“地王”變臉

張翠翠

從2016年到2017年，屢屢有區域“地王”被曝光，與拿地的風光無限相比，此后，因為成本太高，很多地王項目遲遲沒有動工，已經入市的項目，銷售狀況也不太理想。

不過，“地王”卻炒熱了周邊的房價，在地王還沒有賺到“回頭錢”時，那些早已入市的樓盤卻沾了地王的光，賺得盆滿缽滿。

2017年，七成地王在虧損

近日，泰禾花費約108.62億將一塊曾被稱為北京“第三高價”的地王收入囊中。

兩年前，“第三高價”地王——北京豐臺地王，由華僑城、華潤置地、招商蛇口三大央企花費83.4億聯手摘得，溢價率50%，折合樓面價5.6萬元/平方米。

在寸土寸金的北京，“第三高價”地王原本意味著不錯的回報。但這塊地在拍賣之初就因價格高而讓聯合方之間產生了分歧。拍賣當天，華潤和招商因為土地成本超出預期而打算退出，最終是華僑城獨立拿下了這塊地。

此后兩年，華僑城因這塊“地王”遭受了不小的折磨。在項目案名尚未宣布的情況下，招商和華潤就分別在2016年7、8月陸續退出了該項目，并將其所持合計67%的股權，全部轉讓給了華僑城。

孤注一擲的華僑城，起初仍抱有希望靠這個項目翻盤。去年3月，他們公布了該項目案名，豐臺地王正式定名為“新著東方”，并宣稱要將其建造成北京豪宅標桿。不過，華僑城還是在為自己尋找新的合作伙伴。去年7月，華僑城北方集團與泰禾華北區域簽署戰略合作協議，去年8月，泰禾接手了北京僑禧49%的股權。不過，在與泰禾攜手僅兩個月后，華僑城還是選擇了徹底放棄。去年10月31日，他們將北京僑禧剩余的51%股權，也掛上了北京產權交易所。

從當年豪擲83.4億的意氣風發，到今天黯然退出，豐臺地王給華僑城帶來了巨大的財務壓力。截至去年10月31號，北京僑禧2016年度負債總額高達98.31億元，處于前期開發階段讓項目公司過去兩年都處于資不抵債的境地。

對泰禾來說，以108億的代價接手當年83億的地王，看起來并不劃算。過去一年都在四處收購的泰禾，拿下這宗地王后，將擴充其在北京區域的土地儲備。作為曾經的地王收割機，泰禾目前在京仍有9個項目預售，但其近一年多已經鮮有涉足北京土地市場，而是將目光轉向了收并購市場。

至于收購豐臺地王之后，能否快速施工，目前還沒有定論。尷尬的是，其旁邊高端定位的天悅壹號項目，不久前已經對外開放示范區和樣板間，在速度上已搶先一步。

有數據顯示，在過去的兩年，與拿地時的風光相比，有“七成地王在虧損”。1月3日，易居中國執行總裁丁祖昱在“2018，相信未來”樓市年度發布會上指出，絕大多數在2016年誕生的地王在2017年遭遇了嚴峻的生存考驗。

進入2018年，南京本地媒體報道了一條新聞，2016年地王項目京奧港未來墅封停，因拖欠施工方工程款而被迫停工。2016年4月15日，經過61輪競拍，京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/㎡，成為當時區域地王，溢價率超100%。

然而，從直觀上，麒麟的地價并沒有被更多的地王炒熱，反而是趨降，這對板塊房價的預期產生了非常不利的影響，京奧港目前在售的房價，以地價而言，非常之低。

這不僅是南京麒麟G09地王所面臨的“尷尬”，也是眼下和不遠的將來，中國更多地王所不得不面臨的現實。

地王“拖延癥”背后

整個2016年，我國一共產生了超過340宗單、總價地王，房企一窩蜂競逐高價地，一時風光無限。特別是位于長三角的上海、南京、杭州、蘇州等熱點城市地王頻現。在克而瑞最近的一篇研究分析中，選取了熱門城市的50個典型地王項目展開分析，結果顯示50個地王項目只有7個已開盤，有29個已開工未開盤，仍有14個尚未開工，集體患上了拖延綜合癥。

研究發現，這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域，多個區域的“限價”甚至直逼“地王”的樓面價，這意味著已入市的“地王”項目，高價銷售會迎來市場反應的平淡。據克而瑞數據顯示，杭州首開金茂府于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。

按政府規定，地塊完成交易后1年不開工罰款20%，兩年不開工則由政府無償收回。但現實是，多重原因牽絆了“地王”項目的入市步伐。

“現在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業必須做高周轉，開發慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮。”丁祖昱表示，今年開發商迎來了最困難的日子，受融資門檻提升、限購限貸預售證審批等一系列房產調控之下，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

回顧近年的房地產歷程，不同的調控節點上均出現過“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長沙等，房企高價拿地后不久便遇行業下行周期，“地王”項目慘被套牢。結局是，有的以爛尾、企業破產告終；也有的幸運地得到救助，獲得新生。

此外，地王項目開發無疑需要高成本投入，資金不到位造成工期拖延也在一定程度上延緩了地王項目的入市。安居客房產研究院首席分析師張波認為，土地不開工或停工也可能因為房企的資金（尤其是現金流）出現問題。還有一種讓開發商選擇主動拖延工期的原因則是等待利潤。

理性的“調控”：如何避免“今年不買房，明年買地王”

2016年，濟南市唐冶片區進入土拍現場，一時誕生了不少地王板塊。圍子山西側的2016-G021號、G022號、G023號三宗地塊，經過13家房企的936輪競價，最后被濟南隆昊房地產開發有限公司以254624萬元的價格收入囊中，溢價率高達389.79%，并于當年7月4日與濟南市國土資源局正式簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。按照容積率來算，2016-G021地塊的地上最大容積率為1.4，樓面地價為7080元/㎡，刷新了濟南土地掛牌出讓的紀錄，成為喧囂一時的“地王”。

經調查，這家名不見經傳的拿地公司——濟南隆昊房地產開發有限公司，其控股股東正是當天以15億元拍下同片區2016-G017、G018地塊的河北帝華房地產集團有限公司。這意味著，河北帝華房地產集團有限公司斥資40多億元買了5塊地，一時名聲大噪。

然而，眼看到了交款大限日，河北帝華房地產集團卻沒有付清首期土地款。最終因違約被扣除競買保證金2.25億元。同時，兩家公司被列入誠信黑名單，2年內不得在濟南市參與土地競買。河北帝華房地產集團有限公司成為近年來濟南房地產界首例因無法繳納土地出讓價款而被處罰的企業。帝華方面稱一直在籌款。

高達近400%的溢價率，一下子讓唐冶片區聲名鵲起，周圍的房價與地價短時間內出現非理性上漲，房價每平米漲了上千元。如今的唐冶片區，拿地的企業正在加緊施工，高樓還未露面，未來售樓價是多少？恐怕高得離譜，才能對得起如此高的地價。在意識到這種非理性的“抬高”房價的行為后，濟南市相關部門緊急在去年9月28日和10月2日發出兩道“調控令”，出臺“限購”政策，對房地產市場進行調控。

就在去年的4月19日，濟南市曾發布最嚴限購令，首付提高到60%，同時規定土拍溢價率超過150%得賣現房，這一政策無疑是為樓市踩了“急剎車”。

可喜的是，去年土拍從8月份的熱門地塊溢價率高，到12月份的大部分底價成交，在政策高壓下，土拍市場趨于理性。

為此，業內專家稱，地價高的樓盤，它將來的房價肯定低不了。“唯恐變成今年不買房，明年買地王”。對剛需來說，華山片區、雪山片區、萬達文旅片區、新東站片區都是不錯的選擇，目前來說，這些片區的地價并不高。