土地供給側改革視角下商品房去庫存研究

易夢煒

【摘 要】當前我國面臨較為嚴峻的商品住宅庫存髙企現狀，在國際國內經濟形勢低迷的背景下，商品住宅庫存富企占壓大量社會資金，嚴重抑制經濟活力，更有可能引發系統性經濟風險。同時，原有需求側的經濟管理措施效果正在下降，亟待供給側改革的辦法解決當前庫存問題，并建立長期的良性房地產發展制度環境。

【關鍵詞】供給側改革；商品住宅；去庫存

一、供給側改革是適應新形勢的主動選擇

需求側改革效益遞減從消費、出口、投資三者的現實困難中可見一斑。在消費方面，一般認為消費需求受兩大因素制約，可支配收入和消費傾向。2015年全年全國居民人均可支配收入實際増長7.4%，為2008年以來的最低值，連續三年維持個位數增長。由于社會保障體系的不健全，居民預防教育、醫療、養老等方面的儲蓄難以轉化為消費。同時，由于國際旅游、國際電子交易的快速發展，2014年我國居民境外消費達到1649億美元，居世界首位，突出顯示了當前國內有效供給不足，需求外流的現實問題。

在出口方面，受制于國際經濟疲軟與我國出口競爭能力下降等多重打擊，2015年全年貨物進出口總額比上年下降7%，負增長已成常態。預計在今后一段時期，我國制造業成本還將持續提高、貨幣仍將處于相對高位，過去暢銷的低端出口產品迎來寒冬已成事實。

在投資方面，進入2015年，央行多次降息降準，但全年社會融資規模增量仍比上年下降4675億元，企業投資意愿疲軟。究其原因，與我國當前要素市場僵化、產業結構落后、產能過剰、庫存積壓及全球經濟形勢下行等因素密切相關。從以上三個方面的分析來看，過去我國慣用的"凱恩斯主義"的需求管理措施，其邊際效益正在下降，亟需我們以新的理論工具、研究視角、政策抓手來解決當前經濟中的突出矛盾。顯然供給側改革勢在必行。

二、全國商品房去庫存現狀

目前，一線、二線城市，去庫存任務已經基本完成，三線、四線城市擔任去庫存的重要工作。對此，社科院金融研究所研究員易憲容日前稱，由于三線、四線城市居民的家庭住房擁有率遠高于一線、二線城市，三線、四線城市本地居民的住房需求量十分有限，再加上這些三線、四線城市的人口不是增加而是在減少，而當前住房的需求者是以獨生子女為主體的人口結構，更是會讓這些城市的住房市場投資需求減弱，因此，三線、四線城市形成了高庫存。

分析人士建議，目前對三線、四線城市的房地產調控需精準分類調控、因地施策，防止價格過度上漲，嚴厲遏制投機炒作，對多數庫存高企的三線、四線城市仍需強化扶持。比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉用于保障性用房等。

三、揚州商品房去庫存現狀

目前揚州市商品房去庫存現狀：揚州市在房地產去庫存的過程中，堅持分類指導、因地施策，把房地產去庫存與推進新型城鎮化、促進房地產市場平穩健康發展相結合，目前房地產市場呈現出量升價穩的發展態勢。

至去年7月末，揚州全市商品房可售面積535.3萬平方米，同比下降24.9%，去化周期7.76個月，比去年末減少2.23個月，去化周期低于全省平均水平和周邊城市。其中，揚州市區商品房可售面積228.4萬平方米，同比下降19%，去化周期6.6個月，比去年末減少0.7個月。

隨著揚州房地產調控政策持續實施，以及未來新房源穩定地供給，當地商品房價格上漲空間較為有限，"以價換量"將成為今后一段時間當地房企促進銷售、回籠資金的主要策略，未來揚州房地產市場有望延續平穩健康的發展勢頭。

四、商品房去庫存的影響

2015年一線城市出現了庫存量低于去年同時期的現象，去庫存壓力得到一定的緩解，所以造成了房價小幅度的上漲。然后三四線樓市庫存高企的嚴峻形勢卻沒有達到實質性的改變。

對于一線城市、重點城市等一些較大的城市，正處于大拆大建的高速發展期，在未來政策的影響下，房價的上漲仍然是大概率事件；由于三四線城市因為人口數量較少，基本不太可能太幅度的上漲，因為一個城市的內需不夠大，所以撐不起那龐大的房地產的發展，也做不到大范圍的蓋樓建市。因此三四線城市的房價在未來很長一段時間內不會產生太大的波動，能夠維持穩定狀態。而當今樓市仍舊將存在兩極分化嚴重的現象，但由于當今的房地產的庫存量出現嚴重過剩，而房價仍在持續上漲，人民買不起房子，導致庫存降不下去，形成了惡性的循環，使區域分化更加嚴重。

此外，外資在兩三年前就已經開始進行對房地產行業的撤離了。2012年，房地產開發利用外資就占總投資的比例達到了2.5%，而到了2014年整個比重只剩下了0.5%，2015年這一數據還在繼續降低。因為去庫存政策的出臺勢必會更加的影響外資對于房地產行業的投資，國家會出臺更多的優惠政策鼓勵支持民眾去買房和消費，從而達到緩解庫存高企的問題，所以部分外國公司會受到一定沖擊從而退出了中國的房地產行業。

五、商品房去庫存的對策

（1）完善頂層設計，全面深化改革。當前已經進入我國改革發展的攻堅階段，中央政府層面必須以更大的勇氣和智慧，直面重大的頂層設計問題，推動制度完善和升級。應當依照供給側與行之有效的需求側改革理論的指導，既要針對房地產問題的關鍵節點進行深入改革，又要從全局出發，用聯系的觀點發現隱含的深層次問題。

（2）緊貼市場需求，完善住宅配套。隨著我國國民經濟的迅速發展，人民群眾對于商品住宅的需求也發生了較大的變化。房地產開發企業一定要認真分析市場需求，執行差異化的策略，摒棄同質化的產品，形成具有競爭力的有效住房供給，滿足人民群眾的多種需要。對于已經形成的庫存，有條件進行修改的，要以供給側改革理論為依據，積極改建為適應新經濟、新業態發展的新產品，完善原有配套設施，提高住宅綜合質量，吸引消費者，多措并舉消減住宅庫存。

總的來說，房地產去庫存是一件重大而有意義的決策，并且機遇大于挑戰，從很大程度上緩解了中國樓市現在面臨的重大問題。鼓勵住房消費的政策不僅是從宏觀經濟角度進行改革，更是有效的解決樓市正面臨痛苦的去庫存階段帶來的問題，這既關系到人民需求，又關系到樓市風險的化解。

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