宅基地使用權轉讓的可行性

劉曼歌

（210095 南京農業大學 江蘇 南京）

宅基地是我國農村集體土地的重要組成部分，宅基地使用權與土地承包經營權、建設用地使用權、地役權等相并列，是一項獨立的用益物權。宅基地使用權制度是我國所特有，國外并沒有與之相同的法律制度。我國現在沒有對于宅基地概念的統一定義，學界對此各持不同觀點，法律在《物權法》第152條中規定“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。對此分析，可知宅基地是僅農村居民享有的，農村居民可以依照法律規定的程序對其進行占有和使用，宅基地的使用范圍即在其上建造房屋住宅和附屬的建筑設施等。

一、不會造成農村百姓流離失所的情況

宅基地制度在轉讓之初就是為了保障農民的住房需求。很多學者有一種觀點，認為如果放開了宅基地使用權轉讓的門，則宅基地市場上更多的潛在購買者還是城鎮居民，而農民在經濟地位和購買力上都處于弱勢地位，因此宅基地市場的開放會造成農村居民無住房、流離失所的局面。這其實是一種多余的擔心，目前現實中的情況并非如此，很多的農民并不是需要宅基地這個保障性住房才能夠生存下來，土地對于農民的影響已經越來越小，農村的勞動力更多向城鎮轉移，大量農村勞動力進入城鎮務工。農民家庭從土地中獲得的收入在農民家庭中的收入占比已經越來越小。

放開宅基地使用權轉讓非但不會造成百姓居無定所，反而可以改善農村居民的財產收益，改善農民的生產生活環境，同時對于土地資源有更合理的分配和利用。宅基地的使用權轉讓是一個非常關鍵、非常重要的問題，能否處理好這個問題，決定著社會的和諧和穩定。據調查，我國首都北京宅基地的轉讓市場早已形成，農民在轉讓的時候獲得了資金，改善了自己的生活，而很多來京的購買者大多數為外地務工人員，他們沒有能力住在北京市區內，而在農村的租住和購買則使他們擁有了一個安穩的住所，這在一定程度上促進了社會的穩定和治安管理的有序。

二、不會造成耕地損失、土地資源流失的局面

宅基地使用權轉讓與土地資源的流失和耕地的損失之間沒有必然的聯系，宅基地使用權轉讓的放開不會造成耕地和土地的流失，反而是限制宅基地使用權的轉讓會造成農村宅基地的大量閑置，閑置的房屋是農民合法獲得的，集體也無法予以收回。城鎮有著良好的居住環境和師資力量，農民為了給孩子和自己一個良好的教育環境和生活環境，而努力進入城鎮當中，隨著大量農村居民的涌入，城鎮的土地供不應求，因而開始以公共利益的名義征用土地。而真正進行了合理開發、合理規劃的并不多，造成了很多土地資源的浪費、耕地資源流失。宅基地使用權轉讓屬于二級市場，而國家可以通過對獲得宅基地的審核批準來控制宅基地使用權的總量，進而對宅基地市場進行控制。開放宅基地轉讓不僅是為了調整土地供需問題，也同時可以加強對土地資源利用，并監督、限制公權力對于土地資源的非法利用。

三、城鄉一體化發展的需要

城鄉一體化是我國近年來社會發展的目標，2008年10月份,黨的十七屆三中全會通過了《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》，將建設統籌城鄉一體化、逐步消除城鄉二元結構，以城市經濟發展帶動農村發展等作為工作重點。并提出要完善宅基地制度與管理，保護農村居民宅基地的用益物權。城鄉一體化有助于各類資源在市場上更加順暢的流通，從而出現更大規模的市場、和更合理的競爭模式。并且我國在2007年進行了戶籍改革，使得城鎮居民與農村居民戶口沒有了性質上的根本差別。農村人口向城鎮轉移會更加方便。目前在農村地區，每年有大量的農民離開農村的居住地，渴望能在城鎮擁有自己的住房和生產生活聚集地。而農民來到城市當中有了自己的住所后，基本不會再回到農村居住，這就造成了宅基地被大量閑置，這一批被閑置的宅基地是農村居民通過合法的程序獲得的，本村集體經濟組織也無法在其閑置時將其收回，這造成了大量土地資源的閑置浪費，而進到城鎮中的居民也沒有辦法將其轉化為自己的資本，無法將其變成自己轉業、就業時的資金。據統計，我國每年大約有1200萬人離開農村，來到城鎮就業，而宅基地使用權轉讓制度的完善，有利于農村勞動力在城鎮的發展，也有助于保護和合理規劃我國土地資源。

綜上所述，宅基地使用權轉讓的問題是一個很復雜的問題，涉及農民從事農業活動的基礎和保障，也涉及我國土地資源的利用和規劃問題。隨著時間的推移、社會的發展，宅基地的保障性和公益性已不像設立之初那樣不可或缺，而農民的需要也不僅僅是在農村又一個安身立命之地即可。當前迫切需要在分析農村宅基地困境的基礎上，設立符合現狀的宅基地使用權轉讓的政策，保護農民的合法權益，為他們的生活設置一個安全的發展道路。

參考文獻：

[1]王旭東.中國農村宅基地制度研究[M].中國建筑工業出版社,2012.

[2]曹冸天.宅基地使用權流轉法律問題研究[M].北京：法律出版社 ,2012：152.

[3]崔建遠.物權：規范與學說——以中國物權法的解釋論為中心（下冊）[M].北京：清華大學出版社,2011.

[4]洛克.政府論（翟菊農，葉啟芳譯）[M].商務印書館,2011.

[5][德]鮑爾、斯蒂二納.德國物權法（上冊）[M].張雙根譯，北京：法律出版社,2004.

[6]梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由·物權編[M].北京：法律出版社,2004 年版.