住房租賃市場迎來新變化

2017年可謂是租賃的“紅利年”。今年來，從國家到地方政府層面紛紛出臺各類落地政策，加大對住房租賃市場發展的扶持力度。有機構預測，2030年國內住房租賃市場的規模將超過4萬億元。這種前提下，各地正積極出臺鼓勵住房租賃的響應政策，而隨著阿里巴巴、京東等互聯網巨頭以及金融業的參與，住房租賃市場這片藍海已經全面開啟。

各地頻出租賃政策

去年6月，從國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》開始，全面部署加快培育和發展住房租賃市場的步伐越走越快。直到今年7月，國家九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點，“租賃之火”迅速蔓延。目前，除了試點城市以外，各地紛紛落地住房租賃政策。

今年7月和8月，住建部、國土資源部、住房和城鄉建設部等多部門選取了兩類試點城市（人口凈流入的大中城市和利用集體建設用地建設租賃住房的城市）開展住房租賃試點，共14個。首批開展住房租賃試點的城市，是住建部等九部委在《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中公布的，這些城市開展住房租賃工作常伴以引才舉措。除了人口凈流入，這些試點城市及其所在省市有部分自2016年就已著手落實國務院文件開展住房租賃市場試點工作，因城施策，形成了一系列適用于該省該市的方式方法；在各地加快發展住房租賃市場過程中，以國企為主并當先，逐漸形成以點到面全省推廣的趨勢。

從政策內容來看，全方位規范租賃市場首當其沖。例如廣州首次明確租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米，并嚴禁群租房；規定單套住房改造不得加建廚房和衛生間，禁止“房中房”；嚴禁單位宿舍、住房租賃企業經營“膠囊公寓”。北京的租賃新政，則圍繞完善住房租賃管理服務體制，多渠道增加租賃住房供應，加大住房租賃的金融支持，明確住房租賃行為規范，加強市場主體監管等方面做了諸多規定。太原市明確提出鼓勵新建租賃住房，政府將支持房地產開發企業改變經營方式，從單一開發銷售向租售并舉模式轉變；鼓勵企業將持有的存量房源依法向社會出租；支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化運作模式。

此外，各大城市也在加速增加租賃用地。據中原地產研究中心統計數據顯示， 10月份全國共有25個城市發布有關房地產調控政策34次，其中鼓勵租賃相關政策有近20次。截至10月30日，全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了租賃政策，有超過10個城市出現租賃類土地成交，供應住房超過8萬套。

中原地產首席分析師張大偉認為，綜合各地租賃政策內容來看，主要是通過加減法政策，增加土地供應，減少選擇租賃居住的阻力，并通過建立租購并舉的住房制度，鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利。

租賃市場及相關產業將大幅增長

在中央與地方共同推動住房租賃市場發展的大環境下，住房租賃市場迎來黃金發展期已成為社會共識。在政策強力支持下，住房租賃行業成長空間較為廣闊。東方證券近期針對公共關注度日益上升的住房租賃市場作出的一份預測報告顯示，到2030年國內的租房群體數量將達到2.7億人，而整個房地產租賃市場的規模將達到4.2萬億元。

鏈家研究院的行業報告也顯示，中國房屋租賃市場規模，2016年為1.1萬億，2020年為1.6萬億，2025年為1.9萬億，2030年會超過4萬億元。對此，西南證券研究員胡華如分析稱，租售同權的政策概念給了住房租賃市場巨大的想象空間，在此倡導下長租公寓將迎來快速發展。長租公寓鏈接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，是實現租售同權的最好實踐，發展空間廣大。其中，長租公寓模式可吸引資金投資于農村集體用地以及國企閑散房源，盤活因使用性質而無法交易的土地資源，解決城市緊張的居住問題。另有市場人士預計，租賃市場將率先在一線城市規模化鋪開，之后再向二線、三線城市推進。

“租房市場的春天已經到來。”萬科泊寓負責人張成皓表示，當前長租公寓已經處在發展的黃金期。面對逐步升溫的市場，房地產開發商是最早入局的沖浪者。目前萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內的全國13個城市上線。而碧桂園上海區域于今年5月成立了長租公寓管理部，金地集團與招商蛇口旗下的長租公寓產品也已經在深圳等地開展。

實際上，在今年7月住建部公布首批開展住房租賃試點和8月公布首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市后，8月份多數開展租賃住房試點的城市土地供給已明顯增加。如北京的土地供給面積增長了1265%，上海增長了201%，廣州增長了370%，佛山增長了212.4%，肇慶增長了628%。為此，交通銀行首席經濟學家連平認為，未來租賃住房建設很可能成為影響國內地產投資的關鍵變量。而易居中國執行總裁丁祖昱亦認為，隨著城市土地供應數量越來越小，新建商品房每年新增供應量也將出現逐漸下降的趨勢。存量住房的規模將越來越大，屆時二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產市場的主流。

住房租賃的升溫，潛在的受益者還有國內的家裝行業。國金證券預測，到2020年家裝行業因全裝修政策就將新增6700億元至8800億元的市場需求。而在租房新政的助推下，預計未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房，這將成為家裝行業擴容的巨大動力。

租賃，將在未來一段時間內成為房地產市場的主角之一，未來租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支持端、租后服務方等多元主體各司其職的市場新格局。endprint