他應否按前期物業服務協議繳納物業費

□ 彭 慶 李信江

原告上海科某物業管理發展有限公司江西分公司訴稱,原告與綠地集團江西某置業有限公司簽訂了前期物業服務協議，協議約定原告為包括被告林某在內的業主提供物業服務，且原告按照物業服務合同約定嚴格履行了義務。但是，被告林某自2013年2月1日起未按前期物業服務協議繳納物業費。經原告多次催促被告履行協議，被告仍拒不繳納。為維護原告的合法權利，故訴至法院，請求判令：1.被告向原告支付拖欠的自2013年2月1日起至2016年1月31日止物業管理費6019.20元、違約金240.10元，合計6259.30元；2.本案訴訟費由被告承擔。

被告林某辯稱：1.訴訟主體不合法，前期物業合同是開發商與上海科某物業管理發展有限公司江西分公司簽的，物業公司與業主沒有合同關系；2.原告提出的訴訟請求部分已過兩年訴訟時效；3.起訴狀所述“原告按照物業服務合同約定嚴格履行了義務”與事實不符，小區存在電梯多次出現墜落、小區違章搭建亂建情況嚴重、亂停亂放的車輛失職管理、小區垃圾堆積成山等現象；4.重復收費，2012年8月至2013年7月的物業費已繳納，不應當再次催收；5.小區廣告收入歸全體業主所有，要求物業公司即刻清算廣告費，并分發給業主；6.物業管理人員管理水平差、沒有規范的管理制度；7.林某房屋出現漏水情況，沒有工作人員進行維修。

經審理查明，被告林某2010年11月15日購買了江西綠地某置業有限公司開發的南昌市紅谷灘新區紅角洲綠地某小區房屋一套，建筑面積為98.33平方米，商品房買賣合同附件五約定：前期物業管理由選聘的上海科某物業管理發展有限公司江西分公司提供，物業管理公共性服務收費標準為1.7元/平方米/月建筑面積。2012年1月5日被告收房，并與原告簽訂綠地某小區業主管理規約。此后，自2013年2月1日起被告未按約定交納物業管理服務費。

法院在審理該案后認為，根據原告提交的南昌市商品房買賣合同、住宅小區業主管理規約、公共性服務收費標準等證據，能夠證實原、被告之間已形成物業服務合同關系，根據光盤顯示原告提供了物業管理的合同義務，被告理應給付原告相應的物業管理費。故被告辯稱其與原告沒有物業合同關系，法院不予采信。結合本案具體案情，近日，法院依法判決如下：

一、限被告林某于本判決生效后五日內一次性支付原告上海科某物業管理發展有限公司江西分公司物業管理服務費4700元（從2013年2月1日起至2016年1月31日止）。

二、駁回原告上海科某物業管理發展有限公司江西分公司的其他訴訟請求。

【點評】根據《合同法》規定，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

由此可見,法院依法審理后作出上述判決是符合法律規定的。