論預告登記制度之缺陷及完善

劉倩倩

哈爾濱師范大學，黑龍江 哈爾濱 150025

一、預告登記制度的發展及規定

(一)臺灣地區對預告登記的規定

我國臺灣地區通過借鑒日本的《不動產登記法》而創設了預告登記制度。在此基礎上，1975年的《土地法》對此做出了修改和完善。臺灣地區《土地登記規則》規定了符合預告登記申請條件的情形，據通說歸納分為以下五項：即為保全土地權利移轉之請求權、為保全土地權利使其消滅之請求權、為保全土地權利內容之變更之請求權、為保全土地權利次序之變更之請求權、為保全附條件或期限之請求權。

(二)預告登記制度的產生及發展

2007年《物權法》的頒布為預告登記制度的產生奠定了基礎。此后國土資源部公布的《土地登記辦法》、建設部公布的《房屋登記辦法》中的相關規定，將物權法條文進一步解釋和明確，從而使我國的預告登記制度日趨完善。

二、預告登記制度的含義

(一)預告登記制度的概念

預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

(二)預告登記制度的特征

預告登記制度具有如下幾個特征：

1.在時間上，預告登記發生在本登記之前。本登記是對已經完成變動的不動產物權進行登記，而預告登記實際發生在不動產物權具備可變動條件之前。

2.在對象上，預告登記的對象是請求日后不動產能夠按照約定的內容發生變動的權利，究其根本屬于請求權的一種。本登記的對象則是不動產物權本身。

3.在效力上，預告登記具有排他性。房屋買賣合同的實質是債權債務關系，但預告登記的存在就為這種債的關系蒙上了一層物權的色彩。因此一旦進行了預告登記，就意味著請求實現該不動產變動的權利不受中間的處分行為妨礙。

三、預告登記制度的缺陷

(一)房地產預告登記適用范圍的界定過窄

根據《物權法》第二十條規定之內容，預告登記制度僅適用于“買賣房屋或者其他不動產物權的協議”。這較德國、日本等立法較為成熟的國家于此方面的規定相比范圍略為狹窄。不僅是國外，即使在我國的上海地區，立法者也意識到了這一規定的不足之處，在《上海市房地產登記條例》中打破桎梏做出了擴充性的規定。

(二)預告登記的請求方式僵化

法定的預告登記的請求方式為“按照約定”。以商品房買賣合同為例，協議雙方為買受人和開發商。實際交易過程中不乏開發商為謀取非法利益，將一個房屋出賣給兩個以上買受人的情形。為達此目的，開發商本身當然不愿配合辦理預告登記。這種制度的設計導致買受方難以僅憑借單方意志即獲得應有的權利保障，而必須依靠“潛在侵權人”的配合來實現目的。

(三)預告登記保護期限起算點模糊

《物權法》第二十條規定“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。該規定中“能夠進行不動產登記之日”應從何時起算難于界定，目前也尚未形成具體規定。權利人通常系普通公民，較對房地產行業了解頗多、經驗豐富的開發商相比，無法及時獲知可否進行本登記的信息。若非基于權利人的原因致使其根本無法獲知信息，最終導致預告登記保護期限錯過的，明顯對買受方不利，不符合民法中公平原則的價值追求。

四、預告登記制度的完善

(一)擴大預告登記的適用范圍

德國、臺灣地區較我國大陸地區相比，雖然在具體規定上不盡相同，但總體看來對預告登記適用范圍的界定明顯寬泛許多，這對我國立法具有一定的借鑒意義。綜合國外立法的先進性和我國具體實際情況，筆者認為對于預告登記適用范圍的界定，法律至少可以明文增設以房屋建設工程設立抵押及其抵押權的轉讓適用預告登記制度。

(二)增設預告登記的請求方式

預告登記的請求方式除我國現行法律規定的“雙方約定”以外，基于實踐中存在開發商不予配合辦理等問題的出現，應著重保護買受方的利益，通過具體規定使其對預告登記請求權的行使更為合理化、便捷化。如規定在買受方向開發商提出預告登記請求后的固定期限內，若開發商不積極配合辦理預告登記，則賦予買受方單獨申請的權利。

(三)明確“能夠進行不動產登記之日”的含義

預告登記的保護期限應當自開發商完成初始登記并書面告知權利人之日起算，據此書面材料，可佐證房產何時能夠進行不動產登記，從而避免日后爭訟浪費司法資源。另外，雙方可在協議中約定某一天為能夠進行不動產登記之日。有約定的，在符合法律規定的前提下則應當從其約定之日起算。

預告登記是一個實踐性非常強的制度，完善相關立法規定，有助于讓理論更好的指導實踐，從而發揮法律在公民生活中的最大效用。