不動產(chǎn)交易登記行業(yè)信息化建設(shè)構(gòu)架探討

汪永明

探討不動產(chǎn)登記行業(yè)信息化建設(shè)構(gòu)架，應(yīng)該先說核心業(yè)務(wù)那一層，因為任何行業(yè)的信息系統(tǒng)建設(shè)，首先需要的是核心業(yè)務(wù)，沒有核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)，就沒法辦理業(yè)務(wù)。我們的行業(yè)信息化涉及四類核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記、不動產(chǎn)客體管理、檔案管理。

這四類核心業(yè)務(wù)應(yīng)該分別建設(shè)各自的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，并且分清系統(tǒng)邊界，系統(tǒng)間的交互通過接口來完成，而非通過耦合業(yè)務(wù)來完成。舉個例子：客體的現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果和權(quán)屬登記結(jié)論存在差異的，我們不能因此拒絕受理新的登記，因為兩者的業(yè)務(wù)是不相關(guān)的，登記依據(jù)的是登記簿的現(xiàn)勢情況。信息可以互通，但業(yè)務(wù)不能耦合。

核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)解決的是主干業(yè)務(wù)需求，應(yīng)該設(shè)計得輕量化，目的是穩(wěn)定。輕量是指這些系統(tǒng)的功能應(yīng)該簡潔，簡潔到基本業(yè)務(wù)能夠辦理就夠了。比如不動產(chǎn)登記這個核心系統(tǒng)，我們可以只設(shè)計一個登記簿的功能，最多加上“受審繕發(fā)”，這四類業(yè)務(wù)有明確規(guī)定的流程。搞機械設(shè)計的朋友們知道，機械原理越簡單的東西，越不容易出現(xiàn)故障，越穩(wěn)定。鐮刀的故障率大大低于聯(lián)合收割機，信息系統(tǒng)也是這樣。

客體管理系統(tǒng)也是本行業(yè)的核心系統(tǒng)，需要獨立于交易、登記系統(tǒng)建設(shè)。這在交易和登記職能分設(shè)的地區(qū)尤為突出，住建部門建一套樓盤表，登記部門再建一套樓盤表，這樣會出現(xiàn)數(shù)據(jù)一致性的問題，而且也會增加維護(hù)樓盤的工作量。把權(quán)屬調(diào)查、現(xiàn)狀調(diào)查、客體備注信息，甚至是基礎(chǔ)地理要素都放在客體管理系統(tǒng)里，交易、登記系統(tǒng)分別使用它，這樣就能解決這個問題。

我們還需要一些基礎(chǔ)手段來支撐核心業(yè)務(wù)，就是圖1最下面那一層。

比如身份認(rèn)證，它應(yīng)該是一套通用的系統(tǒng)，不但可以為登記系統(tǒng)的面簽提供身份認(rèn)定服務(wù)，還可以為檔案系統(tǒng)的依申請查詢提供身份認(rèn)證服務(wù)。這一層的信息系統(tǒng)其實是工具，為別的系統(tǒng)提供基礎(chǔ)服務(wù)的工具。

核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)解決的是“能辦完”，但要“辦得好”，則需要對辦理行為和管理行為進(jìn)行研究。我們在核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)之外設(shè)計了一組關(guān)于“辦事事務(wù)”的系統(tǒng)，這些系統(tǒng)都是為了提升用戶體驗，提升便捷化程度，改進(jìn)管理效率，落實“放管服”精神。

這里面起碼包含了三項內(nèi)容：

第一項內(nèi)容是辦事資料的流轉(zhuǎn)。無論一件事涉及到多少核心業(yè)務(wù)，辦事資料應(yīng)該整合為一套，這樣才能實現(xiàn)一次性告知。對于一些辦事人要求的進(jìn)度查詢來說，資料的流轉(zhuǎn)信息要比核心業(yè)務(wù)流程信息更準(zhǔn)確。比如：對于領(lǐng)件人來說，權(quán)證資料流轉(zhuǎn)到發(fā)證前臺這個物理位置的時間，要比登記系統(tǒng)繕證完成的時間更有意義。

第二項內(nèi)容是辦事事務(wù)服務(wù)。辦事人的一個訴求，可能涉及到不同的核心業(yè)務(wù)，比如權(quán)證遺失后的補發(fā)，這需要權(quán)利情況證明，然后再進(jìn)行登記。這是一件事情，但涉及到了登記和檔案兩項核心業(yè)務(wù)，有時還會加上房屋客體的數(shù)據(jù)糾正，就有三項核心業(yè)務(wù)，所以要提高辦事人的體驗，就必須兼顧它們。我們可以給一件辦事訴求編制一個“事務(wù)號”，用它來掛接所有的核心業(yè)務(wù)，形成整件事的總線：辦事人可以通過“事務(wù)號”了解整件事的導(dǎo)向，比如他的事項涉及到了檔案、登記，甚至涉及到了公證、民政；經(jīng)辦人可以在事務(wù)號上記載各個環(huán)節(jié)的特殊情況，比如何時通知了辦事人補齊資料，某辦事人的登記案件能享受房交會期間的稅費減免優(yōu)惠，等等；管理者可以通過事務(wù)信息分析服務(wù)對象的行為輔助決策。

第三項內(nèi)容是關(guān)于服務(wù)對象的。這需要先搞清楚信息的歸屬問題。我們這個行業(yè)有很多信息系統(tǒng)，那么這些信息是屬于誰的？最開始的時候是屬于政府的，辦事人需要信息，要到政府來查，信息的提取是很麻煩的，可能還需要審批；后來提倡服務(wù)意識，政府轉(zhuǎn)變觀念，為辦事人服務(wù)，方便地提供信息給辦事人，但這時信息的歸屬還是政府的；將來我們應(yīng)該把信息變成辦事人自己的，事實上很多信息的確是辦事人自己的，比如權(quán)利人，權(quán)利人本來就有房，那么房屋信息是屬于他自己的，他需要這些信息的時候，登記機構(gòu)只是配合查詢，所以我們以前叫“房屋權(quán)利證明”，而現(xiàn)在叫“房屋信息查詢結(jié)果”。我們建設(shè)服務(wù)對象系統(tǒng)，是為了把本來就屬于他的信息進(jìn)行歸戶，查詢結(jié)果應(yīng)該在登簿完成后就歸戶生成到權(quán)利人名下，這樣就不會糾結(jié)于房屋在曾經(jīng)某個時點的查詢了。同理，房屋也應(yīng)該歸戶在權(quán)利人名下，權(quán)利人可以通過信息手段進(jìn)行房屋核驗，信息系統(tǒng)只是配合他的操作，如果社會對房源核驗信息不認(rèn)同，可以向登記機構(gòu)核實，登記機構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)，而不是讓辦事人跑來打證明。在明確服務(wù)對象時，針對自然人我們可以借助身份識別手段，針對機構(gòu)可以聯(lián)系稅務(wù)、工商進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，這就是信息互通層面的工作了。

信息互通層是建立在內(nèi)部系統(tǒng)與外部入口之間的一系列系統(tǒng)，主要解決兩個問題：一是數(shù)據(jù)是能夠交互的，二是數(shù)據(jù)交互是安全的。關(guān)于數(shù)據(jù)交互的內(nèi)容很好理解，就不多探討了。

下面談?wù)勎覀冞@個行業(yè)的入口。我們有三類入口：線下的，線上的，部門間共享的。

線下入口包括了交易登記服務(wù)大廳、開發(fā)企業(yè)的售房部、中介機構(gòu)的門店等。建設(shè)線下入口信息化的目標(biāo)是便捷化和規(guī)范化，比如建設(shè)智能辦事大廳，排隊叫號系統(tǒng)要流程統(tǒng)一、風(fēng)格統(tǒng)一。線下入口還包括涉及到行業(yè)信息利用的其他社會單位，比如教育部門，學(xué)校要求入學(xué)時提供房屋信息查詢結(jié)果，那么理論上，我們就可以把自助查詢機放到學(xué)校招生辦公室門口去，當(dāng)然我們一般不會那么極端，寧愿選擇線上的方式來實現(xiàn)。但針對稅務(wù)的信息利用就不極端了，已經(jīng)有不少登記機構(gòu)把出具無住房登記信息查詢的自助機放在稅務(wù)征收點的門口，群眾十分歡迎。

線上入口主要是指那些通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)的入口服務(wù)，比如通過網(wǎng)站、公眾號、APP實現(xiàn)的預(yù)約、遠(yuǎn)程查詢、遠(yuǎn)程預(yù)約等。建設(shè)線下和線上入口信息化的目標(biāo)都是一樣的，就是人性化。

這里有必要談?wù)劷ㄔO(shè)方式的問題。很多系統(tǒng)把線上、線下入口直接建設(shè)在業(yè)務(wù)系統(tǒng)，甚至是核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)上，這是不對的，因為兩者的建設(shè)思路完全不一致：前文介紹了核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)需要輕量化，目的是穩(wěn)定；而入口卻考慮的是人性化，需要很多重量級的開發(fā)平臺來支撐智能應(yīng)用。

最后談?wù)劜块T間信息共享。我們這個行業(yè)同稅務(wù)、公安、民政、司法、金融都存在信息交互，所有的信息交互應(yīng)該建設(shè)在應(yīng)用層，而不是數(shù)據(jù)層，兩者的區(qū)別，一個是“別人要什么數(shù)據(jù)，我就給什么數(shù)據(jù)，然后我登個記”；另一個是“我把數(shù)據(jù)多多給你，你自己找哪些是你要的”，顯然第一個更安全。

需要說明的是以上所有探討均屬于需求分析，非建設(shè)方案，也非概要設(shè)計。

王春敏/責(zé)任編輯endprint