基于《物權法》第七十四條對小區停車位問題的探究

陳先雨

（230000 安徽農業大學 安徽 合肥）

一、滿足業主的需要界定模糊

我國《物權法》第74條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。該款明確了開發商將車位、車庫建成后，小區業主對之享有購買、使用的優先權。車庫、車位本身是業主實現其區分所有權的重要輔助設施，性質上屬于小區的配套設施。[1]只有先滿足了業主對之的使用需求，而后再將剩余車位對小區外主體進行處分，才能最大程度上方便業主們的生活，保障其成員權，構筑良好的社區關系。

對于如何“滿足業主的需要”，在《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）中第五條規定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例”。

但是，對于第一款中的“規劃”到底如何界定？在《解釋》中，也只提及到“按比例”的具體含義，對于具體車位類型沒有做具體規定。因而這只能從數量上體現滿足業主的需要，對于車位在種類上如何滿足需要沒有具體的標準。筆者認為：《物權法》第七十四條第一款中“規劃”是指小區在建造前經城市規劃主管部門審批的明確標注出車位、車庫的小區建設平面圖。而在立法上也應當補充規定對于小區各種車位建造數目的具體比例要求，如此才能多方面體現滿足業主的需要。

二、雙方地位不平等，業主維權難

在《物權法》第74條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

該款表明：規劃用于停放汽車的車位、車庫的原始所有權屬于開發商，開發商在銷售樓盤時可以根據意思自治的原則，使得業主取得停車位的所有權或者使用權。這雖然符合市場經濟條件下自由交易的原則，但這其中只體現了形式上的公平，在實質上開發商在與購房者進行交易的過程中地位是不平等的。開發商作為小區的開發者，掌握著車位這一重要的資源。其在與購房者進行交易的過程中，在信息、資金等諸多方面占據了絕對的優勢地位。而購房者大多缺乏專門的知識和法律意識，加之購房合同為了交易的便利往往是格式合同，開發商完全可以通過合同條款使購房者處于不利的劣勢地位。

其次，當開發商與業主之間就停車位約定不明時，如何保障業主的相關權益沒有做進一步解釋。雖然《物權法》草案中第七十六條規定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有”但現行《物權法》卻刪除了該部分內容。在王秀平與安徽省新越秀置業有限公司車位糾紛一案[2]中，因地下車位不能使用，導致原告6年來的生活不便，在準備變賣房產時，發現因為停車難大幅度貶損了房價。被告未依法將規劃的車位投入使用，給原告帶來了包括但不限于停車難、業主生活質量下降、房價貶值等諸多損失。被告辯稱雙方未簽訂車位租用、出售合同，原告沒有合同義務向被告移交車位。最終法院判決：因未依法移交地下車位導致原告損失，經該院委托相關鑒定機構無法評估，而駁回原告的訴訟請求。由此可見，在約定不明的情況下，對業主造成的損失很難衡量，在法律維權上存在困難。

最后，所有建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的原始所有權全歸開發商的設定不合理。這種重要的生活配套資源由開發商而不是業主自己掌握是不公平的[3]。如果規劃內的車位、車庫都歸開發商所有，開發商可能在利益的驅使下，利用其在交易中的優勢地位損害購房者的利益。因而要加強立法干預，使一定比例規劃內的車位、車庫在建成時其所有權就歸全體業主共有。該部分車位也可以作為訪客車位，供訪客臨時使用，其使用收益由全體業主共有。

三、共有車位不明確

《物權法》第74條第三款規定：“占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。由七十四條第二款可知，該種車位不屬于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位。但是該種車位是否要在小區平面規劃圖上明確標出？在實際生活中該如何將該種車位與第二款中：建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位加以區分？是否每個小區都要強制按比例建造這種“共有車位”？關于這些問題法律上也沒有給出具體說明。

根據《物權法》第七十三條，以及車位設置的實際情況，七十四條第三款規定的“共有車位”多為在業主共有道路或綠地上劃線設置的車位。該種車位建造成本低，而且能大大提高土地資源的利用率。在當前建設用地資源日益緊張的現狀下，為了更好地解決居民停車難的問題，法律應當規定每個小區都要設置一定比例的由《物權法》第七十三條規定的“共有車位”。

現行《物權法》強調通過意思自治來解決車位權屬問題，這一做法符合市場潮流。但在開發商與購房者實質上處于不平等的交易地位的現狀下，還應當加強立法干預，才能使交易雙方在利益上達到合理的平衡。

[1]王利明.物權法研究（上卷）[M].中國人民大學出版社,2007:607.

[2]安徽省合肥市中級人民法院（2017）皖01民終487號民事判決書.

[3]孫憲忠.物權法的實施（第一卷）[M].社會科學文獻出版社,2013:260.

作者簡介：

陳先雨（1997.08～ ），性別：女，籍貫：安徽銅陵，民族：漢族，學歷：安徽農業大學本科在讀，研究方向：法學。