中國房地產開發企業面臨的新形勢與發展方向

董昕

從1998年起，隨著中國房地產市場的發展，房地產業獲得了長足的發展，在行業中居于主體地位的房地產開發企業也獲得了良好的發展契機。但是，隨著經濟社會環境、市場、成本、發展空間等的變化，房地產開發企業也面臨著新的問題與挑戰。

一、房地產開發企業面臨的新形勢

1.城鎮化與經濟增長兩大推動房地產業快速發展的動力有所減弱

城鎮化與經濟增長是推動房地產業快速發展的兩大動力，但是這兩大動力都有所減弱。一方面，城鎮化速度降低的趨勢已經十分明顯。中國的城鎮化率已經由1998年底的33.35%上升至2016年底的57.35%。“十二五”期間全國城鎮化率年均提高1.23個百分點，速度創“九五”以來最低，預計“十三五”城鎮化速度將繼續走低。“十三五”規劃綱要提出，到2020年，內地常住人口城鎮化率要達到60%，戶籍人口城鎮化率要達到45%左右。“十三五”期間全國城鎮化率年均提高0.78個百分點，即可達到“十三五”的常住人口城鎮化率60%的規劃目標。另一方面，經濟增長的高速發展期已經結束，經濟發展進入更為平穩的新常態。2015-2016年的國內生產總值的同比增速都在6%-7%之間。而2003-2007年的國內生產總值的同比增速都在10%以上。

2.居民住房條件明顯改善，房地產市場飽和度不斷提升

從增量的角度來看，1998-2016年，房地產開發企業累計房屋新開工面積為196.40億平方米，其中住宅149.27億平方米；累計商品房銷售面積為138.44億平方米，其中住宅122.75億平方米。按同期新增城鎮人口3.98億計算，人均住宅新開工面積達37平方米，人均商品住宅銷售面積達31平方米。從總量的角度來看，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。如果按城鎮居民戶均人口3人計算，中國城鎮居民戶均住房建筑面積約為110平方米。2015年，俄羅斯、法國、日本、波蘭、德國、南非和新西蘭的竣工房屋套均建筑面積分別為71、82、87、97、105、129和179平方米（根據《國際統計年鑒2016》的數據計算而得）。假定一戶居民使用一套房屋，從而可以在戶均建筑面積和套均建筑面積之間建立一種比較關系。由此可見，中國城鎮居民的住房面積已經和德國相接近。居民住房條件明顯改善，住房面積已與發達國家相接近，房地產市場飽和度不斷提升，加之宏觀調控對房地產投資投機行為的抑制，使得房地產開發企業面臨著市場需求減少的壓力。

3.可供開發的土地供給減少，新建房屋的市場份額不斷下降

在堅持18億畝耕地保護紅線的情況下，可用于新建房屋開發的土地將呈減少的趨勢。如果居住用地與其他用途土地的比例關系不發生大的變化，那么用于新建住房的土地也將呈減少趨勢。2014-2016年，房地產開發企業土地購置面積已經連續3年出現負增長，2015年土地購置面積同比降幅達到31.7%。隨著新建住房竣工轉為存量住房，存量住房總量將逐年增加。與此同時，住房市場結構也將發生變化，二手住房在住房市場中的比重也將逐漸大于新建住房。近幾年，我國部分城市二手住房的成交量已經大于新建住房的成交量。可供開發土地供給減少，存量房屋數量不斷增加，新建房屋市場份額不斷下降，這些使以新房開發為主營業務的房地產開發企業總體發展空間受到了限制。2016年，二手住房交易額達到6.6萬億元左右，約占住房交易總額的40%，北京、上海二手住房交易額占比已高達74%、72% （鏈家數據）。中國房地產市場結構由新房市場向存量房市場的轉變已經開始。

4.房屋造價持續上漲，對房地產開發企業成本控制的要求日益凸顯

在房地產業發展推動力減弱、市場飽和度提升、新建房屋份額下降等縮減房地產市場需求的形勢下，房地產開發企業的成本也在持續上漲。1998年房地產開發企業房屋竣工造價為1218元/平方米，到2015年房屋竣工造價上漲為3054元/平方米。建筑安裝工程價格中，人工費的價格漲幅最大，2011-2015年5年間的年均漲幅為8.4%。房屋造價持續上漲，對房地產開發企業成本控制的要求日益凸顯，只有實現管理模式由“粗放型”向“集約型”的轉變，采取有效的控制成本措施，才能提高經濟效益，增強企業在行業中的競爭力。

5.在嚴調控和去杠桿的背景下，房地產開發企業的融資難度加大

作為資金密集型企業的房地產開發企業，融資對于房地產開發企業的發展影響甚大。我國房地產開發企業的資金來源渠道包括自籌資金、預收賬款（包括定金及預收款、個人按揭貸款）、國內銀行貸款、利用外資、發放債券、房地產信托等。

從2016年10月開始，為遏制房價過快上漲，北京等30余個一、二線城市房地產市場調控不斷加碼，限購、限貸、限價、限售等一系列調控措施陸續出臺。在房地產宏觀調控和去杠桿的背景下，房地產開發企業的融資渠道不斷收窄，同時資金成本也開始提高。由于房地產市場的銷售壓力和企業規模擴張的需要，房企的融資需求依舊旺盛。但是，很多資金已經被嚴令禁止進入房地產領域，融資渠道越來越少。以銀行為例，從2016年開始銀行理財資金已經被叫停進入房地產領域，同時銀行在開發貸和并購貸的審批上更加嚴格。融資難度加大是近期房地產開發企業面臨的重要問題。

二、房地產開發企業的發展方向

一方面，房地產業發展推動力減弱，住房市場飽和度提升，土地供給減少，新建房屋份額下降，都使房地產開發企業面臨的市場需求有所縮減；另一方面，房地產開發企業的成本上漲，融資難度加大，也使房地產開發企業面臨的市場供給問題不容忽視。面對市場供需雙方的問題，房地產開發企業已經和正在做出調整和選擇，未來的房地產開發企業發展方向將呈現出以下幾方面特征。

1.房地產開發企業的行業集中度將進一步提高

大型房地產開發企業的盈利能力、資產質量明顯好于中小型開發企業。從盈利能力狀況指標來看，大型開發企業的凈資產收益率、總資產收益率、成本費用利潤率和資本收益率均高于中、小型開發企業；從資產質量狀況指標來看，大、中、小型開發企業的總資產周轉率持平，但大型企業的應收賬款周轉率明顯高于中、小型開發企業，說明大型開發企業的應收賬款收回較快，資金使用效率較高。面對新的發展形勢，大型房地產開發企業的優勢將更為突出，房地產開發企業的并購整合將繼續深化，行業集中度將進一步提高。endprint

2.房地產開發企業的業務范圍向非居住物業發展

住房市場飽和度提升，宏觀調控措施更多地針對住房市場，房地產開發企業開始轉向商業、辦公樓等非居住物業的開發和經營。從2010年起，全國商辦物業投資增幅基本上都高于住宅投資增幅（見圖1）。這也在一定程度上反映了房地產開發企業的業務范圍在更多地向非居住物業發展。從住房貨幣化分配改革至今，中國的住宅銷售面積一直占商品房銷售面積的90%。雖然，發達國家的住房也在房地產市場中占有主體地位，但占整個房地產市場的比例約為70%-80%的居多。在城鎮化速度有所降低、人口老齡化程度提升的背景下，中國住房需求量總體將有所下降，房地產市場結構中住房所占比例也將有所下降，非居住物業所占比例將有所上升。

3.房地產開發企業的空間布局由大中城市向中小城市甚至小城鎮延伸

從房地產市場的空間格局來看，房地產開發企業的空間布局由大中城市向中小城市延伸。從2004年開始，35個大中城市商品住宅銷售面積占全國商品住宅銷售面積的比例一路下滑，由2004年的51%一路下滑到2015年的29%。這種市場份額的變化趨勢說明，中國房地產開發企業的經營范圍在由大中城市不斷向中小城市延伸。在特色小鎮建設、文旅地產發展的背景下，中國房地產企業由大中城市向中小城市甚至小城鎮延伸的空間布局趨勢將得以持續。

4.房地產開發企業的精細化管理水平將進一步提升

以往在快速城鎮化的推動下，房地產市場的迅速繁榮，房地產開發企業的利潤空間巨大，依靠粗放式的經營管理方式，房地產開發企業也可以在市場中生存。但是隨著城鎮化速度的降低、市場飽和度的提升、經營成本的持續上漲，房地產開發企業之間的競爭越來越激烈，利潤空間不斷減少，粗放的管理模式已經難以適應房地產開發企業競爭的需要。房地產開發企業經營的投資金額較大、項目開發建設周期較長、產品異質性較強，這使得房地產開發企業的成本控制難度較大，也使得對成本的控制成為房地產開發企業精細化管理的核心。提高管理的精細化水平、采取有效措施加強成本控制，將是房地產開發企業發展的必然選擇。

5.房地產開發企業與其他行業融合發展的趨勢將進一步增強

粗放型、單一化的房地產開發模式已經不適應當前經濟社會發展的現實需求，更不能破解房地產開發企業面臨的諸多問題。為了應對新的經濟社會形勢和供需雙方面的問題，相當一部分房地產開發企業審時度勢，通過經營模式轉變、開發內容拓展等方式來尋求新的企業業務增長點。特色小鎮、養老地產、文旅地產等都是房地產開發企業順應政策導向、人口發展趨勢、生活追求方向等做出的戰略選擇。房地產開發企業發展與其他產業的交叉點越來越多，未來房地產開發企業與其他產業的融合發展趨勢也將進一步增強。

參考文獻：

1.李春華 王業強.中國房地產發展報告No.14 （2017）.社會科學文獻出版社.2017

2.唐小飛 劉伯強 王春國等.我國房地產行業發展趨勢影響因素研究.宏觀經濟研究.2014.12

3.王薇.房地產開發模式轉型升級路徑.人民論壇.2016.27

基金項目：

本文是中國社會科學院創新工程“1998年以來我國房地產政策評價”的階段性研究成果。

王春敏/責任編輯endprint