不動產登記中的四個誤區

宋百海+于磊

伴隨著不動產統一登記的推進，很多地市要求短時間內完成不動產統一登記的整合，登記人員短時間需要掌握以前從未接觸過的知識和內容，給工作人員造成很大壓力。筆者結合自身不動產登記工作中經常遇到的幾個錯誤觀點，作簡要分析。

一、誰投資誰受益不是直接登記的依據

目前矛盾最明顯的就是車位、車庫的權屬問題。《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

從上述法條可以看出，占用業主公共部分土地形成的車位、車庫屬于業主共有，其實質依據是車位、車庫所在的土地使用權歸誰所有。根據《城市房地產管理法》的規定，業主在取得房屋所有權的同時也取得了該房屋占用范圍內的土地使用權。小區內規劃用于停放車輛的車位、車庫，如果是開發商合法建設的，占用土地不是在公共部分的，依據《物權法》第三十條，開發商自然取得所有權，當然可以通過出售、附贈或者出租等方式處置。

同理，建設在小區業主共有土地上的車位、車庫，應當依附于小區業主共有的土地和土地使用權而存在，應當是屬于小區業主共有的。沒有土地使用權，就沒有附著在土地上的一切，皮之不存，毛將焉附？開發商對這些車位、車庫進行處置的合同如果得不到業主追認屬于無處分權，應屬無效。

至于有人提出，如果將車位、車庫規定為業主的共有財產，開發商就沒有建設車位、車庫的動力和積極性，這實際是不值得一駁的偽命題。商品房建設屬于市場行為，依法依規應該配建的車位、車庫，成本肯定可以計算到房屋當中，目前狀態下，開發商為了銷售房屋肯定會主動要求建設車位、車庫。因此，這個問題不成立。

二、不計算容積率不是無法登記的依據

在不動產登記中，尤其是在地下空間的利用中，由于目前是空白，或者出現了部分不計容積率的建筑，對于該部分建筑能否登記，很多登記人認為不計算容積率不能進行登記，該觀點實際是錯誤的。

《建設用地容積率管理辦法》第二條規定，容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。第十二條規定，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。可以看出，容積率是規劃部門對工程進行竣工驗收應該審核把關的內容。

《建設用地容積率管理辦法》是2012年才出臺的，在此之前對地下空間的利用無明確規定，導致很多登記人對不計算容積率部分能否登記頗為困惑。《建筑工程建筑面積計算規范》對部分內容規定了可以不計算容積率，如陽臺或者半地下室等按一半計算容積率，但在不動產登記中，要依據《房產測量規范》的規定進行，規范之間存在差距，數值未必相同。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第三十五條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：包括建設工程符合規劃和房屋已經竣工的材料等內容，可以看出容積率是否合格不是不動產登記機構收取的要件，與不動產登記無必然聯系。

三、詢問是否結婚是登記中的錯誤問法

《物權法》第十二條規定，登記機構應當履行的職責之一是就有關登記事項詢問申請人。《房屋登記辦法》第十八條規定，房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。

不動產統一登記后，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《實施細則》未對詢問進行明確規定，但并不表示可以對關鍵內容放棄詢問。《條例》第十條規定，不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。第十八條規定，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致。《實施細則》也對部分內容予以強調，通過詢問可以有效判斷證明材料和申請登記內容是否一致。《條例》第十九條規定，對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

可以看出，不動產登記部門對材料的有些內容需要通過詢問加以判斷。實務中，有些登記人直接詢問申請人是否結婚，進而判斷是否存在隱性共有人的行為是錯誤的。登記是依申請啟動，結合申請材料加上詢問判斷是否符合登記要素，然后在登記簿進行記載的行為，登記機構無權也不能根據情況判斷確定權屬。婚后也存在單方所有的情形，因此實務中，需要詢問是否存在共有人，然后根據申請材料判斷，而不是詢問是否結婚。

四、權籍調查不是不動產登記的必需步驟

《條例》第十六條規定：申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；不動產界址、空間界限、面積等材料。可以看出，不動產權籍調查的內容是當事人申請登記時需要提交的材料內容。

不動產統一登記后，部分地市由于資料整合不夠完善，導致房地整合有困難，因此就要求所有的不動產登記都進行權籍調查。權籍調查實際是不動產統一登記之后出現的新名詞，一般包括不動產權屬調查和不動產測量。前者主要是獲取不動產權利的主體、類型、權利變化等權屬狀況，后者主要是獲取不動產的坐落、界址、面積、用途等自然狀況。實際上權籍調查只是不動產首次登記的基礎，并非所有的不動產登記都需要進行權籍調查。權籍調查的目的是獲取不動產登記所需的不動產的權利狀況和自然狀況的證明材料。如果當事人有其他材料可以證明不動產的權利狀況和自然狀況，則不需要對該不動產再進行權籍調查。

不動產首次登記之后，相關的信息在不動產登記簿上已有明確的記載，如果宗地的界址沒有發生變化，則不需要再開展權籍調查。不動產的轉移登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記以及抵押權、地役權的首次登記因為不涉及地址等變動便不需要再開展權籍調查。權屬調查一般應委托專業機構完成，如果當事人提供的證明材料列明了四至界限以及坐標等信息，能夠證明不動產權利和自然狀況，則不需要再進行權籍調查，登記機構只需對當事人提供的調查成果進行權屬審核。

陳品祿/責任編輯endprint