從補城市短板看國有房地產企業的服務功能

文/孫杰 徐培澤

二十世紀六十年代，為了紓解上海中心城區居住人口嚴重擁擠的狀況，先后在楊浦、閘北、南市、虹口、普陀、盧灣等區，建造了一批有一定規模的簡易工房。由于當時的財力有限，不少房屋采用了小梁薄板、預制水泥板構建的房屋結構，有的還配備了簡易衛生設施和共用廚房。這些簡易工房形成的職工新村在當時成片老屋危房密集的舊區中，顯得鶴立雞群，成為不少居住困難戶十分向往的住處。職工新村成為在特定歷史時期中城市風貌的典型代表。

隨著上海改革開放的發展，城市面貌日新月異，雖然以往的成片舊住宅包括那些簡易工房的職工新村大批消失，但有些簡易工房由于地處市中心的風貌保護區，基于城市規劃和深化活化保護的需要，尚有歷史保護的價值，地處上海市黃浦區小東門地區的聚奎新村就是典型的實例。

一、簡易工房成為城市更新中的短板

建成于上世紀六十年代毗鄰豫園的聚奎新村，共有十幢房屋，小區建筑面積為7978平方米，居民311戶，小區與周邊的舊式里弄、私房貼鄰，這些房屋均為三層的磚混預制小梁薄板結構房屋，承重墻都采用一磚甚至半磚的煤屑磚砌成。樓面、樓梯結構單薄，共用廚房狹小，而且沒有衛生設施。居住當地的都是生活在底層的留守老人、知青返滬人員和租房的外來人員。該小區由于使用年代長久，居民戶數過多，造成亂搭亂建現象嚴重。小區內的建筑大多是三層斑駁的舊樓，都在樓頂加蓋再加蓋，已變成六層的建筑，不管住在幾樓，幾乎家家戶戶窗外都掛著幾個平方米的“吊腳樓”——兩根拳頭粗的鋼管貼著墻壁作為支撐，上面搭起一排小房間。樓與樓之間原有近五米的間距，被簡易棚子擠得只剩一到二米寬，險象環生，令人不寒而栗。據統計，有85%的居民戶存在各類違法搭建，其中涉及吊腳樓的就有68戶。時光流逝，日積月累，這批房屋結構整體性極差，廚衛設施簡陋，安全隱患重重，成為城市治理的頑癥。

二、國有房地產企業勇挑補短板的重擔

2016年，黃浦區委、區政府在老城廂重點整治區域排險解危工程中，發揮區屬國有房地產企業的作用，著力解決聚奎新村的歷史遺留問題，委托上海南房集團有限公司具體實施，對該新村實行全面整治，工程主要項目包括拆除違章建筑、拆落地解除結構性危險點、將原來的預制小梁薄板全部改建成混凝土澆灌的整體樓層、徹底削除滲水和噪音的隱患等，同時還新增獨用廚房和衛生設施，改造水、電、電信、市政等配套設施。

為了保證安全施工，在工程實施前期房屋內所有居民必須全部撤離，這在上海歷史上規模較大的修繕工程中絕無僅有。為此，實施單位在區領導的統一指揮下，依靠各有關部門尤其是當地街道的全力支持，積極尋找房源進行臨時安置，對每戶發放臨時過渡費，在短短的兩個月時間內使全體居民簽下臨時搬遷的約定，并及時予以搬離，給項目施工創造了條件。按照 “拆違先行，先拆后修，先拆后建，拆違與消除安全隱患同步，拆違與服務民生同步”的原則，南房集團爭分奪秒，用了九個月的時間，提前實現全面竣工，做到了當年開工、當年竣工。

聚奎新村改造工程竣工后，每戶新增和擴大了獨用廚房和衛生設施，安裝了電子防盜門，小區監控達到了全覆蓋。在室內使用上，添置了廚房設備和房間的復合地板，提升了住宅使用標準。改造后的聚奎新村舊貌變新顏，新村與周圍老城廂風貌融為一體，成為豫園風貌區的新亮點，也顯示出國有房地產企業在服務民生中的強大作用。

日前，市住建委發文要求：對城區內列入保留保護范圍，但房屋陳舊、基礎設施匱乏老化、安全隱患突出、居民改造意愿強烈、采取一般修繕無法從根本上解決其安全和使用問題的，以及為提升居住質量必須實施局部拆除重建改造的里弄房屋，在保持里弄房屋歷史風貌的前提下，在居民達成共識并經專家及相關部門的論證基礎上，可實施局部拆除重建。雖然上海歷經大規模的城市改造，但隨著我們對城市改造內涵的重新認識，保護性修復具有上海味道的城區已經成為留、改、拆的有機更新的主流。在當前以城市更新的全新理念推進舊區改造的工作中，充分發揮各區國有房地產企業的骨干作用，是解決城市發展中的短板、頑癥的有效途徑。

三、簡易工房改造給我們的啟示

聚奎新村的有機更新改造，其成功的經驗無疑給我們提供了不少啟示。

一是要確立國有企業社會責任的定位。國有企業屬于全民所有。一般來說，國有企業的誕生就是為了承擔社會責任的，國有企業設計的初衷就是為實現重大的經濟社會責任目標，從這個意義上講，國有企業有天然的社會責任基因，理應成為社會責任的引領，并發揮表率作用。

習總書記在十九大期間參加上海代表團審議報告時指出，國企要擔當社會責任。要擔當社會責任，就是要求國有企業在社會建設中，不能處于被動的局面，要實施自覺的行動，要有主動的擔當。當前，國有企業深化改革面臨艱巨的任務和巨大的挑戰。“自覺履行社會責任”，將幫助企業處理好改革和發展的關系，處理好提升效率和維護公平的關系。企業只有為國家經濟社會發展的全局和長遠利益服務，才會有自身生存發展的廣闊空間。在承擔上海城市有機更新的艱巨任務中，國有企業對此要有清晰的認識和強烈的社會責任感。

二是要加快企業在新形勢下的創新轉型。各區屬房地產企業在前一輪經營機制市場化過程中，整體職能已經發生了深刻的變化，從以往僵硬的計劃經濟體制轉化為以市場為主導的具有行業特色的開發經營企業，然而，也不可避免地出現了重經營、輕管理，重開發、輕服務的傾向。在重新認識區屬國有房地產企業的服務方向的基礎上，在上海各區新一輪的城市更新改造對這些國企提出新的要求前提下，企業唯有加快創新轉型，即進一步強化企業的服務功能，主動承擔起城市更新改造中補短板的光榮任務，才能真正體現出國有企業的屬性。

三是要完善相關的政策配套。上海舊區的更新改造涉及面廣，不可能僅僅依靠一二家企業的單打獨斗，需要多部門的協同作戰。為了突出針對性和可操作性，制定的相關政策不僅要明確每項具體措施的責任部門，還要進行前瞻性的政策研究，正如時任上海市委書記韓正在視察聚奎新村修繕改造期間指出的那樣：城市更新改造事關群眾切身利益、涉及方方面面的工作，在推進過程中要不斷研究新情況新問題，創新工作方法，完善政策舉措。對于影響整體推進的重點難題、重點地塊，要花更大力氣攻堅克難，必須市區聯手，區里承擔起主體責任，市里全力以赴協調支持。要梳理解決各區普遍關注的問題，及時完善政策。要一切從實際出發，在整治推進過程中切實滿足市民的實際需求。

四是要形成適應性的企業運作模式。十九大報告明確指出，要深化國有企業改革，推動國有資本做大做強做優，這為國有企業指明了今后前進的方向。各區屬國有房地產企業在承擔這項政府民生實事的同時，還要提升創新能力，對內加強企業的精細化管理，對外實行開拓型擴展。結合企業的自身業務，要理直氣壯地大力發展與本行業相關的衍生業務，充分運用國有企業在政策、資源、信息、人才上的優勢，加強對授權經營的公房、公租房的管理，提高物業管理的市場占有率，發展中介經紀業務，在企業做強做大做優中進一步發揮出服務人民、服務社會的功能。

上海“十三五”城市建設規劃提出：“十三五”期間，上海城市建設在確保城市風貌保護的前提下，用城市有機更新的理念，把改善群眾的居住環境和生活環境作為出發點和落腳點，優先改造房屋最危舊、居住條件最困難、安全隱患最嚴重、群眾要求最迫切的區域。對此，上海區屬國有房地產企業廣大員工在認真學習貫徹落實黨的十九大精神熱潮中，理應不忘初心，牢記使命，永遠奮斗。在上海推進城市有機更新這場補短板、強弱項的攻堅戰中，讓“老舊住房”居民早日共享改革開放的新成果。