城中村土地可持續(xù)利用及動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析

劉桂華

摘 要：近年來(lái)，隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村城鎮(zhèn)被納入城市規(guī)劃范圍內(nèi)，城中村的土地利用作為城市土地利用的重要組成部分，有力保障了城中村村民的生存和區(qū)域的發(fā)展，城中村土地可持續(xù)利用進(jìn)一步推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。然而與之相對(duì)的是，城中村發(fā)展滯后的問(wèn)題日益突出，提高城中村土地可持續(xù)利用水平，緩和人地矛盾已成為各地政府管理部門的首要任務(wù)。在城中村的改造中，合理開(kāi)發(fā)和永續(xù)利用土地資源等眾多問(wèn)題涉及其中，所以城中村改造需要建立由資源、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)系統(tǒng)和環(huán)境系統(tǒng)組成的可持續(xù)利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

關(guān)鍵詞：城中村土地；可持續(xù)利用；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷提升，日益增長(zhǎng)的人口對(duì)土地資源有著越來(lái)越大的需求，人與資源之間的矛盾日益突出。所以，提高土地可持續(xù)利用水平能夠使人地矛盾得到有效緩解。針對(duì)我國(guó)大范圍的城中村改造情況，需要相關(guān)部門構(gòu)建出土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基本框架，對(duì)城中村土地資源利用水平進(jìn)行定量評(píng)價(jià)，以滿足城中村改造需求，從而達(dá)到人地關(guān)系的高層次可持續(xù)協(xié)調(diào)。

城中村土地資源利用的主要特征

土地資源的公共性

土地資源屬于公共資源，政府部門需要認(rèn)識(shí)到土地資源對(duì)于村民生存和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，不允許干預(yù)相關(guān)的利益和事務(wù)，不允許假公濟(jì)私對(duì)業(yè)主權(quán)利進(jìn)行侵害。目前，雖然政府一紙改造令就能拆遷、改造業(yè)主的土地建筑，并出讓土地給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，但政府對(duì)業(yè)務(wù)業(yè)主的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，使其無(wú)法被業(yè)主或改造單位所接受，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)利益糾紛問(wèn)題。

土地資源的可評(píng)估性

近年來(lái)，隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城中村耕地面積日益萎縮，城市中心區(qū)域的地價(jià)飆升。政府部門可以有效評(píng)估城中村范圍內(nèi)的土地資源，對(duì)工業(yè)生產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、農(nóng)村住宅等用地資產(chǎn)量進(jìn)行分別量化，對(duì)各類最佳用地方式和未來(lái)能夠帶來(lái)的收益進(jìn)行深入分析，提出轉(zhuǎn)讓、出租等圖紙?zhí)幹梅桨浮Ｋ裕訌?qiáng)城中村土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)收益最大化。

土地資源的參與性

參與性是指各方當(dāng)事人積極參與改造決策的制定，尤其是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商。如果在城中村土地利用中存在較多的補(bǔ)償糾紛，政府需要及時(shí)改變決策，尊重業(yè)主的意愿和權(quán)益，緩和業(yè)主的抵觸情況。在城中村改造中，政府要統(tǒng)一規(guī)劃土地資源，有效利用土地資源提升城市功能和形象，改善城市環(huán)境，進(jìn)一步推進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程。

城中村改造的土地資源特性與利用系統(tǒng)

城中村改造的土地資源特性

第一，保障村民生存和發(fā)展的原動(dòng)力。在城中村改造中，土地資源保障了村民的生活和發(fā)展，促進(jìn)了生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。土地不僅是自然資源，更是經(jīng)濟(jì)資源，在現(xiàn)代城市建設(shè)中體現(xiàn)出社會(huì)、自然和經(jīng)濟(jì)三方面的價(jià)值，加強(qiáng)對(duì)土地可持續(xù)利用評(píng)價(jià)方法的研究能夠使土地的價(jià)值得到正確估算，從而通過(guò)相應(yīng)政策法規(guī)的制定來(lái)實(shí)現(xiàn)城中村土地的可持續(xù)發(fā)展。

第二，體現(xiàn)土地生態(tài)資源價(jià)值。土地產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益在城中村改造中體現(xiàn)的是外在價(jià)值，城中村土地資源更多表現(xiàn)的是人們對(duì)土地自然系統(tǒng)的衡量，體現(xiàn)的是生態(tài)價(jià)值。目前城中村具有較大的人口密度和薄弱的基礎(chǔ)設(shè)施，另外當(dāng)?shù)毓芾砣藛T對(duì)土地資源的可持續(xù)利用缺乏認(rèn)識(shí)，從而導(dǎo)致城中村土地的不合理利用。想要優(yōu)化城市土地利用，需要通過(guò)科學(xué)的城市規(guī)劃使土地的市場(chǎng)價(jià)值得到充分體現(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值。

第三，土地資源的可評(píng)估性。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城中村逐漸規(guī)劃到城市核心區(qū)段，日益減少的耕地面積使地價(jià)快速增長(zhǎng)。因此要全面評(píng)估城中村的土地資源，對(duì)村民住宅、商品房、工業(yè)廠房等地產(chǎn)資源進(jìn)行分別量化，分析出最佳的土地利用方式，預(yù)算未來(lái)土地改造后可能獲得的收益，制定出土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地處置方案。所以，土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)在城中村改造中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

城中村改造的土地資源利用系統(tǒng)

通過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐能夠看出，城中村改造土地資源可持續(xù)利用的目標(biāo)是對(duì)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行全面了解，通過(guò)對(duì)低效土地、閑置房屋等土地資源進(jìn)行整合，盤活農(nóng)村存量土地，提高土地資源使用率，促進(jìn)土地集約利用，確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)在土地改造后呈現(xiàn)出可持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。城中村改造土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)的任務(wù)是在開(kāi)發(fā)利用特定土地的方式下，在土地資源可持續(xù)利用的基礎(chǔ)上分析衡量土地的可持續(xù)性。相關(guān)部門需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、資源、社會(huì)四個(gè)方面建立城中村土地資源利用系統(tǒng)模型，并對(duì)土地利用系統(tǒng)的可行性和有效性進(jìn)行分析，推動(dòng)農(nóng)村土地資源高效利用和綠色發(fā)展。

建立城中村土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

為了使城中村土地利用系統(tǒng)各個(gè)子系統(tǒng)之間的相互協(xié)調(diào)作用得到全面體現(xiàn)，相關(guān)部門需要根據(jù)實(shí)際情況建立城中村改造土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，體系項(xiàng)目包括16個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)和48個(gè)評(píng)價(jià)因子。

城中村改造土地資源可持續(xù)利用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)

在城中村發(fā)展中，土地資源可持續(xù)利用作為基礎(chǔ)保障，通過(guò)科學(xué)評(píng)價(jià)城中村土地的利用系統(tǒng)能夠?qū)ν恋刭Y源開(kāi)發(fā)利用的持續(xù)性或非持續(xù)性進(jìn)行衡量，完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，建立土地可持續(xù)利用評(píng)價(jià)模型，結(jié)合自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面因素，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)土地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、土地社會(huì)系統(tǒng)、土地資源系統(tǒng)以及土地環(huán)境系統(tǒng)。

項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的

土地可持續(xù)利用評(píng)價(jià)主要是通過(guò)對(duì)城中村土地利用方式的合理性進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，將客觀依據(jù)提供給土地規(guī)劃調(diào)整和管理措施制定，對(duì)城中村土地資源利用的可持續(xù)性進(jìn)行定量判斷，為土地資源可持續(xù)利用政策和措施的制定提供科學(xué)依據(jù)。

第一，對(duì)城中村土地生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改善。現(xiàn)如今，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城中村受到一定影響，雖然城市發(fā)展對(duì)城中村土地利用結(jié)構(gòu)的變化起到推動(dòng)作用，但是所造成的污染很難集中處理，造成城中村環(huán)境持續(xù)惡化，所以很有必要進(jìn)行土地的社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià)，通過(guò)評(píng)價(jià)能夠及時(shí)查出污染源，對(duì)其進(jìn)行分析后采取有效措施進(jìn)行治理，避免環(huán)境污染擴(kuò)大化。

第二，對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)爭(zhēng)地的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)，隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，建設(shè)用地越來(lái)越緊張，其對(duì)城中村土地有著越來(lái)越強(qiáng)烈的需求。城中村土地在城市化進(jìn)程中表現(xiàn)為耕地大量減少，結(jié)構(gòu)日益復(fù)雜，面積持續(xù)萎縮，土地的可持續(xù)利用直接影響著城市未來(lái)的發(fā)展。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)流程

城中村土地資源可持續(xù)利用評(píng)價(jià)過(guò)程一般分三個(gè)階段：

第一階段是對(duì)改造項(xiàng)目的評(píng)價(jià)目標(biāo)進(jìn)行明確；第二階段是對(duì)城中村土地利用系統(tǒng)進(jìn)行分析，全面評(píng)價(jià)資源、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境的利用性，期間制定土地資源利用方案解決協(xié)調(diào)性差的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)于具有良好協(xié)調(diào)性的評(píng)價(jià)結(jié)果可適當(dāng)采取優(yōu)化措施，最后提供土地利用評(píng)價(jià)結(jié)論；第三階段得出評(píng)價(jià)結(jié)論，對(duì)城中村改造土地資源可持續(xù)利用水平進(jìn)行判斷，根據(jù)判斷結(jié)果提出相應(yīng)的建議和改造措施。

城中村土地資源可持續(xù)利用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法

現(xiàn)如今，相關(guān)部門基于綜合評(píng)判模型和協(xié)調(diào)度模型兩類對(duì)土地資源利用進(jìn)行評(píng)價(jià)，而這些模型的靜態(tài)評(píng)價(jià)基本上是以時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。通過(guò)研究分析可知，城中村改造動(dòng)態(tài)系統(tǒng)具有較廣的牽扯面、復(fù)雜的結(jié)構(gòu)、較長(zhǎng)的時(shí)效性以及不完整的信息等特點(diǎn)，其土地資源利用適合應(yīng)用于灰色系統(tǒng)理論描述中。本文在建立城中村土地資源可持續(xù)利用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)模型時(shí)，主要以灰色系統(tǒng)理論的多維灰模型為基礎(chǔ)建立起來(lái)的。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文圍繞城中村土地資源可持續(xù)利用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)模型，提出了城中村改造土地資源的可持續(xù)利用目標(biāo)，分析了城中村改造的土地資源特性與利用系統(tǒng)，探討了項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)流程。但該指標(biāo)體系未經(jīng)完善，仍需要在今后的實(shí)際研究中進(jìn)行調(diào)整，以便用于今后對(duì)城中村土地可持續(xù)利用及動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的分析研究。

（作者單位：上蔡縣國(guó)土資源監(jiān)察大隊(duì)）

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