房地產調控長效機制研究

唐祺

【摘 要】房地產業的重要性隨著我國住房制度改革的推進而日益凸顯，其飛速發展的背后亦累積了大量的問題和弊端。我國對房地產市場的宏觀調控始于1998年，目的在于避免房地產市場的非理性波動，促使其健康發展。沿襲至今，政府對房地產宏觀調控的效果差強人意。房價單邊過快上漲、供需結構局部失衡等問題依然存在，這些突出的矛盾阻礙了房地產業的可持續發展，亦為中國經濟轉型升級帶來了巨大障礙。探析我國房地產宏觀調控政策低效的真正原因，建立房地產調控長效機制，才是目前有效解決房地產市場眾多問題的根本途徑。

【關鍵詞】長效機制；房地產調控；房產稅

[Abstract] Analysis our country real estate macroeconomic regulation and control policy， the real reason for inefficient establish long-term effective mechanism of real estate regulation and control， is the effective way to solve all the problems of the real estate market.

[Key words] a long-term mechanism； Real estate control； property tax

去年以來，我國一二線城市房價持續爆發式上漲，與房地產市場有關的諸多指標創出歷史新高。中國經濟的轉型和可持續發展正逐漸被高房價所透支。而當前我國房地產業發展累積的矛盾和問題日益復雜化，主要表現為兩高并存，剩缺并存。結構性問題突出，房地產調控難度增大。對房地產業過度依賴，沉溺于依靠房地產業拉動經濟增長，沒有對房地產過度投資和投機行為進行嚴格約束。導致的結果就是任由房地產業綁架中國經濟未來的不可承受之重。要突破這樣的困境，就必須凝聚共識，為中國經濟松綁。建立房地產調控長效機制，逐步推動中國經濟去房地產化。

1 當前我國房地產市場發展存在的問題

第一、擠占非金融企業信貸資源，扭曲經濟增長結構。2016年我國GDP增速為6.7%，房地產業對經濟增長的貢獻達到8.0%。持續“高燒”的房地產市場占用大量信貸資源，擠占效應明顯。中國人民銀行的數據顯示，2016年全年新增人民幣貸款12.65萬億元，同比增加9257億元，再創歷史新高。其中居民部門貸款同比增加了5.68萬億元，較2015年增長了2.63萬億元；而非金融企業的新增貸款規模則同比減少了1.28萬億元。

第二、抬升企業生產成本，惡化經營環境。房價過快的漲速和過高的漲幅，直接或間接的抬升了企業生產成本。2016年全國商品房均價為7600元/平方米，我國房價近十年的漲幅遠大于同期發達國家和發展中國家。現如今我國無論土地價格還是物業租金都高于印度、印尼、越南等發展中國家，尤其在宏觀經濟大趨勢向下的背景下，居民收入增長乏力，有效需求不足，生產成本和銷售收入背離將導致企業經營環境進一步惡化。

第三、吹大資產泡沫，集聚回調風險。與紐約、東京等發達國家的大城市相比，我國部分城市的房價已經不逞多讓，房價短期回調壓力趨增。根據同期統計數據測算，2016年12月，中國房價收入比約為25，而美國才3.28，日本也只有12.67。我國的該指標超出世界銀行的合理標準4倍—6倍。Numbeo最新的統計結果顯示，全世界十大房價收入比最高的城市里面，北上廣深皆上榜。值得一提的是，深圳的房價收入比更是高居榜首，世界第一。同期，我國住房抵押貸款收入比超過200%，而美國僅為23.69%，日本也才72.89%。這些都說明我國居民住房貸款負擔加重明顯，而且絕對值也偏高。相關貸款一旦出現違約，流動性風險很大。

2 我國房地產宏觀調控政策弱效的原因

第一、中央與地方兩級政府的利益不一致

在房地產宏觀調控中，各級政府的目標和利益并不相同。其中中央政府類似于委托人，而地方政府類似于代理人。由于無法形成趨同的利益目標，地方政府多數情況下會首先追求自身利益的最大化，這樣就會往往導致對中央政府調控目標的背離行為。首先，中央政府一般致力于避免房價劇烈波動。而地方政府卻希望房價不斷上漲。因為在房價上漲的刺激下，地價才能持續的跟風上漲，地方政府的土地財政才能得到保障。其次，作為中央政府每一輪房地產調控重要組成部分的保障房建設，在地方上并沒有得到有效的執行。因為建設保障性住房、增加保障性住房的供給對地方商品房市場有較大的影響，進而影響地方政府土地財政。所以對此地方政府往往消極應對。第三，房地產市場的投機性不斷增強，對社會和市場的各種資金容易產生虹吸效應。這在經濟底子薄、產業基礎差和產業結構單一的部分地區表現的尤為明顯，不利于地方經濟的健康發展。中央政府的調控大多是立足于避免由于房地產市場的非理性過熱，導致對其他產業發展產生明顯的外部性，從而維護市場的穩定。而地方政府的目標則是以房地產投資來拉動地方GDP的增長和增加地方財政收入，因為相對于其他行業，房地產投資拉動經濟短期效果最為明顯。當然這個困境也和我國現行的稅收制度有關，我國自1994年分稅制改革以來，相對零散和不以征收的稅種基本劃歸了地方，這要就造成了土地出讓收入和與房地產相關的許多稅種成為了地方財政收入的主要來源，同時地方政府發債和向金融機構融資一般都以土地作為抵押，這就把房地產行業的興衰和地方的發展完全捆綁在一起了。而且，目前中央政府在考核地方政府的績效時，還是主要衡量地方財政收入和GDP，因此，在缺乏相應激勵措施和補貼機制的情況下，凡是會影響地方財政收入的房地產調控政策，必然帶來的是地方政府消極執行的局面，使得調控政策弱效既而偏離目標。

第二，政府行政對于房地產市場干預過度endprint

經濟調控手段和行政調控手段都可以用于房地產宏觀調控。但回顧我國的房地產宏觀調控歷程，以金融、稅收、貨幣等為代表的經濟調控手段的運用明顯少于行政調控手段的運用。調控政策大多以通知、意見、辦法和規定等形式下發，如“國六條”、“國八條”、“限購令”、“限價令”和“限售令”等，而且政策多由行政命令的形式頒布，法律基礎較弱，使得政府對于房地產宏觀調控的約束力度大大減小。

在法律基礎缺位、經濟手段缺乏配合的情況下，只依靠行政手段頻繁干預房地產市場，其調控方式是非理性的。長期來看，這不僅會造成房地產宏觀調控的效果逐漸減弱，對房地產市場的健康發展也是弊大于利。

第三、政府對房地產宏觀調控的干預缺乏穩定機制

回顧我國房地產宏觀調控的歷程，不難發現政府出臺的調控政策數目之多，調控的頻率之高。而在調控的進程中，由于缺乏統一的管理，調控政策的難以最大限度發揮效果。而且對于行政調控手段來說，其時限性非常明顯，調控政策的穩定性難以長期保證；部分政策的制定不夠嚴謹，隨意性較強，且執行力度不夠，沒有監督體制。

在房地產調控中，政府行政干預的頻繁出現正式由于缺乏房地產宏觀調控的長效機制造成的。短期目標重于長期訴求所帶來的結果，使得政府過度關注調控的短期效應，忽視中長期的平衡發展，基礎制度建設滯后，阻礙房地產宏觀調控長效機制的構建和完善。

3 新常態下房地產調控長效機制的建立

當前我國房地產市場面臨的矛盾表現為分化嚴峻、兩高并存。究其原因，一方面是由于我國房地產市場區域和結構的雙失衡，另一方面也與經濟增長乏力，資金抱團擁虛脫實有關。當然我國過去對房地產業耦合過深，約束房地產投資行為的力度不夠也是主要原因。未來，持續改善實體經濟發展來去房地產化，加快推動房地產稅立法來減少市場的非理性行為將成為建立房地產調控長效機制的核心。

第一、規則和靈活性在房地產調控中都要兼顧

鑒于我國的國情和過往房地產調控的歷史，筆者認為兼顧規則和靈活性是新常態下房地產調控長效機制的基本要素。房地產政策要有規則屬性，要有連續性和穩定性，這是促進房地產調控由短期轉向長期的根本保證。同時為應對突發的外部環境變化而保留一定的政策轉圜空間，亦即房地產政策的靈活性很有必要。規則、透明度、連續性和穩定性決定了調控政策實施的有效性。這就對各級政府部門制定政策提出了明確的要求，必須在附有規則的前提下，保持一定的靈活性。規則用以約束政府部門盲目追求短期目標，保證長期目標的實現；而靈活性則用以應對在環境改變下的相機抉擇政策。

第二、客觀認識市場，科學因城施策

對于我國的一線城市和部分二線熱點城市，要堅持限購限貸政策不放松；加強房地產信貸監管，對超越紅線的違法違規行為，違規進入樓市的高杠桿資金，如“首付貸”，“消費貸”等要持高壓監管；對于高庫存的三四線城市，酌情轉移土地指標到一二線熱點城市，將土地供給與庫存去化周期掛鉤，著力提高存量土地利用效率，加快釋放住房需求，通過定向棚改、住房補貼、特色小鎮建設和產業轉移優化等支持中小城市城市化建設，努力構建大中小型城市平衡發展的格局。

第三、持續改善實體經濟發展，降低對房地產行業的依賴，

長期以來，房地產及上下游附屬行業在我國經濟增長的占比較大。所以一旦出現經濟增長放緩時，我們都依賴加大房地產投資來拉動經濟增長。而經濟出現過熱時，我們又通過嚴格限購限貸政策進行調控，以抑制房地產市場過度的投資投機行為。一直以來，我國的經濟都過度依賴房地產行業。更有甚者，部分地方政府為了政績，以加快土拍等手段追求當地經濟短期增長，此舉雖然能提高稅收，增加短期財政收入，卻透支了地方長期的經濟發展潛力，實屬得不償失。這些教訓都要求我們在未來，必須堅持改善投資環境，加大培育特色產業，加快推動優勢產業集群化，優化地方產業結構，以夯實的實體經濟，來降低經濟發展對房地產行業的依賴。

第四、加快房地產稅立法

在公平分配社會財富，抑制投機炒作上，房地產稅被寄予厚望。一方面為了抑制市場參與者的非理性預期，平撫市場情緒，建立正常的行業發展秩序。另一方面為了促進社會財富分配更為公平，促進社會和諧，減少貧富差距。都需要發我們加快房地產稅立法。可以先建立房地產稅立法和實施的時間周期表，同時大力推進配套制度建設，如不動產登記、個人住房信息全國聯網等，以完善的制度來保障未來房地產稅的公平、合理和高效征收。

參考文獻：

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15-20.endprint