漫談《合同法》中買賣不破租賃解釋

趙 凱

（100026 北京市兩高律師事務(wù)所 北京）

一、“完全信息”狀態(tài)下的租賃規(guī)則

盡管“完全信息”狀態(tài)時(shí)一種理想的狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在這樣的狀態(tài)，但也正因?yàn)槿绱耍@種理想狀態(tài)為本文的分析提供了一種便利。在“完全信息”狀態(tài)下，因市場中的信息都是公開的，故也就不存在信息獲取成本。此時(shí)，對(duì)比兩種不同的立法例。

如果采用買賣破除租賃的立法例，那么對(duì)于買受人而言，標(biāo)的物上是否設(shè)有租賃權(quán)實(shí)際上并不對(duì)其購買行為產(chǎn)生任何影響，因此我們重點(diǎn)分析承租人與出租人之間的關(guān)系。從法律后果看，承租人將停止對(duì)租賃標(biāo)的物的租用；從救濟(jì)途徑看，承租人可以要求出租人賠償損失等違約責(zé)任。值得注意的是，盡管承租人仍存在救濟(jì)途徑，但該些措施均是在違背承租人自由意志、強(qiáng)迫承租人接受的與其本意相違背的法律后果的情況下對(duì)承租人作出的補(bǔ)救性質(zhì)的措施，而這種救濟(jì)權(quán)利的行使往往非常困難，也很難彌補(bǔ)承租人的真實(shí)損失。與此同時(shí)，我們可以看到，歸屬于承租人的法律后果實(shí)際由出租人完全控制，承租人甚至不可能預(yù)見到該法律后果，而要求承租人承擔(dān)其本身就不能預(yù)見到的法律后果本身就是極其不公平的。

如果采用買賣不破租賃的立法例，那么對(duì)于承租人而言，標(biāo)的物所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，就其承租權(quán)利而言并不產(chǎn)生影響，因此我們重點(diǎn)分析出租人和買受人之間的關(guān)系。對(duì)于買受人而言，買受人需要承受承租人繼續(xù)對(duì)標(biāo)的物的占有。然而，因?yàn)橘I受人能夠完全知曉租賃合同的內(nèi)容，故買受人可以在判斷是否購買以及購買條件時(shí)將該信息考慮在內(nèi)。舉例來說，如果買受人發(fā)現(xiàn)租賃標(biāo)的物存在長期租賃，買受人就可能選擇不再購買該租賃標(biāo)的物；如果買受人覺得可以接受租賃存在，但租金太低或者租金已經(jīng)提前支付，也可以通過降低購買價(jià)格來維護(hù)自己的利益。盡管買受人面對(duì)的是捆綁著租賃的標(biāo)的物，但因買受人在做出購買選擇時(shí)仍是基于自由意志，且因其能夠完全知曉租賃合同的內(nèi)容，故買受人能夠預(yù)見自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。

二、不完全信息下的租賃成本分析

1.信息來源

前文我們描述了在“完全信息”這種理想狀態(tài)下的租賃規(guī)則表現(xiàn)為無需任何條件的“買賣不破租賃”，然而現(xiàn)實(shí)生活普遍的是“不完全信息”的狀態(tài)。因此，決策者做出一個(gè)合適的決策，除了需要其自身的理性之外，還需要獲取決策所需要的信息，這便形成了一個(gè)新的交易成本——信息獲取成本。從買受人的信息來源看，大致可以將信息來源分成出租人、承租人、其他第三人、政府部門和客觀事實(shí)五類。下面我們具體分析來自該五類信息來源的特征。

（1）出租人主動(dòng)告知。出租人也即買賣關(guān)系中的出賣人，是唯一同時(shí)出現(xiàn)在租賃和買賣兩個(gè)法律關(guān)系中的主體，因此也是唯一同時(shí)知曉兩個(gè)法律關(guān)系具體內(nèi)容的主體。然而，這個(gè)信息來源并不具有期待可能性。出租人本就是買賣關(guān)系中買受人的相對(duì)方，買賣合同訂立時(shí)，出租人能夠預(yù)見到被買受人知道標(biāo)的物存在租賃，對(duì)其將是一個(gè)極為不利的定價(jià)依據(jù)。相反的，如果出租人不告訴買受人這個(gè)信息，他可能因此獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。因此，期待利益相對(duì)一方主動(dòng)告知信息是不現(xiàn)實(shí)的。

（2）承租人主動(dòng)告知。承租人僅出現(xiàn)在在先形成的租賃關(guān)系中，除非出租人主動(dòng)告知承租人要出售租賃標(biāo)的物以及所出售的對(duì)象，否則承租人根本不可能知道租賃標(biāo)的物將出售給誰。因此，如果要求承租人主動(dòng)告知買受人有關(guān)租賃的事實(shí)，則承租人只能每天去詢問承租人是否有出售的計(jì)劃，而這將產(chǎn)生巨大的成本，也明顯不具有可操作性也不具有期待可能性。另一方面，在買受人根本不知道是否存在租賃的情況下，根本不可能由買受人向承租人直接了解租賃的信息。

（3）來源于其他第三人的成本。從整個(gè)市場中來看，除了承租人和出租人之外，不排除其他第三人也能夠知道相關(guān)租賃的情況，而從第三人處獲取信息實(shí)際上也是市場中一種非常常見的信息獲取方式。然而，對(duì)于買受人而言，如果其需要從第三人了解到有關(guān)租賃的信息，無異于大海撈針。同時(shí)，來自第三人的信息并不一定準(zhǔn)確，買受人還需要進(jìn)一步甄別這些信息的真?zhèn)巍?/p>

2.信息成本比較

前述分析中，因出租人主動(dòng)告知的方式不具有期待可能性，所以本文不做過多的討論。其余四種信息來源中，承租人主動(dòng)告知的模式中雖然買受人的成本非常低，但是卻對(duì)承租人產(chǎn)生了巨大的成本，因此總的交易成本仍然非常高；來源于第三人的模式因?yàn)閬碓床环€(wěn)定以及信息甄別等原因?qū)嶋H產(chǎn)生的交易成本也非常高。相對(duì)應(yīng)的，如果通過政府部門或者客觀事實(shí)中獲取有關(guān)租賃的信息，那么所產(chǎn)生的總成本相對(duì)較低。該兩種信息來源，用傳統(tǒng)民法學(xué)上的概念描述，也即租賃關(guān)系已經(jīng)通過相關(guān)登記機(jī)關(guān)登記或者承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物。下文著重對(duì)比從政府部門或者從客觀事實(shí)獲取信息的交易成本。

租賃關(guān)系已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)登記。在該要件下，承租人為了保護(hù)自己的租賃權(quán)，便會(huì)主動(dòng)在登記機(jī)關(guān)登記租賃關(guān)系，買受人也會(huì)在做出購買決定前向登記機(jī)關(guān)了解是否存在租賃信息。此時(shí)，買受人實(shí)際處于“完全信息”的狀態(tài)。根據(jù)前文分析，此時(shí)租賃權(quán)優(yōu)于所有權(quán)并不會(huì)對(duì)買受人產(chǎn)生非意思自治下的損害。如果租賃關(guān)系尚未登記，那么買受人便不存在該信息來源，此時(shí)租賃權(quán)便不得對(duì)抗買受人的所有權(quán)。

承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物。在租賃合同關(guān)系中，承租人的本意便是占有和使用租賃標(biāo)的物。因此，在租賃權(quán)對(duì)抗所有權(quán)時(shí)要求承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物并不會(huì)對(duì)承租人產(chǎn)生額外的成本。當(dāng)然，作為買受人而言，其通過承租人占有所了解到的租賃信息可能并沒有通過登記機(jī)關(guān)了解到的準(zhǔn)確和完整，但買受人至少可以通過事實(shí)了解到標(biāo)的物存在租賃，進(jìn)而為其獲取信息提供線索。

三、小結(jié)

比較上述兩種信息來源，從直接的成本上看，登記方式至少存在如下額外成本：①政府部門需要成立登記機(jī)關(guān)，產(chǎn)生人員成本、設(shè)備成本等，盡管我國的有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是存著登記信息的增加，成本自然也會(huì)增加；②租賃一方將租賃關(guān)系登記于登記機(jī)關(guān)的成本；③買受方去登記機(jī)關(guān)了解租賃信息的成本。占有方式中因承租人租賃的目的就是占有，故承租人不產(chǎn)生額外的成本，而買受人本就需要對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行查看，故也不會(huì)產(chǎn)生額外的成本。從信息獲取的完整度看，登記方式中買受人可以獲取較完整的租賃信息，占有方式中買受人并不能獲取完整的租賃信息，而買受人為了獲取更完整的信息可以要求買受人提供。因此，兩種信息獲取的方式各有利弊，很難進(jìn)一步比較兩者的優(yōu)劣。因此，本文認(rèn)為租賃登記和標(biāo)的物占有均只要其一便可以對(duì)抗買受人的所有權(quán)。

[1]邊夢(mèng)圓.“買賣不破租賃”原則的再解釋[J].人間,2016,212(17).

[2]劉雪梅.論買賣不破租賃原則[D].四川大學(xué),2005.

[3]劉素君,徐成銘.試論買賣不破租賃原則[J].山西青年,2016(15).