房產測繪技術及測繪質量控制措施

王懷球

房產測繪技術及測繪質量控制措施

王懷球

近年來，我國房地產經濟呈爆炸式增長，房地產行業發展受到社會各界廣泛關注。業界紛紛采用先進的科技來實現房地產經濟的可持續發展，其中測繪技術成為最關鍵的技術之一，有非常廣闊的應用前景。本文重點探討房地產測繪技術及測繪質量控制措施的探究。

一直以來，房地產經濟在我國國民經濟增長中發揮至關重要的作用，測繪技術在房地產經濟發展中的地位舉足輕重。現階段，房地產行業中爆發的很多糾紛、矛盾，都是由于測繪不規范、技術不科學等原因導致的。由此可見，提高對房屋面積測量與計算的科學性，采用先進的技術來獲取精準的數據、圖表，從而提高房地產經濟發展質量，為消費者提供更好的服務。

房產測繪相關概述

房產測繪，旨在將測繪所獲得的數據信息錄進數字城市、房地產信息管理系統，并以此為依據來做好房地產產權申請登記、房地產的交易、房地產建設項目等工作。現階段，房產測繪的主要內容有：房產面積測算、房產變更測量、房產要素測量、房產圖繪制、房產調查、房產平面控制測量等等。

一直以來，房產測繪都是一項系統而復雜的工作。具體流程如下，首先，前期準備工作：審核、考察申請方的資料，掌握相關信息情況后，制定行之有效的儀器設備測量方案；與申請方預約測量時間，依賴電子全站儀、GPS等儀器設備來開展房屋測量工作；另外，根據測量實際數據，來編輯處理業內數據，制作房產分戶圖、房產分丘圖，并計算好具體面積，做好質量檢測工作；最后，整理歸檔測量數據，撰寫房產測量報告，從而為管理層人員決策提供數據參考，為房產登記部門提供有效數據信息。

常用的房產測繪技術

GPS-RTK技術。GPS-RTK技術是新形勢下最為普及、最為常見的一項房產測繪技術，其優勢主要體現在數字定位與數據傳輸方面，操作簡單、高效便捷，并受到房產行業的高度重視。在開展房產測量工作時，利用RTK技術進行定位，并借助基準站接受機的幫助，將測量獲得的重要數據傳輸到流動站區域的GPS接收機上。然后，流動站對一個星期內的數據快速計算求解，從而將流動站厘米級的動態位置迅速找出來。由此可見，利用GPS-RTK技術，能精準定位地面物體的實際坐標，科學測定權屬界，對從全球定位系統中獲取的關鍵信息進行整理、歸檔，然后傳輸給GPS，并錄入這些信息，最后，利用GIS技術模擬圖形與曲線圖，提高圖形的清晰度、精準度。

全站儀。隨著房地產經濟的爆炸式增長，全站儀在房地產行業得到普及。作為一種新型的測量儀器，全站儀通常與集微處理器、測角裝置等一同用于采集、測量、計算房產測繪數據，并且能自動輸出、存儲和記錄電子簿。新形勢下，我國的全站儀精密度非常高，不僅能用于人工操作，還能實現自動操作、遠距離遙控操作。大大提高了房產測繪工作效率。

GIS技術。隨著科技的日新月異，房產測繪技術不斷得到創新發展，GIS技術就是典型，GIS技術主要用于基礎測繪方面，在正式開展房產測繪工作之前，需求搜集相關的數據信息作為參考來提高房產設計圖紙、設計方案與方案屬性的科學合理性。黨成功獲得信息后，需要將這些信息錄進電子系統中，然后利用系統來科學處理這些數據，并生成圖形，然后將這些被數字化過的圖像導入繪圖儀，并對其進行設計、編輯，從而提高房產測繪水平。

攝影測量技術。攝影測量技術大大區別于傳統的數字化測繪技術，它的應用側重于創造離題空間測繪圖開展房產測繪工作。現階段，攝影測量技術被運用與房屋工程測繪中，效果十分顯著，在未來有廣闊的發展空間。攝影測量技術能有效利用先進的科技來進行房屋測繪，不斷提高房產測繪質量。

房產測繪質量控制具體對策

房產測繪技術設計過程的質量控制

第一，明確房產測繪類型和測繪目的。現階段，我國房產測繪主要分為初始測繪與變更測繪兩大類。凡是，以房屋是否竣工為劃分依據，房產測繪又可分為實測繪與預測繪。實測繪，指以工程竣工驗收資料為基礎，到實地去測繪采集數據；預測繪，指以工程圖紙為依據去采集房屋的結構、尺寸等資料去測算房產面積。房產測繪的目的主要根據測繪數據的具體用途而定。應根據測繪類型、測繪目的等實際情況來選擇合適的測繪方法。

第二，不同的測繪項目選用不同的技術標準。現階段，由于社會環境、當地政策等因素的影響，各地區房地產發展差距較大，基于此，各級政府會制定一些符合本地的標準與規范，因此，房產測繪技術標準與規范也會隨之變更、修訂。通常情況下，初始測繪應選用本地現行的技術標準或規范，變更測繪或已測繪過的測繪需選用原測繪成果使用的技術標準或規范。

第三，科學計算和分析房產面積分攤。應根據待測房租的設計圖紙、擬采用的技術標準，以分析房屋空間結構、平面布局、功能區組成為前提，來確定選用何種房屋建筑面積計算法，并科學建立分攤模型。

房產測繪項目實施測繪過程質量控制

第一，采集房產測量外業數據信息。筆者認為，必須使用合格的測繪設備，必須遵循從整體到局部的原則來開展房產測繪外業工作。具體來說，就是先采集房屋外圍數據、后采集房屋內部分割數據、房屋附屬結構數據。如果現行的測繪項目做過預測繪的，那么，在預測繪時，所繪制的房產分層分戶圖就能充當實測繪時的外業記錄圖，在進行外業數據測量的同時，對測量草圖中的標注數據進行核對，核對二者的差值是否在正常范圍內，一旦發現問題，必須及時解決，防止出現錯量、漏量現象。如果現行項目沒有做過預測繪，那么，首先要安排專門人員分成兩組，分別開展項目的獨立測繪工作獲取數據，然后對兩組測繪數據的較差進行比較，如果符合精度要求，就取其中值作為最終值。

第二，科學繪制房產圖、計算房產面積。完成外業數據采集工作后，要及時處理業內的平差與圖形，防止由于間隔太長引發遺忘或返工事故。現階段，由于技術人員比較熟悉施測房產的實際情況，因此，房產測繪的采集外業數據、內業繪圖、計算分攤面積等工作多由測繪技術人員完成，能有效提高房產圖繪制、房屋面積計算的精準性。值得一提的是，在處理內業數據時，堅持統籌兼顧，不僅考慮某層、某套的數據，還要考慮相同戶型上下相同樓層數據的統一性，上下左右不同戶型之間連接的科學合理性。其次，要全面檢查處理好的房產平面圖形，在計算房產面積之前，要考慮這些房產是否符合計算建筑面積的要求，然后再考慮如何計算、如何分攤。完成房產圖繪制與面積計算工作后，要交給同一作業組其他工作人員校核，提高數據與房產圖的精準性。預測繪的數據通常在核準備案的建設工程圖紙上直接采集，預測繪的資料也能用來輔助房屋建成后的實測繪工作。

檢查過程中的質量控制

第一，作業組成員間應做好自查、互查工作。筆者認為，作業人員的自查是保證測繪質量的關鍵所在，自查應貫穿與整個房產測繪工作始終。作業人員在生產的過程中，應自發形成自查行為，并養成良好的自檢互查習慣。其次，開展房產測繪項目外業數據記錄與校核人員是第一測繪人員，配合其測繪與校核的稱為第二測繪人員，第一測繪人員在整個項目的測繪過程中，應不定期檢查自己的作業方法，要自行檢查已經完成的任務，一旦發現存在問題或紕漏，必須及時糾正，解決問題，自查完成后，再由第二測繪人員進行檢查、確認。

第二，一級檢查。指測繪人員完成自查、互查工作后，再由作業組的專業人員、兼職檢查人員，根據相關的法律法規、技術標準、技術規定等再次全面、細致地檢查測繪成果的全部內容，內容涵蓋圖形、數據、文字信息、測繪成果的產生過程是否與滿足作業程序等多方面。

第三，二級檢查。指完成一級檢查，并且確定檢查結果合格后，測繪單位質量檢查機構安排專職專業人員對測繪成果進行最終檢查。二級檢查應重點檢查測繪成果的產生依據與過程，抽查測繪中的圖形、數據、文字信息等內容。

筆者認為，各級檢查應獨立開展，下一級檢查工作的開始應建立在上一級檢查完成并合格的基礎上，并重點檢查上級檢查忽略的事項。工作人員在檢查的過程中，必須做好問題記錄，并提出高效解決意見，提交給作業人員加以修改。現階段的各級檢查，屬自查、互查效率最高，能及時發現其中的問題，并加以解決。

綜上所述，隨著房地產行業的快速發展，房產測繪工作發揮不可替代的作用，如何提供精準、科學、客觀的測繪房產面積數據，是所有房產測繪機構共同思考的話題。筆者認為，只有以可持續發展、科學的眼光看待房產測繪工作，才能有效提高房產測繪技術發展水平，提高測繪質量，從而為廣大人民群眾提供更高質量的服務。

湖南省工程職業技術學院）