怎樣看房價？等待怎樣的長效機制？

自2016年9月以來，中國房地產調控進入了一個新階段。在2016年中國樓市銷售面積和金額雙雙創下歷史新高后，盡管有各種調控壓力，尤其是價格限制和信貸制約，但樓市仍然穩健：2017年前三個季度，涉及房地產產銷的數據大致穩定。黨的十九大進一步明確了通過房地產市場多主體供給，滿足多層次住房需求，租售并舉的新思路。而與此同時，隨著全球經濟溫和復蘇，北美和日本的地產正在逐漸升溫。這使得人們對中國樓市的未來和調控的走向產生了不同的判斷。房價究竟是壓緊的彈簧還是泄氣的皮球，短期調控和長效機制如何有效銜接？都引起了公眾的高度關注。

鐘偉：中國樓市去庫存是本輪樓市調控的重要內容。目前，樓市去庫存大約處在怎樣的狀態，一、二線和三、四線城市是否都基本完成了庫存去化？自2014年第二季度以來，中國房地產投資增速進入了新的平臺，當下持續的樓市調控，有可能對接下來的經濟增速和結構調整構成怎樣的影響？

主持人

鐘 偉《中國外匯》副主編

沈建光：我認為近三年的房地產去庫存效果是非常顯著的。自2015年貨幣政策以及房地產調控政策松動以來，一、二線城市房地產銷售市場十分火爆，其房地產去庫存的效果已經明顯超出預期；三、四線城市曾一度是去庫存的重點，在去年年底重點對一、二線城市房地產市場采取從嚴調控以來，三、四線城市房價出現了較大程度的上漲，使其成為支持今年房地產市場的重點。

嘉 賓

沈建光瑞穗證劵亞洲公司董事總經理、首席經濟學家

就對經濟的影響而言，當前房地產市場投資并未出現明顯回調，對經濟的負面沖擊尚不明顯。雖然新開工、銷售兩大先行指標有所回落，但整體來看，回落幅度有限。如1—9月，房屋新開工面積增長6.8%，房地產銷售增速也保持在10%以上，說明房地產投資在半年內或仍將得到支撐，對經濟的負面影響可能會在明年二、三季度才開始顯現。

楊現領：“去庫存”之前，一線城市基本不存在“庫存”壓力，主要的壓力在三、四線。2015年以來，以放松流動性、降低購房門檻政策為開端，加上“資產荒”的持續，購房需求出現集中釋放，呈現一、二線向三、四線城市傳導的特征。從目前的數據來看，除了部分三、四線城市的去化周期依舊較長外，大部分城市的庫存去化周期已處于合理范圍（12個月左右）。可以說，本輪去庫存已經完成或者接近尾聲。

楊現領鏈家研究院院長

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房地產對經濟增長的影響，將從對增長速度的貢獻轉化為對增長質量的貢獻，平穩的市場有利于保障長效機制的出臺。未來房地產與宏觀經濟的聯系或將發生以下兩個變化：第一，在此之前，衡量房地產對經濟增長的貢獻主要體現在房地產投資上；在此之后，主要體現在房地產消費上。其中，租賃將成為日益重要的住房消費，租賃及其產業鏈對經濟增長的影響將逐步釋放。第二，隨著房地產行業從制造業轉向服務業，作為一個整體，它對增長速度的影響必然下降，但是對就業的影響必然上升。例如，中國未來必然會形成數百萬的職業經紀人隊伍服務于房屋的交易，也會形成百萬規模的物管專家，服務于房屋管理，還有一大批社區服務人員等。

鐘偉：年初至今，國際貨幣基金組織（IMF）已連續調高對全球經濟和中國經濟的增長預測；與此同時，圍繞中國經濟是否進入新周期的討論也沸沸揚揚。在國際經濟趨緩的背景下，北美、日本以及中國香港的樓市都有上升。人們對中國樓市的價格趨勢也有分歧：一部分人認為，樓價仍有“暴漲”的壓力；另一部分人則認為，區域市場和一、二手房的價格分化才是重要特征。兩位如何看待中國商品房價的可能走勢？

沈建光：房地產市場分化可能是大勢所趨。因為，伴隨著經濟發展，人口向資源與工作機會富集的大城市周邊聚集是全球性的規律。這意味著，一線城市，核心城市周邊的房價從市場化的角度是要顯著高于三、四線城市的，漲幅也會呈現出不平衡。但這并不意味著一線城市過高的房價不存在泡沫，畢竟，房價收入比、租金收入比等指標顯示，中國一線城市的房價已經堪比紐約、東京等全球一線城市。而伴隨著居民財產多元配置的需求增強，一線城市的過高房價，很難繼續得到有效支持，因此存在回調的壓力。

過去十余年，中國的房地產價格與收入存在著螺旋式上漲的現象，房地產價格受政策調控的影響十分顯著。中國的房地產每出現一輪大幅上漲，房地產調控政策便會相繼而至。習近平總書記多次表態，房子是用來住的，不是用來炒的，說明其打擊房地產泡沫的決心。在此背景下，預計中國房地產市場存在回調空間，特別是早前上漲比較快，居民加杠桿比重較高的城市，回調的幅度會更為明顯。

楊現領：短期內樓價沒有“暴漲”的壓力。其原因在于，目前政策環境較為嚴厲，不但提高了首付和貸款門檻，而且還在調整市場預期。保證“房住不炒”將成為后期的大趨勢，因此短期內樓價沒有暴漲的壓力。

中國商品房價可能會呈現兩個大的趨勢：首先是城市圈特征日益凸顯。從發達國家的經驗看，城市圈是城市發展的高級階段和大趨勢。近年來，房價漲幅居前城市呈現出向大城市集中的特征。漲幅較大的城市均處于北京、上海、深圳等三大核心城市圈，圈內一些城市雖為三、四線城市，但房價漲幅已經超過了部分二線城市。這實際上反映了我國城市化發展進入了新階段，城市圈對房地產市場的影響將逐步增強。其次是區域價格的分化可能會持續。2016年底，我國城市家庭戶均住房套數在1.1左右，從總量上看，住的問題已得到基本解決，不少三四線城市還可能存在過剩，整體上供過于求。未來房價存在一定的下行壓力。但是一線城市的戶均住房套數只有0.85—0.9套，距離“一戶一套”“一人一間”“一人一臥”還有相當大的差距。例如，北京存量住房套數約為750萬套，套均2間房，對應的常住人口超過2170萬。還有不少重點城市不斷吸引人口流入，動態的住房缺口也將持續存在。因此未來城市和區域間房價的分化將會持續。

鐘偉：房地產金融總是牽動人心，人們擔心涉房信貸和融資是否安全，擔心開發企業重新洗牌的振蕩。在涉房信貸不斷收緊的背景下，投資者則以推升房地產類上市公司的股價，來表達他們的樂觀情緒。新近一些人則在討論中國式住戶部門的負債率問題，似乎擔心購房和消費會使得居民不堪重負。兩位覺得在持續調控下的中國房地產金融，總體和結構上出現了怎樣的趨勢？風險是在逐步積累還是有所釋放？

沈建光：這兩年，伴隨著房地產價格的過快上漲，房地產相關風險，最主要是金融風險，有所上升，主要體現在居民領域。雖然中國居民杠桿率在全國范圍內并不算處于高位，但增長較快，且不少運用短期信用貸彌補首付缺失，加大了房地產金融風險。而從房地產企業來看，房地產企業的債務率如今也接近80%，比兩年前也有明顯提升。同時，房地產也是銀行貸款的重要抵押物，因此，房地產價格波動對金融系統而言也是隱性風險。盡管目前經濟向好，銀行不良貸款也在降低，但如果房價出現由于泡沫破滅而引發大幅下跌，相關金融風險就會相繼顯現。

楊現領：從我國目前的情況看，全國整體上房地產金融風險相對可控，但個別熱點二線城市居民端的金融風險相對較高，應予以關注。房地產企業端由于債務比遠低于警戒水平，且目前財務水平相對健康，面臨的金融風險相對可控。2016年，我國整體房貸比約為17%，雖增速較快但仍處于安全水平；我國整體的居民杠桿率為45%，遠低于警戒水平；我國房貸收入比僅為67%，但大部分熱點城市的房貸收入比則遠高于警戒線，值得警惕。如北京、上海、廈門、南京和杭州的房貸收入比都偏高，甚至超過了美國次貸危機時期的最高值；因此，如果沒有財富向這些大城市的加速代際集中，償還風險還是存在的。從企業端來看，2015年中國企業債務比為62%，與美國和日本危機時期相比處于較低水平。此外，企業端雖有融資渠道收緊、融資成本高等風險，但是近兩年房企銷售普遍較好，財務水平相對健康。

目前的風險主要集中在行政調控和金融緊縮的疊加，即房地產領域和金融領域的同時收緊給市場帶來的風險。鑒此，在金融市場方面，應加強對銀行表外業務的風險管理，嚴控同業、銀行理財、委外等業務，引導資金更多地投向實體經濟；嚴控期限錯配和杠桿投資；在居民端，嚴查個人消費貸款違規流入房市等。金融和地產雙收緊，對地產金融穩健性的影響尚有待觀察。

鐘偉：自新一輪調控以來，如何做到短期調控的組合拳逐漸和長效機制有機銜接？在各種限制措施之余，地產領域也在租賃市場、共有產權房屋和保障房建設方面不斷推出新政。在兩位看來，當下的調控措施應當如何調整才能松緊適度？而未來中國樓市調控的長效機制至少應當包含哪些內容？

沈建光：長效機制可以從需求、供給以及制度完善等方面來理解。從供給角度，增加土地供應，以及城市土地的高效利用，嘗試共有產權房、鼓勵租房等都是值得肯定的。而從需求方面，對于投機需求仍然可以限制，但對于剛性需求和改善型需求還是需要鼓勵。當前為防止房地產泡沫，房地產貸款收縮得比較緊，首付比上升較高，這也是是短期內遏制房地產杠桿過高的手段。但從長期來看，也存在適度放松的空間。畢竟，如果結合契稅考慮，首套貸款認定嚴格，即“既認房又認貸”的政策是非常苛刻的，不利于支持剛需與改善型購房的需求。

而從制度來看，完善土地制度、戶籍制度、公共分配以及財稅制度，是長效機制不可逾越的重要內容。特別是房產稅政策，應該盡快研究加快推出，作為取代土地收入和地方財政收入的重要來源。房產稅的意義不在于對于房價的影響，其更多的是對于理順中央與地方財權與事權這一傳統矛盾所具有的重要作用。

楊現領：為了配合長效機制的建立，短期調控應當注意以下幾點：一是對于重要政策要有長期不變的原則，比如說通過不變首套房首付和房貸利率來支持剛需；二是短期內既不要頻繁大幅刺激，也不要大幅打壓，以保證市場自發作用的發揮；三是“具體城市和需求具體分析”，不搞“一刀切”。具體可以從以下五個方面著手建立房地產長效調控機制：

第一，規范租賃市場秩序，發展專業租賃機構。通過住房租賃市場立法，“租售并舉”等政策，保障租房者和業主的合法權益。通過鼓勵私人房源出租、培育專業化租賃機構等，增加租賃供給，提升租賃房屋質量。通過補貼政策和租賃金融配套設施建設，解決租戶的支付問題和租賃機構的融資問題。第二，建立多元化的土地供應機制，提高供給彈性。建立多元的供給主體，盤活城市閑置和低效用地；提高核心城市住宅用地供給比例；提高核心城市住宅供地完成率；提高土地利用強度。第三，加快存量房屋的流通。第四，建立與需求掛鉤的差別化稅收和信貸調節制度。第五，實施宏觀和金融的審慎監管政策，防范金融風險。具體可以加大對貸款資質和信用的審核，對貸款價值比（LTV）、貸款比例等金融指標進行監管。

鐘偉：謝謝兩位貢獻的智慧。從討論中我們可以得出以下判斷：第一，房地產去庫存已取得顯著效果；第二，涉房金融大致穩健，但值得關注；第三，房產稅是長效機制的重要內容。以上是兩位大致認同的。但對一線城市房價的趨勢兩位存在判斷分歧。在我看來，沒有一成不變的調控政策，短期調控應當應時而變。進入2017年三季度以來的地產銷售回落節奏、金融和地產雙緊的疊加效應，以及一線城市新房的漲價壓力等一系列變化，都值得關注。而如何使得長效機制和國民的獲得感協調起來，也值得深思。