淺議合同法中“買賣不破租賃”

李月婷

（300000 民生銀行天津分行 天津）

一、傳統(tǒng)法學(xué)解釋的困境

從歷史上看，“買賣不破租賃”規(guī)則出現(xiàn)的最主要原因往往被歸結(jié)為“承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要”。因居住利益被視為一種生存利益，而生存利益在民法價(jià)值序列中位階較高，故應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)。該規(guī)則能夠?yàn)椤巴恋睾头课莸氖褂贸凶馊撕陀靡娉凶馊说拇胬m(xù)利益提供保障”。當(dāng)然，除該原因外，還考慮到穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護(hù)交易安全和物盡其用等原因。

然而，在物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本民法原則下，“買賣不破租賃”似乎是一個(gè)異類。縱觀《中華人民共和國民法通則》和通過不久的《中華人民共和國民法總則》以及相關(guān)單行法，確實(shí)也很難找到與“買賣不破租賃”相類似的債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的情形。放諸傳統(tǒng)民法體系，承租人對(duì)租賃標(biāo)的物的承租權(quán)似乎不應(yīng)該與買受人的所有權(quán)平起平坐，更別提能夠優(yōu)于所有權(quán)。為了使該規(guī)則能夠與整個(gè)民法體系相統(tǒng)一，理論上通過各種各樣的理論為其提供正當(dāng)性基礎(chǔ)，其中較為典型的兩種理論為法定契約承受與有權(quán)占有維持。因此，該規(guī)則具有一個(gè)鮮明的特征，即先出現(xiàn)該規(guī)則，再為其尋找正當(dāng)性的解釋。

二、法定契約承受及其困境

法定契約承受是指出租人在與承租人之間的租賃合同關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)因租賃標(biāo)的物的所有權(quán)讓與概括轉(zhuǎn)移給受讓人。該種模式認(rèn)為，之所以租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的所有權(quán)人，并非因?yàn)閭鶛?quán)可以對(duì)抗物權(quán)，而是因?yàn)樽赓U合同的法定概括轉(zhuǎn)移導(dǎo)致所有權(quán)人直接受到了該租賃合同的約束，因此根據(jù)合同必須履行原則，承租人自然可以繼續(xù)承租租賃標(biāo)的物。按照該模式的理解，《合同法》第229條中的“不影響租賃合同的效力”應(yīng)當(dāng)理解為不影響租賃合同在受讓人與原承租人之間的效力，“受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)是就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)”。而早前司法實(shí)踐中也明顯地表露出，我國的司法裁判傾向性地采納了法定契約承受模式，比如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〈若干問題的意見（試行）》第119條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條等。

然而，法定契約承受模式受其強(qiáng)迫式的要求承租人承受原租賃合同而飽受詬病。在該模式下，買受人和承租人均在缺乏自己意志參與的情況下成為契約當(dāng)事人，這明顯與私法自治的原則相悖。從我國的民法體系中看，法定概括轉(zhuǎn)移的情況非常少見，其中較為典型的有《合同法》第90條規(guī)定的合同主體合并時(shí)的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移，此種情況下的權(quán)利義務(wù)法定概括轉(zhuǎn)移有如下明顯的特征：①意思自治原則的補(bǔ)正，盡管合同主體在合并后在非自由意思下被迫接受原主體的權(quán)利義務(wù)，但該合同主體在選擇是否進(jìn)行合并時(shí)仍有自由意思；②權(quán)利義務(wù)的可預(yù)見性，合同主體在能夠表達(dá)自由意思的合并時(shí)，知道或者應(yīng)當(dāng)知道將要可能被迫要求承受的權(quán)利義務(wù)。就承租人而言，其不能自由決定將來的出租人是誰、有什么特點(diǎn)，故不滿足第一個(gè)特征；就買受人而言，其在購買標(biāo)的物時(shí)可能根本不知道租賃合同的內(nèi)容，而租賃合同的復(fù)雜性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過買受人可預(yù)見的范圍，故不滿足第二個(gè)特征。

三、有權(quán)占有維持及其困境

有權(quán)占有維持是指通過確認(rèn)租賃合同繼續(xù)有效來維持承租人對(duì)于租賃標(biāo)的物的有權(quán)占有。該種模式認(rèn)為，所有權(quán)人排除他人占有是基于所有權(quán)人享有原物返還請(qǐng)求權(quán)，而原物返還請(qǐng)求權(quán)并不能對(duì)抗他人的有權(quán)占有。因此，承租人得以繼續(xù)承租租賃標(biāo)的物是因?yàn)槠鋵?duì)于租賃標(biāo)的物是有權(quán)占有，而即便是所有權(quán)人也不得憑其所有權(quán)來行使原物返還請(qǐng)球員來對(duì)抗有權(quán)占有人的占有。按照該模式的理解，《合同法》第229條中的“不影響租賃合同的效力”應(yīng)當(dāng)理解為租賃合同對(duì)于承租人繼續(xù)有效。有學(xué)者將該種模式歸納為“租賃合同不受影響——維持承租人對(duì)租賃物的有權(quán)占有——對(duì)抗第三人（租賃物新的權(quán)利人）請(qǐng)求返還原物”。

有權(quán)占有維持模式因其完全無需考慮債權(quán)合同的轉(zhuǎn)移問題，故能夠有效地彌補(bǔ)了法定契約承受模式的不足。然而，我國的“占有”制度在立法上還非常不完善，理論上也眾說風(fēng)云，因此在建立在占有基礎(chǔ)上的“有權(quán)占有維持”模式自然也缺少著基礎(chǔ)理論的基石。同時(shí)，該模式似乎也并沒有能夠完全解釋為何建立在租賃合同出租人自身對(duì)房屋也喪失占有和處分權(quán)利的情況下如何能夠通過租賃合同的繼續(xù)有效使得承租人繼續(xù)保持有權(quán)占有。特別的，在負(fù)擔(dān)行為和處分行為相分離的情況下，無論是理論上還是司法實(shí)踐中，均越來越傾向認(rèn)為即使合同當(dāng)事人無處分權(quán)但也仍不影響合同效力的情況下，如果按照有權(quán)占有維持理論，那么即便租賃設(shè)立在買賣之后，承租人仍可憑有效的租賃合同構(gòu)成有權(quán)占有。很顯然，這與相關(guān)理論和現(xiàn)行立法相沖突。

四、小結(jié)

法定契約承受和有權(quán)占有維持兩種理論處在長期的爭(zhēng)論當(dāng)中。兩種理論的支持者相互不能說服對(duì)方，而通過上述簡(jiǎn)要分析，兩種理論也確實(shí)存在各自致命的缺點(diǎn)。與此同時(shí)，人們對(duì)“買賣不破租賃”中的弱者保護(hù)與生存權(quán)優(yōu)先的觀點(diǎn)也不斷提出質(zhì)疑，比如船舶、飛機(jī)、大型設(shè)備等物的出租中，承租人實(shí)際上也并非經(jīng)濟(jì)上的弱者，而這些物實(shí)際上也并不涉及承租人的生存權(quán)，但適用“買賣不破租賃”規(guī)則時(shí)，也并未將這些排除在外。于是，當(dāng)我們回過頭來重新考慮“買賣不破租賃”規(guī)則的存在價(jià)值時(shí)，似乎該規(guī)則的基石發(fā)生了動(dòng)搖。因此，我們需要重新審視該規(guī)則存在的價(jià)值，再在此基礎(chǔ)上重新衡平承租人與買受人之間的利益。

[1]王利明.論“買賣不破租賃”.《中州學(xué)刊》2013年第9期.

[2]胡康生主編.《中華人民共和國合同法釋義》.法律出版社2009年版,第339頁.

[3]黃鳳龍.《“買賣不破租賃”與承租人保護(hù)——以對(duì)〈合同法〉第229條的理解為中心》.《中外法學(xué)》2013年第3期.