你以為樓市已進入下半場，其實政府在下一盤很大的棋！

大漁

樓市風向已變，多空已然轉換，但如果你認為中國樓市已到了下半場，未來三年國內樓市低迷格局已定，那你就想得過于簡單了。實際上，這盤棋局剛剛進入中場，至于下半場如何落子，高層已了然于胸，可你卻還很懵懂。

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讓我們先從近期樓市的各項新聞說起。

首先是2017年12月20日中央經濟工作會議對于房地產的定調：

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

關于這份報告，米宅已有詳細解讀，可以看“中央定調了，2018，房地產要這么干！”

請注意最后一句：“分清中央和地方事權，實行差別化調控。”這是在中央經濟工作會議這種級別的會議上，第一次承認了地方對于當地房地產市場具有調控權。

這句話非常重要，這說明，本輪調控已經到達了一個階段，穩房價穩人心的初步成效已經收到，而面臨復雜的樓市局面，一刀切的模式已不適合下一步的調控需求，下一步需要做的是因城制宜，甚至可以做到一城一制。

然后呢，發生了什么情況。

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12月21日，在承認地方調控權的第二天，武漢市住房保障和房屋管理局就在官網公布了《武漢市房票（人才住房券）使用辦法（試行）》征求意見稿的公示。并在兩天之后的23號就出臺了關于房票使用的正式政策。

從時間點可以看出，武漢的房票政策一定是提前有所準備的，只是在等待一個合適的發布時機，這個時機就是中央對地方調控權的正式承認。在得到確認之后，武漢連一天也不愿意多等，就立刻放出了房票這一個新型試水炸彈。

緊接著，鄭州也出臺了關于非鄭戶籍的購房指南，全日制本科以上學歷，不用審核社保和個稅，即可買房，并于元旦過后就開始執行，反應比武漢還是稍慢了一步，但是，步子卻是邁得相當之大。

12月24日，重慶緊跟著又一次放低了購房的門檻。

大家也許會覺得奇怪，重慶不是一直不限購嗎？還怎么放低？

眾所周知，重慶是全國唯二征收房產稅的城市之一，征收對象為三無人員，即在重慶無戶籍、無企業、無工作的個人，目標直指來渝炒房群體。雖然目前重慶征收房產稅額度并不高，但一套一百多萬的房產一年征收幾千塊也聊勝于無。

但是在最新政策中，所有的三無人員，只要能提供重慶公司出具的工作證明或個人所得稅證明免征房產稅！只要直系親屬為重慶戶籍的免征房產稅！只要是在渝大學生免征房產稅！

這幾項免征條款中，尤其是第一項，滿足的難度不是很大，具有很大的想象空間。

可以想象，其他城市不會聽任武漢、鄭州、重慶這樣來解讀政策，下一步一定會有更多的城市，在無限度放低落戶政策的基礎上，以更多的花樣松綁政策跟進。

接下來，放松限購政策的會是誰？

長沙？成都？南京？西安？天津？杭州？

下一步，會出現什么樣的松綁政策？

一切皆有可能。

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高潮還在繼續。

12月23日，在全國住房城鄉建設會議上，住建部部長王蒙徽指出：

2018年，我國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

劃重點：

第一，又一次提到了差別化調控政策，說明中央對這一政策的進一步支持；

第二，在近一年嚴厲調控的大形勢下，第一次提到了去庫存的問題。

并且，去庫存的范圍除了三四線城市之外，第一次提到了縣城。這說明，在歷經一年多的全民買房大運動之后，廣大四五線城市和縣城的房產庫存量仍然是一個驚人的數字。

在堅持房住不炒和長效機制的今天，在房產稅預期不斷加強的今天，在樓市被打壓一年后終于見到成效的今天，在這一歷史拐點的敏感時期，公開表示中央會支持這些地區的去庫存工作，這是一個非常值得玩味的信號。

那么，接下來，可以預見的是，2018年，三四五線城市的調控不會加強，反而會放松的可能性很大。

這些三四五線城市和縣城本身就沒有限購限售，又該如何放松？大概率會以降低首付和貸款利率打折等方式來進行。

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那么，照目前的勢頭來看，2018的樓市會是一樣怎樣的景象呢？

大概率事件：

一線的北京上海繼續嚴格執行限購政策，加上超高房價的加持，成交量繼續低迷，房價持續冰凍。

深圳由于落戶政策的寬松和內在各項勢能，導致房價躍躍欲漲，多空角力，但在多軍即將勝出的關鍵時刻，總會遭遇政策的及時打壓，如近期盛傳的元旦之后深圳二手房網簽價與評估價將統一，直指高評高貸，導致12月深圳的二手房成交量激增。

為了不從一線城市掉隊，廣州限購或入戶政策適當調寬的可能性很大。

二線城市，除了前期在搶人方面拼得很兇的武漢、鄭州、成都、長沙、南京等城市外，預計會有更多的二線城市加入搶人和花樣放松限購大戰。

這些城市有可能會包括天津、合肥、杭州、廈門、石家莊、西安等。到2018年，大家很可能會發現在2017年需要全款搶房的二線城市，購房門檻變低了，全款變按揭了，買房更容易了，可供選擇的城市和房源機會都變多了。但是，2017年的盛況卻不會再重現了。

三四五線城市和縣城，其實17年大部分三四五線城市的房價也普遍上漲了不少，但更多是在多年不漲的基礎上，基于多年的貨幣增發產生的補漲，不存在太多的價格泡沫。

但即使有所上漲，和一二線城市的全民搶房大戰比起來仍然不值一提，三四五線更多是基于本地人的購買，庫存消化量有限。庫存形勢仍然嚴峻，地方財政仍然吃緊。

在這種大前提下，三四五線的樓市在2018年大概率以寬松政策為主，中央會給出這些城市的地方政府充分的政策自主權，預計到明年，我們會看到三四五線城市出臺各式各樣的樓市刺激政策，包括首付降低，貸款利率打折，降低交易環節稅等。至于效果，就因人因城而宜了。

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到這里，一盤大棋已經下到了中場，下半場的棋局走位已經呈現。

2018年，政府仍會嚴控樓市，但這個嚴控更多針對的是一線城市，二線會適當地留出口子，給其一定的政策騰挪余地，部分庫存較多的三四五線則會放開，甚至給出足夠的政策支持。

最終的目的是驅逐資金去三四五線，二線仍給留出吸納資金和人口的空間，至于誰能得到更多的資金和人口，就看大家各自的本事了。未來兩年會是一個諸侯亂戰的年代，允許出現適度的爭和亂，誰的膽子大，誰對中央的政策意圖領會的越到位，誰就能搶先一步得到更多資源。但是，最終到了一定的階段，一切仍要中央說了算。

不出意外，房產稅在未來兩年仍會不時提及，但是會持續強化城市的差異化征收，為資金最終流入三四線城市鋪路。

而所有的這一切，最終的目的都是為了平衡全國的資源和資金，讓資金不再進一步向大城市無限制地聚集，讓更多的強二線城市勝出并崛起，同時希望通過政策引導資金向三四線城市逆向流動。

這一盤大棋，無論終盤如何，都要為決策者的大智慧鼓掌。

2018年，讓我們拭目以待。endprint