不動產善意取得制度的理論基礎分析

趙 龍

西北政法大學民商法學院，陜西 西安 710000

善意取得制度最早產生于動產物權變動領域，其產生的社會經濟基礎在于占有和所有權的分離。在動產交易方面，對于第三人來講，對交易標的物占有的交易相對人是否享有所有權，進而導致其取得的動產會不會受到真實權利人的追及的問題便應運而生。為維護交易秩序，保證善意第三人對取得物權的保有，不得不犧牲真實權利人的利益，此即善意取得制度。

一、不動產適用善意取得制度的原因

我國《物權法》對不動產物權變動采登記生效要件主義，因此對于交易相對人來說，登記簿上的權利主體才是其最為關心的，換言之，如何在花費最少的調查成本的前提下，能最終取得完整的不動產物權才是其最終目的。基于此，就要求以國家信用為信賴保障的不動產登記具有公信力，保證登記簿上的權利人與真實權利人存在高度的一致性。但登記終究是人為的制度設計，錯誤登記在所難免，這就為善意取得制度在不動產領域內的適用提供了前提條件。因為在存在錯誤登記的情況下，若交易相對人在查閱登記簿且盡到了合理的注意義務的情況下從登記權利人處取得物權后仍要擔心有被追及的危險的可能，就會嚴重危及交易安全。而善意取得制度的適用恰好解決這一問題，只要第三人是善意的，且盡到了合理的注意義務，在取得物權后就會受到法律的保護，保有其取得的不動產物權。綜上，不動產登記簿存在登記錯誤的可能是不動產適用善意取得制度的原因。

二、不動產善意取得制度的理論基礎

學理上對不動產善意取得制度的理論基礎存在著“無權處分說”和“登記簿權利推定說”。主張“無權處分說”的認為，不動產善意取得制度的目的在于賦予善意第三人一個對抗真實權利人的抗辯權，切斷真實權利人的追及。主張“登記簿權利推定說”的認為善意取得的最終指向都是取得人對什么信賴錯了，從而構成善意，因我國不動產物權變動采用登記生效主義，即所有不動產的權屬狀況都要求在登記機關予以登記，而登記的目的正是在于使第三人在交易時知曉不動產的權屬狀況，并以國家信用作為保障，推定登記簿上記載的權利人為真正的不動產權利人，降低第三人的交易成本，維護交易秩序。筆者認為，不動產善意取得制度的理論基礎為“登記簿權利推定說”。理由如下：

善意取得制度中無權處分的產生原因與不動產的現實狀況相互矛盾。善意取得制度首先要求存在一個權利外觀，在動產領域表現為占有，不動產領域則體現為登記。因動產價值相對較小，交易頻繁，占有與所有權的分離便成為經常。在交易的過程中往往難以根據占有的事實知曉物的真實權利人，動產無權處分的現象比較頻繁。但是無權處分的權利外觀事實的形成以不違背原權利人意思為前提，且權利外觀的形成是由原權利人的行為引起的，其行為的可歸責性是權利外觀形成的要件之一，即所謂的誘因原則。誘因原則旨在從原權利人的行為中找到善意保護的正當性根據，但是在不動產交易中善意保護的正當性根據難以從原權利人的行為中得出。在動產交易中，原權利人的行為直接導致了占有這一權利外觀的形成。在不動產交易中，不動產登記簿處于不動產登記機關的掌控之下，原權利人在被登記入不動產登記簿之后，不可能直接發生委托他人管理等可歸責于原權利人的行為。故在不動產交易中，導致出現物權處分的客觀事實已不復存在，如若再以“無權處分”作為不動產善意取得制度的理論基礎，則與現實相悖。

“登記簿權利推定說”則符合我國當前關于不動產善意取得制度的規定。《物權法》第十六條規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。但是在第一百零六條又規定了不動產的善意取得制度，這在另一層面表明了登記簿登記的權屬狀況有存在錯誤的可能，不具有完全的公信力，只具有權利推定力，即登記于不動產登記簿上的民事主體推定為真實權利人。但此種權利推定僅僅具有程序法上的意義，在于免除登記權利人證明自己為不動產物權人的權利，此即不動產登記簿的積極推定力。但是該權利推定力缺乏消極的推定即未登記的權利視為不存在。同時因為推定可以反證推翻，也可能因反向證據而被弱化，所以登記權利人之外的人可以相反證據推翻登記簿的登記，否認登記權利人的權利。正是由于此種可能的存在，如果不對第三人加以保護，則其取得的權利時刻面臨著可能被真實權利人追及的可能，因此，當第三人盡到了合理的注意義務的情況下，賦予登記簿以公信力，其從登記權利人處取得的物權應當受到不動產善意取得制度的保護，切斷真實權利人的追及。

綜上，在承認不動產登記簿權利推定力的前提下，推定登記簿上記載的權利人為真實權利人，當存在錯誤登記的情況下，應當推定登記權利人為真實權利人，只有當真實權利人有相反證據證明第三人為惡意，即明知或應知登記錯誤時，才否定第三人的取得，否則應當保護第三人取得的物權。