湖北省國資委干預房地產市場的原因與影響

成立

9月5日，湖北省國資委發出“關于謹慎投資房地產的通知”。新政內容十分簡單，只有兩條：一是從9月5日起，省出資企業及其各級子企業對房地產新增投資持謹慎原則，嚴控風險；二是省出資企業及其各級子企業所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。從過去各地政府調控房地產的手段來看，一般都是由省市政府辦公廳或者國土、住建部門出臺相關政策，而湖北省國資委直接出手干預房地產市場的行為十分罕見。

一、文件出臺的背景

從這份“凍資”文件來看，新政出臺的原因主要有三個：

1.響應中央住房回歸居住屬性的大方向

國家最高領導人在全國金融工作會議上重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調促進房地產市場平衡健康發展。該通知的出臺也正是基于這樣的大背景。

2.租賃住房試點方案會影響房價

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，武漢是13個試點城市之一。該方案的實施將增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，同時也會影響房地產市場的價格。

3.防止投資風險和經營風險

根據全國金融工作會議精神和國家相關政策，考慮到省出資企業經營房地產戶數較多，投資規模大，增幅快，且普遍存在資產負債率高，資金成本高，后續資金緊張等問題，要防止投資風險和經營風險。

二、新政可能帶來的影響

1.當前房地產市場確實有風險，調控走向常態化

此前湖北省內只有武漢市政府層面出臺樓市調控政策，其他三四線城市基本出臺的都是去庫存的鼓勵政策。此次新政是由湖北省國資委牽頭，說明政府對房地產市場維穩極為重視。再結合此前中央政治局會議的精神，未來不僅湖北省的房地產調控力度不會放松，全國其他重點城市也有可能追隨其后加大政策力度。

從政策內容來看，主要透露出三點意思：首先，當前房地產市場確實存在一定的風險，“謹慎”二字實際上就意味著要求國企在房地產領域要收縮投資；其次，“加快建設進度、銷售進度”一方面是要求國企不能為了房產升值而拖延工期，也不能捂盤惜售；另一方面暗含的意思就是要求國企帶頭降價銷售商品房；第三，“降低杠桿”意味著銀行會緊縮信貸，房企未來從銀行通過信貸杠桿獲得資金的難度會越來越高。

2.通過國企行為引導民間市場預期，遏制房價可能的增長勢頭

一方面，根據國家統計局的數據顯示，2017年7月，15個一線和熱點二線城市房地產市場總體穩定。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至4.9個百分點之間。從環比看，10個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市微漲，最高漲幅為0.4%。但武漢就是5個房價微漲的城市之一。另一方面，根據武漢市統計局的數據顯示，2016年，武漢市的常住人口為1076.62萬人，在中部六省的省會城市中位居第一。從2006-2015年十年間，武漢市的常住人口都是正增長，年均增長率為2.18%。這說明當前的調控政策只是暫時壓制了投資投機需求的過快增長，但其剛需依然十分強勁。

從去年12月份武漢第四輪調控出臺后至今已有大半年，武漢并未有其他新政出臺。此時通過湖北省國資委限制國企在房地產領域的投資，可以有效的引導民間投資在房地產市場的預期，從而遏制未來可能的房價增長勢頭。

3.武漢是中部地區唯一不限售的城市，新政有利于“十九大”前規避樓市風險，創造良好發展環境

自今年3月北京市住建委發文調控商辦市場后，全國陸續有60多個城市開啟了”限購、限價、限貸、限售、限商”的“五限時代”。7月24日，中央政治局會議明確提出“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。”此后，全國各城市基本維持了原有的房地產調控政策，但武漢市是中部六個省會城市中唯一一個沒有出臺“限售”政策的城市。雖然武漢在去年下半年連續出臺了四次調控政策基本穩定住了樓市，但作為中部地區的核心城市，既有雄厚的經濟基礎，又處于城鎮化的快速上升周期，其房地產市場增長的內生動力依然強勁。“十九大”將于2017年10月18日在北京召開，湖北省此時再度加碼調控力度，穩定樓市，避免反彈風險、力圖在“十九大”召開前創造良好的市場發展環境。

李求軍/責任編輯endprint