房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題及改進(jìn)方法

于慧洋

【摘 要】 我國國民經(jīng)濟(jì)正在飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系人們住房條件的重要行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也帶動(dòng)了一大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)對于我國整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種特殊行業(yè)，其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，會(huì)涉及到多個(gè)領(lǐng)域，一般情況下房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)涉及到多方的大額投資，且項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長，因此，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作具有一定的難度。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問題 改進(jìn)方法

引 言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，各地房價(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢，但隨著國家頒布一系列的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，使房價(jià)上漲的勢頭有所減弱。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中，還存在著許多問題，給房地產(chǎn)企業(yè)的利益帶來了一定的影響，這也成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素。文章首先研究了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的主要內(nèi)容，其次列舉了會(huì)計(jì)核算工作的部分問題，最后針對部分問題探究了幾點(diǎn)改進(jìn)方法。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的主要內(nèi)容

1.1 收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售過程一般要經(jīng)歷簽訂認(rèn)購書并收取定金、簽訂正式《商品房預(yù)售合同》、房屋竣工驗(yàn)收、收取房款、開具銷售發(fā)票、收房等銷售環(huán)節(jié)。在此期間，可能會(huì)出現(xiàn)多種情況，如有的先收款再建造，有的按工程進(jìn)度收取房款，有的簽訂銷售合同后由于工期延誤而無法按合同約定的時(shí)間按時(shí)交房，有的銷售發(fā)票已開具而項(xiàng)目還未驗(yàn)收交付等等。在進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定來進(jìn)行核算，確保收入核算的準(zhǔn)確性。

1.2 成本核算

成本核算是會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，其所涉及的范圍較廣，內(nèi)容較多，例如土地開發(fā)利用費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建安費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)等，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)該明確需要核算的項(xiàng)目，應(yīng)將其進(jìn)行合理分類，從而對成本進(jìn)行核算和控制。

1.3 成本分?jǐn)?/p>

成本分?jǐn)偡菔怯绊懛康禺a(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的主要因素，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，首先要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理?xiàng)l件、規(guī)模大小、設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能結(jié)構(gòu)、裝飾以及施工周期等諸多因素進(jìn)行綜合考慮，最終對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分?jǐn)傔M(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。在成本分?jǐn)偣ぷ髦校A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目屬于共同成本，可以采用建筑面積法、造價(jià)預(yù)算法或直接成本法進(jìn)行成本分?jǐn)偂９卜?wù)設(shè)施費(fèi)用同樣屬于共同成本，因此也能夠根據(jù)上述三種方法進(jìn)行成本分?jǐn)偂ｋm然一些借款費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用等屬于間接成本，但只有借款費(fèi)用不適用建筑面積法進(jìn)行成本分?jǐn)偂?/p>

1.4 利潤核算

利潤是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重心，也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效益最直接的體現(xiàn)。會(huì)計(jì)人員需要對于整個(gè)工程中的所有收支情況進(jìn)行仔細(xì)核對，并制作相應(yīng)利潤清單，對于資金的變化情況進(jìn)行分析，并對于利潤進(jìn)行評估，為投資商的投資計(jì)劃奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

1.5固定資產(chǎn)的核算

固定資產(chǎn)主要指的是一些可以長期使用或能夠重復(fù)使用的建筑和機(jī)器設(shè)備，這些資產(chǎn)一般都有一個(gè)預(yù)期的使用年限，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)需要根據(jù)相關(guān)設(shè)備和建筑的使用時(shí)間對其進(jìn)行折舊計(jì)算。但這些資產(chǎn)的折舊率和折舊方式并不是固定的，因?yàn)樵谑褂眠^程中可能會(huì)因?yàn)槟承┰驅(qū)е逻@些資產(chǎn)提前報(bào)廢，進(jìn)而影響最終的折舊計(jì)算工作。所以在對固定資產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，首先要對其損耗情況進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并根據(jù)損耗情況制定相應(yīng)的折舊方案，以便后期對進(jìn)行資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

2.1 會(huì)計(jì)核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜

會(huì)計(jì)科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作而成的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。會(huì)計(jì)科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來進(jìn)行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實(shí)際核算過程中該種方法不但會(huì)讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會(huì)與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實(shí)際情況不相符，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。

2.2 稅收核算操作不合理

房屋銷售時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)來源，但在實(shí)際銷售過程中難免會(huì)出現(xiàn)各種管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等。就目前情況來看，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中較為嚴(yán)重的問題就是相關(guān)企業(yè)未對自身的收入來源和去向進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮怂悖M(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)費(fèi)用和稅收都存在一定的不合理現(xiàn)象。比如，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用政府審批的房地產(chǎn)預(yù)售許可證，以期房的形式進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，并且會(huì)收取客戶的部分保證金，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把這部分資金作為其銷售收入來源，但從嚴(yán)格意義上看，這種預(yù)收的暫時(shí)款項(xiàng)不能作為收入進(jìn)行確認(rèn)。

2.3 會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利，并且其消費(fèi)對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時(shí)難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會(huì)計(jì)核算的難度。在實(shí)際核算過程中，配比是一項(xiàng)極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時(shí)要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。

但是在實(shí)際核算過程中，往往難以落實(shí)配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價(jià)格較為相近時(shí)，計(jì)算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會(huì)對房屋售價(jià)產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉砗怂愀邩菍映杀荆瑒t會(huì)導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。endprint

3 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的改進(jìn)方法

3.1 嚴(yán)格確定收入標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品最終的銷售收入必須具備明確的依據(jù)，這種依據(jù)主要包括兩種，一種是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，另一種是法律依據(jù)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)主要是指相關(guān)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就是指相關(guān)行業(yè)會(huì)計(jì)工作制度中的關(guān)于銷售收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。法律依據(jù)是房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)相關(guān)法律專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行交易行為所得收入的認(rèn)證依據(jù)，國家現(xiàn)行的法律法規(guī)中對于房地產(chǎn)銷售行為有明確的規(guī)定，認(rèn)證時(shí)僅僅對規(guī)定之內(nèi)的銷售收入進(jìn)行認(rèn)證，而一些規(guī)定之外的收入都不能予以法律認(rèn)證。通過使用這些標(biāo)準(zhǔn)可以對房地產(chǎn)企業(yè)的收支狀況進(jìn)行可靠地管理。

3.2 增加信息內(nèi)容

應(yīng)該適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對現(xiàn)金流量的告知力度。因?yàn)橥恋氐馁Y本有很大的利潤空間，同時(shí)還有很大的投資價(jià)值，在企業(yè)公開的信息內(nèi)容中對土地的各種情況進(jìn)行準(zhǔn)確的告知，還應(yīng)對成本的各種情況進(jìn)行細(xì)節(jié)的披露，增加各種分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實(shí)、可靠，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

3.3 加大會(huì)計(jì)核算工作的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對自身的實(shí)際情況有一個(gè)清楚的了解，以便針對實(shí)際情況開展相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算監(jiān)管工作，同時(shí)也要加大監(jiān)管力度，對會(huì)計(jì)核算的全過程進(jìn)行有效監(jiān)管。開展核算工作之前，要對企業(yè)的資金情況進(jìn)行科學(xué)地評估，進(jìn)而更好的了解企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。加大會(huì)計(jì)核算工作的監(jiān)管力度，能夠幫助企業(yè)更加清楚當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而幫助領(lǐng)導(dǎo)層作出正確的決策，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

3.4 完善分配制度

企業(yè)應(yīng)該制定完善的分配制度，對于企業(yè)利潤分配以及資金投入進(jìn)行明確規(guī)定和詳細(xì)記錄，制定合理的資金管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)中的資金管理工作，從而杜絕企業(yè)內(nèi)容員工虛假報(bào)賬的現(xiàn)象。另外，企業(yè)還應(yīng)完善相關(guān)獎(jiǎng)懲制度，并以此對員工進(jìn)行激勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，減少員工犯錯(cuò)的現(xiàn)象，提高工作效率，使會(huì)計(jì)核算與資金管理工作更加完善。

結(jié) 語

會(huì)計(jì)核算工作是企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程與一般企業(yè)相比有許多特殊之處，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作存在許多問題，給房地產(chǎn)行業(yè)的利益造成了嚴(yán)重的影響。為此，只有不斷深入研究問題的根本所在，對現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算工作體系和制度進(jìn)行完善，才能有效轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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