營改增對房地產企業的影響及對策

侯怡恬

摘 要：“營改增”后，由于稅費征收范圍的改變，房地產企業的營業成本有所提高，對于房地產企業增值稅發票管理，會計核算科目及企業負稅產生了很大的影響。因此，房地產企業在面對營改增時做好稅務規劃，改善經營模式，加強企業財務管理，促進房地產企業健康發展。本文通過營改增對房地產企業的影響進行分析，提出對策，從而有助于房地產企業穩定發展。

關鍵詞：營改增 房地產企業 影響

“營改增”的要點

2016年5月1日以來，“營改增”試點在全國范圍內開展，作為此次“營改增”重點之一的房地產行業受到很大關注。第一，本次稅制改革對于大部分房地產的交易環節，征收率定為5%，同時對所有房企銷售老項目按5%征收率計稅。對于租賃業務，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，按5%計算應納稅額；第二，明確土地價款可以抵扣。對5月1日以后取得的新項目，按11%增值稅征收，此次細則明確規定了可以將取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的金額視為銷售額；第三，預征率更低。先行政策規定，采取預收款方式征收房地產開發企業銷售的房地產項目，在收到預收款時按3%征收率預繳增值稅；第四，新增不動產納入抵扣范圍。不動產進項稅額第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，抵扣年限較市場預期大幅縮短至2年，其將大幅度提升減稅力度，有助于提高商業及產業地產的積極性。

營改增對房地產企業的影響

2.1房地產企業營業成本增加

房地產企業營業成本包括人力、開發建設、材料采購、施工等成本。其中，人力占很大比重，建筑施工企業一般選用農村的農民作為勞動者，其流動性較大，并非來自專門的勞務公司，因此無法獲取人力成本有關的增值稅專用發票，進項稅額無法抵扣進而增加了房企的人力成本；在材料采購時需要大量的水泥、鋼筋及釘子等配套的小型建筑材料，但選擇規模小的企業作為材料供應商時，無法提供可抵扣的增值稅專用發票，故無形中增加房企的采購成本；在施工過程中，需要租賃大量的機器，租金和專業操作人員的工資都很高，增加其營業成本。

2.2增值稅發票管理困難

營改增后，由于計稅方式的改變，開始出現增值稅專用發票，最顯著的變化是可以依據進項和銷項稅來抵扣，由于抵扣發票的數量大多都能由企業開具的發票來決定，開具發票的增加，使企業發票管理更困難。

2.3營改增對房地產企業會計核算科目及稅負的影響

營改增后，房地產企業的應交稅費增加了兩個二級科目，即應交稅費—應交增值稅和應交稅費—未交增值稅，并且在明細下增設銷項和進項稅，同時增設三級科目來輔助核算。房企每個月末繳納稅費是用銷項稅與進項稅抵扣，小規模納稅人繳納的增值稅額不影響當期利潤。計稅依據是按企業的增值稅額進行計稅，采用稅款抵扣機制，盡可能避免重復征稅的現象發生。下面將某房地產企業在實施“營改增”前后的稅負情況進行對比。

某房地產新建樓盤為12000元/平方米，建筑裝修費用為5000元，前期勘察、設計、廣告等費用為3000元，配套設施費及其他綠化費用為1500元，基礎設施費用為800元。

銷項稅額=12000/（1+11%）*11%=1189.19

進項稅額=（5000+1500+800）/（1+11%）*11%+3000/（1+6%）*6%=893.23

增值稅額=1189.19-893.23=295.96

營改增后的稅負率=295.96/12000=2.47%

營改增之前，營業稅=12000*5%=600，稅負率為600/12000=5%，營改增前后相比稅負率下降2.53%。

通過以上計算結果得到，房企在實施“營改增”后稅負有所下降，說明在將來營改增逐漸健全，相關抵扣系統日益完善時，房地產負稅會降低。

房地產企業應對營改增的策略

3.1做好稅務規劃，控制企業成本

營改增后，房企應對各項成本做好稅務規劃，安排專人專崗分析有關稅收事項，合理分攤工程建設成本。其次，為減少采購物資有關的稅款，房企可要求供應商提供可抵扣的增值稅專用發票，在此之上商定采購價格，綜合考慮物美價廉的供應商。最后，合理籌劃企業建設過程中勞務支出的有關稅收，用工企業可以索取有關勞務支出的增值稅專用發票用于抵扣，減少其繳納的稅款；同時，房企要雇傭有正規勞務保障的施工人員，減少自身員工配備人數，減輕勞務成本與稅收負擔，發揮更好的經營效益。

3.2加強企業內部控制，改善增值稅發票的管理

營改增后，稅務核算更復雜，稅務流程也發生變化，房企應加強內部控制，制定具體的應對措施，降低企業稅負、建立健全企業會計核算制度，改善管理。根據稅負影響的大小培訓會計核算人員，加強對新稅務流程的梳理。增值稅專用發票關系著進項稅的抵扣，收集管理困難，財務人員在處理業務時應優先考慮能及時提供增值稅專用發票的企業，同時確保發票完整、準確、真實，同時，規范增值稅發票的開具和保管，聯合制定一套符合本企業自身特點的管理辦法，減少漏洞發生，降低經營風險。

3.3優化企業經營模式，提高企業財務管理水平

營改增后，房企應對其經營運作模式深入研究，找出存在的問題并進行優化。首先，縮短開發周期，降低資金財務占用時間；其次，開發高質量建設項目，推動高質量智能化建設，增加建筑物的附加值；最后，打造多元化合作模式，以房企為中心，聯合購地、資金借貸等，提高企業的整體實力。另外，房企應對管理層、財務部門、基層工作人員全面開展教育與培訓工作，使營改增后的涉稅管理思想深入每位員工當中，使其盡快掌握新政策下的會計核算方法，綜合提升涉稅管理能力和會計核算水平，提高企業財務管理水平。

【參考文獻】

[1]陶麗. 淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J]. 現代國企研究，2016，（06）：125.

[2]壽榮英.淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財會學習，2016，（10）：158-159.