淺談“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響

吳吉

摘 要：國家稅收試行營改增方案，房地產(chǎn)業(yè)也被納入其中，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)的各項(xiàng)問題都受到人們的密切關(guān)注。本文從房地產(chǎn)業(yè)營改增的背景、其積極與消極影響，淺談房地產(chǎn)營改增過程中出現(xiàn)的問題，以期為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)營改增提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)營改增背景

據(jù)《2016年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資606，466億元，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資102，581億元，占17.2%，可見房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我國總的稅收中也占據(jù)重要地位。2012年1月1日，我國稅制改革正式拉開帷幕，房地產(chǎn)業(yè)在2015年作為最后一批試點(diǎn)行業(yè)被納入其中，由于營業(yè)稅稅收中存在重復(fù)征稅的問題，為以促進(jìn)社會(huì)形成良性循環(huán)，避免重復(fù)納稅，營改增是一項(xiàng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需求的重要改革舉措。

房地產(chǎn)業(yè)營改增后的影響

2.1積極影響

據(jù)稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司副司長林楓介紹，2016年5-8月，四大行業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)增值稅應(yīng)納稅額3，127億元，與應(yīng)繳納營業(yè)稅相比減稅486億元，下降13.45%，其中房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增值稅655.01億元，減稅51.13億元，下降7.24%。按長期發(fā)展趨勢來看，營改增有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)；另一方面，現(xiàn)在企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)可以憑借增值稅專用發(fā)票抵扣，企業(yè)可加購不動(dòng)產(chǎn)使企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，活躍房地產(chǎn)氣氛，間接帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展，逐漸形成范圍經(jīng)濟(jì)。

2.2消極影響

雖然營改增后房地產(chǎn)業(yè)總的稅負(fù)大幅下降，但有的房地產(chǎn)企業(yè)卻可能出現(xiàn)稅負(fù)增加的現(xiàn)象。我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均屬于一般納稅人，一般納稅人由征收5%的營業(yè)稅改為征收11%的增值稅，李玉環(huán)在《房地產(chǎn)“營改增”后稅負(fù)增減問題解析》中分析當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)銷售收入中無進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額部分占有進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額的比例高于45.45%時(shí)，企業(yè)的稅負(fù)會(huì)增加；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理的難度增加，目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作在新舊稅務(wù)制度、財(cái)稅政策和實(shí)務(wù)操作的改變都面臨更新，財(cái)務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)操守也將接受考驗(yàn)，最重要的是增值稅抵扣憑證征稅機(jī)關(guān)把控嚴(yán)格，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票困難程度大，可能會(huì)引發(fā)虛開、代開發(fā)票等問題。

房地產(chǎn)業(yè)營改增過程中出現(xiàn)的問題

3.1稅收政策統(tǒng)一實(shí)施難

由于我國東西發(fā)展的不平衡性，導(dǎo)致在東部地區(qū)適合的稅收政策在西部地區(qū)可能不適合，尤其我國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展極度不平衡，營改增的宏觀調(diào)控對(duì)各地區(qū)的影響程度深淺不一。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，企業(yè)可獲得信息更新速度慢，運(yùn)行和經(jīng)營必將遭受挑戰(zhàn)；其次，許多房地產(chǎn)企業(yè)屬于民營企業(yè)，我國民營企業(yè)本身管理模式和經(jīng)營機(jī)制相較于國有企業(yè)落后，許多金融機(jī)構(gòu)不愿給民營企業(yè)貸款融資，因而民營企業(yè)融資難度大，資金周轉(zhuǎn)困難，而國家出臺(tái)營改增政策后，據(jù)2016年3月中國財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的財(cái)稅【2016】36號(hào)文 （36號(hào)文） 規(guī)定，房地產(chǎn)稅率變?yōu)?1%，對(duì)于民營企業(yè)來說明顯過高。

3.2出現(xiàn)資金短缺，造成財(cái)務(wù)壓力大

房地產(chǎn)企業(yè)通常為了能夠取得更好更快的發(fā)展，通常會(huì)采取大量固定資產(chǎn)如施工設(shè)備的購置，出臺(tái)營改增政策后，由于增值稅的可抵扣性，這會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流在現(xiàn)金流量表的顯示數(shù)據(jù)比在政策出臺(tái)前小，于是企業(yè)便會(huì)加大投資；在另一方面，由于房地產(chǎn)信貸政策的縮緊，企業(yè)生存難度越來越大，融資越發(fā)，故企業(yè)可能面臨資金短缺，造成財(cái)務(wù)壓力大。

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)營改增對(duì)策

古人云“工欲善其事必先利其器”，企業(yè)在面臨營改增政策給整個(gè)行業(yè)或者市場帶來的一系列問題和挑戰(zhàn)，應(yīng)予以積極的態(tài)度努力探索解決方法，密切關(guān)注國家政府的政策和動(dòng)向，及時(shí)做好充分準(zhǔn)備和超前規(guī)劃，才能為企業(yè)的生存和發(fā)展提供道路。

4.1提前做好財(cái)務(wù)工作人員培訓(xùn)，儲(chǔ)備相關(guān)人才。

由于政策改變后增值稅的復(fù)雜性，財(cái)務(wù)工作人員的工作量會(huì)加大，要保證會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和速度就必須對(duì)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行專業(yè)上的再培訓(xùn)，用以提高專業(yè)技能和稅收籌劃能力。可先學(xué)習(xí)國家頒布的政策進(jìn)行政策解讀，了解增值稅專用發(fā)票的可抵扣性和嚴(yán)肅性；其次，可到相應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)操作，全面了解實(shí)施步驟，杜絕人為的會(huì)計(jì)處理錯(cuò)誤，防范不必要的納稅風(fēng)險(xiǎn)；最后，公司相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和工作人員也要接受學(xué)習(xí)，最重要的是深刻認(rèn)識(shí)偷稅漏稅行為的危害性和嚴(yán)重性。

4.2做好稅收籌劃，合理申請(qǐng)延期納稅，減輕財(cái)務(wù)壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)在營改增初期，納稅籌劃將發(fā)揮巨大作用。首先，深刻學(xué)習(xí)并熟悉掌握國家出臺(tái)的優(yōu)惠政策，尤其是對(duì)產(chǎn)業(yè)和地域的優(yōu)惠政策，利用優(yōu)惠政策漸進(jìn)行稅收籌劃可以給企業(yè)降低成本；其次也可以合理申請(qǐng)延期納稅，延期納稅是指納稅人按照國家有關(guān)延期納稅的規(guī)定延緩一定時(shí)期納稅，企業(yè)可以把資金留給內(nèi)部用于經(jīng)營周轉(zhuǎn)，有利于企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)。總之，納稅籌劃可以實(shí)現(xiàn)納稅成本最小化，提升經(jīng)營管理水平，做好稅務(wù)籌劃可以給房地產(chǎn)企業(yè)營改增的轉(zhuǎn)變能有一個(gè)較好的過渡時(shí)期。

結(jié)語

營改增的實(shí)施標(biāo)志著我國稅制改革又更上一層樓，正確認(rèn)識(shí)營改增的積極與消極影響，清晰了解改革過程中的問題有利于我們更好的為實(shí)戰(zhàn)做準(zhǔn)備。同時(shí)，國家財(cái)政部門也要給房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的引導(dǎo)，才可促進(jìn)財(cái)政部門和房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策下相輔相成平穩(wěn)過渡，也可早日完善整套營改增問題應(yīng)對(duì)方法。

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