企業財務分析存在的問題及對策研究

朱奕彥

【摘 要】萬科房地產作為我國地產行業中的龍頭企業，近年來隨著我國供給側結構性改革的不斷推進以及政府對房地產行業的宏觀管控，萬科房地產的經營發展不僅需要考慮宏觀政策環境的變化，還需要對企業的成本、費用進行控制。基于此，本文以萬科A為案例，通2017年度萬科房地產的經營狀況進行全面的分析，找出財務分析應當注重的重點。

【關鍵詞】萬科A；財務分析

財務報表作為反映一個企業一定時期內經營管理狀況的重要工具，通過一定的財務分析方法對企業的財務報表進行深入研究并與行業內其他的標桿企業進行比較分析可以有效的對該企業的經營狀況、盈利能力以及可持續發展能力進行一個全面的客觀分析[1]。萬科A作為我國地產行業中龍頭企業在發展中不僅僅需要綜合考量宏觀政策的變動，還需要對市場進行分析，在控制成本費用的基礎之上，不斷提升盈利能力。基于此，本文以萬科為例，在對當前企業財務分析存在的問題進行分析的基礎之上對萬科地產的財務報表進行分析，最后對如何進一步提升企業財務分析能力提出政策建議。

一、企業財務分析存在的問題

當前，企業財務分析的實際過程中主要存在著財務報表有一定的滯后性、財務分析的片面性以及財務分析方法選擇不合理等問題，嚴重影響對一個企業實際經營情況的判斷。

（一）財務報表編制的滯后性。當前，我國企業的財務報表編制往往具有一定的滯后性，企業財務報表的完成往往在第二年的二、三月份，不能夠及時的對企業一定時期的財務數據進行編制，一方面不能夠及時反映企業一定時期內的經營狀況，另一方面為做假賬提供機會。二者共同影響了對一個企業的管理狀況的判斷[2]。

（二）財務分析不全面。當前，部分財務報表閱讀者在對一個企業的財務進行分析時往往只對會計科目及三大表的結果進行簡單的了解，并以此作為判斷的依據，并沒有基于企業的發展階段以及所處的宏觀時代背景進行一個深入系統的分析，也沒有與同行業的標桿企業進行比較分析，單維度、脫離經營環境的分析并不能夠真正的反映企業運營狀況。

（三）財務分析方法選擇不科學。當前，由于財務分析人員的專業技能有限，導致其在對一個企業的財務報表進行分析時并不能夠根據具體的企業所處的行業選擇相應的財務分析方法，最終影響對其經營的科學判斷。

二、以萬科A為例的財務報表分析

房地產行業作為影響我國經濟穩定發展的重要影響因素，對房地產業行業中的萬科地產進行分析可以有效的了解我國地產行業的發展狀況，由于地產行業隨著我國經濟結構轉型以及供給側結構性向改革的不斷深入，其發展不僅僅是市場行為，而且受宏觀政策調控的影響較大。基于此，本文對2017年度萬科的“三大表”進行分析：

（一）合并利潤表分析

營業收入作為一個企業在一定時期內生產銷售情況的重要反映，以及企業產生盈利和凈利潤產生的根本，對萬科地產的營業收入進行分析可以有效的了解2017年度萬科地產的發展狀況。從表2-1可知，萬科地產在2017年的營業收入為2428.97億元，其營業收入的主要來源于地產開發銷售活動以及配套的物業銷售收入。萬科地產的營業收入相較于2016年來說有所上升，但是僅僅從營業收入來看并不能真正的了解其營業收入下降的主要原因是什么，通過深入的分析可以發現，首先在2017年度我國政府調控關于房價具有一定的管控，導致地產行業在拿地時的成本和難度都有所增加；其次，橫向上與地產公司中的保利地產、金地地產進行比較可知，2017年度我國A股上市公司中的其他上市公司遭遇和萬科地產一樣的境遇，營業收入相比同期均有所下降；最后，從銷售單價來看，根據市場研究分析，2017年政府雖然對房價有所管控，但是，銷售單價卻呈現出一種穩中上升的趨勢，所以在營業收入整體下降的趨勢下，凈利潤卻有所上升。由此可見，萬科地產營業收入的上升是由于多方面因素共同決定的。另外，不同于其他產業，地產的銷售金額并不意味著當期內地產行業的營業收入，因為我國地產企業為了資金回流往往會采用一種預售的方式，這部分的銷售收入則會在房子交付的時候才會計入營業收入。

從營業成本這一指標來看，萬科地產的營業成本主要是土地出讓金、工程建設以及稅金的繳納等多個方面。近年來隨著我國政府對地產行業的管控，地產公司在獲得商業住宅建筑土地時所需要付出的土地出讓金越來越多，同時隨著我國工程建設中建筑材料以及人工成本的增加，萬科地產的整體營業成本呈現不斷攀升的趨勢。

從凈利潤這一指標來看，萬科地產在2017年凈利潤較2016年來說具有很大程度的攀升，其主要得益于銷售單價的上升，由此也可看出雖然我國政府對地產行業有一定的管控，但是在2017年萬科地產發展還是取得了很大的發展。

（二）合并資產負債表分析

通過查看萬科2017年度財務報表可知：（1）萬科地產在2017年年底時的存貨將近占到萬科地產總資產的40%左右，存貨價值高達5980.87億元，對于萬科地產來說，大量的存貨主要是土地和建設中的地產工程，這對萬科地產來說是一個重要的資產儲備，只要萬科地產想要將存貨變現，只要將土地儲備和房產預售就可以很快的對資產進行變現。但是，不可否認，由于地產受政府管控影響較大，因此萬科地產大量的儲備土地將有可能在未來造成一定的風險。（2）從現金這一科目來看，2017年年底萬科地產的貨幣資金為1741.21萬元。追蹤萬科地產的貨幣資金來源可知萬科地產的極大部分貨幣資金來源于預售款，但是并不是所有的貨幣資金都能用于萬科地產的投資開發，使得一定量的資金閑置。（3）除了對萬科的存貨以及貨幣儲備進行分析以外，綜合分析萬科地產的資產負債表可知，萬科地產通過地產銷售以及支持物業服務，通過進一步的提高其自身的資產負債率將成為萬科地產想要進一步擴張的財務手段，但是萬科地產需要謹慎的進行投資，短期內萬科地產的資金尚能夠維持其在一定時期內的發展和擴張，但這也將進一步的加大萬科地產的資金緊張。

（三）合并現金流量表分析

現金流量表作為企業財務報表中最不容易造假且最能夠反映一個企業的償債能力、運營能力以及發展能力的重要指標，因此對萬科地產的現金流量表進行分析可以有效的反映2017年度萬科地產的現金流向。

首先，對經營活動產生的現金流進行分析，2017年萬科地產經營活動產生的現金流入凈額為823.23億元，較2016年度具有很大程度的提升，經營活動產生的現金流作為體現萬科地產“造血能力”的關鍵指標，從該指標可以看出萬科地產造血能力較強且現金流入的主要業務為地產銷售所帶來的現金流入。

其次，對投資活動產生的現金流進行分析，2017年萬科地產投資活動產生的現金流入凈額為-516.13億元。根據對年報的閱讀以及相關資料的查詢可知，萬科的投資活動主要是通過對同行業企業的股權投資進行的一種擴張行為，為了更好通過增加項目儲備抵抗未來風險。

最后，對籌資活動產生的現金流進行分析，2017年萬科地產籌資活動產生的現金流入凈額為552.65億元。可知萬科地產的籌資能力較強，有利于為萬科地產的發展以及擴張提供資金支持。

綜合萬科的合并現金流量表分析可知萬科地產的財務狀況相對穩健，萬科地產凈利潤的增長以及現金的流入主要是依靠地產的銷售，但是萬科地產盲目的擴張和投資可能會對其未來發展產生一定的影響。

三、財務分析水平提升的有效舉措

通過對當前企業財務分析存在的問題進行分析以及對2017年度房地產萬科A的報表分析可知，完善和提升財務分析能力需要從以下三個方面進行加強：

（一）提升財務分析人員的專業素養。財務分析人員不僅僅需要掌握相關的財務分析方法，更需要對熟悉相關的經濟、政策走向，將企業的經營狀況放到相應的發展階段和宏觀經濟環境，可以更全面的了解企業經營狀況。

（二）多維度分析企業財務報表。對企業財務報表的“三大表”進行分析不僅需要僅僅看該企業的指標，判斷企業的盈利能力、可持續發展能力，還需要將其與其他的企業進行對比，從橫向、縱向多個維度分析企業的各項財務指標。

（三）選擇恰當的財務分析方法。財務分析人員需要了解不同行業的發展特性，需要針對不同的行業選擇相應的財務分析方法，做到不千篇一律，根據財務報表中的內容有針對性的對企業的管理情況和未來的發展趨勢進行分析。

【參考文獻】

[1]張曉華.企業財務分析路徑及優化策略[J].財會學習，2018（27）：69+71.

[2]顧祖安.淺議企業財務分析存在的問題及其改進[J].財會學習，2018（19）：91-92.