證了承租人在房屋出賣后租賃權不受影響。實際上優先購買權保護的只是一個購買機會，在經濟快速發展的現代社會，各種商品的價格隨著市場供求而迅速波動，出租人要履行通知的義務，必然會因此而喪失使房屋最大價值化的機會，致使出租人的權益受到損失，由于中國目前處于大規模城鎮化進程中，房屋的價格一直快速上漲，正因為如此優先購買權在承租人的眼中才成為一種權利，但當房屋價格回落時法律賦予的這種權利就是空談，況且承租人優先權所對應的義務也未能體現，法律所追求的公平價值不應當厚此薄彼。

四、小結

基于我國司法實踐中目前并未承認物權的無因性，第三人主觀上是否為善意也應考慮，如果第三人確實并不知道租賃協議存在，可認定為善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人與第三人惡意串通損害承租人優先購買權的，盡管第三人已辦理房屋產權登記手續，也應予以撤銷。

綜上所述，隨著社會商品經濟的發展，優先購買權的法律規定逐漸成為房屋交易的瓶頸，增加了交易中的不確定性及交易的時間成本。為使整個社會更加和諧，法律不宜強硬地作出不合理的規定，而應當將優先權回歸給當事人自主約定。故筆者認為，應當之間廢除承租人的優先購買權。

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