小區(qū)物業(yè)和電梯維保的現(xiàn)狀分析及監(jiān)管對(duì)策研究

文/周明遠(yuǎn)

小區(qū)物業(yè)和電梯維保的現(xiàn)狀分析及監(jiān)管對(duì)策研究

文/周明遠(yuǎn)

電梯的運(yùn)行質(zhì)量，在很大程度上體現(xiàn)了電梯維保質(zhì)量的好壞和物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。作為電梯的監(jiān)管部門應(yīng)該緊緊圍繞“預(yù)防為主、執(zhí)法要嚴(yán)”的思想，督促電梯使用和維保單位提升質(zhì)量，確保電梯安全。本文通過(guò)“中某小區(qū)”和“嘉某小區(qū)”兩個(gè)小區(qū)的電梯監(jiān)管實(shí)踐，分析了目前小區(qū)住宅電梯維保行業(yè)的現(xiàn)狀，并提出了相對(duì)應(yīng)的五個(gè)方面的監(jiān)管建議。

電梯 維護(hù)保養(yǎng) 日常監(jiān)管

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，電梯的使用越來(lái)越多，而住宅小區(qū)的電梯安全直接關(guān)系到人民群眾的日常出行和生命財(cái)產(chǎn)安全，受到社會(huì)和媒體的廣泛關(guān)注。

小區(qū)電梯的管理主要涉及到兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是物業(yè)公司對(duì)于電梯的管理，二是電梯維保單位對(duì)于電梯的維保。結(jié)合日常監(jiān)管實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)在住宅電梯安全隱患治理上“防”比“堵”重要得多。防范電梯安全隱患最直接的方法是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的管理和保證日常維保工作的質(zhì)量，有效的物業(yè)管理和高質(zhì)量的日常維保工作能提前消除電梯安全隱患，延長(zhǎng)電梯的使用壽命，降低電梯故障率，間接減少電梯的投訴舉報(bào)率和事故率，從而最大程度地釋放政府監(jiān)管資源。

一、小區(qū)監(jiān)管調(diào)研

在“中某小區(qū)”和“嘉某小區(qū)”兩個(gè)小區(qū)的電梯監(jiān)管實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)了一些電梯維保管理問(wèn)題。

1. 中某小區(qū)

中某小區(qū)內(nèi)的23臺(tái)電梯關(guān)人故障頻發(fā)，投訴舉報(bào)不斷。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，該小區(qū)電梯的使用單位為某物業(yè)管理有限公司，維保單位為某設(shè)備有限公司。一直以來(lái)，物業(yè)公司未能真正認(rèn)識(shí)到電梯日常維保工作的重要性，不清楚電梯的日常安全管理職責(zé)，在落實(shí)電梯修理的經(jīng)費(fèi)上也無(wú)法與業(yè)委會(huì)達(dá)成一致，經(jīng)費(fèi)落實(shí)一拖再拖；維保單位則以物業(yè)公司拖欠維修經(jīng)費(fèi)為由，拒絕修理，讓電梯“帶病”運(yùn)行，直至電梯出現(xiàn)重大安全隱患、頻繁關(guān)人（一周已達(dá)2～3次）、業(yè)主舉報(bào)。在召開(kāi)的居委會(huì)、區(qū)房屋管理局辦公室、物業(yè)、業(yè)委會(huì)和維保單位等相關(guān)部門協(xié)調(diào)會(huì)上，小區(qū)業(yè)委會(huì)鑒于對(duì)物業(yè)公司和維保單位長(zhǎng)期的不信任，對(duì)維保單位在電梯維保工作中的質(zhì)量和提交的維修方案提出異議，明確表示要求更換物業(yè)和維保單位，凡是現(xiàn)維保單位提出的維修方案業(yè)委會(huì)一律不予審批（在電梯維保合同已簽訂無(wú)法更改的情況下，業(yè)委會(huì)將維保工作和維修工作進(jìn)行分離，直接與電梯制造單位簽訂維保合同，落實(shí)安全隱患消除工作）。

2. 嘉某小區(qū)

嘉某小區(qū)44部電梯三方通話存在故障，2017年2月經(jīng)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，結(jié)論為不合格。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，原物業(yè)公司為某物業(yè)管理有限公司，原維保單位為某電梯有限公司，小區(qū)處在物業(yè)更換過(guò)程中，使用主體不明確。后經(jīng)調(diào)查，上述2家公司為同一法人持有，利益上相互綁定。2017年5月物業(yè)公司和維保單位均進(jìn)行了更換，但更換后的新維保公司由于缺乏相關(guān)的技術(shù)力量，無(wú)法及時(shí)有效地排除原線路故障，故提出重新建設(shè)三方通話系統(tǒng)，并與物業(yè)公司共同向業(yè)委會(huì)申報(bào)了約19萬(wàn)元的三方通話無(wú)線改造方案。業(yè)委會(huì)認(rèn)為資金費(fèi)用過(guò)高，以需征求2/3業(yè)主意見(jiàn)為由，不同意實(shí)施。為了應(yīng)付定期檢驗(yàn)，物業(yè)公司和維保單位協(xié)商，臨時(shí)借用門禁系統(tǒng)線路，制造三方通話有效應(yīng)答的假象來(lái)應(yīng)付定期檢驗(yàn)。

二、電梯維保現(xiàn)狀分析

1. 物業(yè)公司主體責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)、對(duì)使用單位安全主體責(zé)任認(rèn)識(shí)不清

TSG 08-2017《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》對(duì)特種設(shè)備使用管理單位有設(shè)置安全管理人員的要求；TSG T5001-2009《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》則規(guī)定使用單位的安全管理人員應(yīng)履行對(duì)電梯安裝、改造、維修和維保工作的監(jiān)督和對(duì)維保單位的維保記錄簽字確認(rèn)的職責(zé)。但現(xiàn)實(shí)情況是，物業(yè)公司對(duì)電梯的維保工作均不太重視，在簽訂維保合同時(shí)，將電梯的使用管理職責(zé)和維保責(zé)任全部落到維保單位身上；除非電梯出現(xiàn)故障，一般很少對(duì)日常維保工作進(jìn)行監(jiān)督；在電梯安全管理人員的配置上也是走形式，物業(yè)總公司配備有電梯安全管理人員，實(shí)際管理的物業(yè)小區(qū)往往不配備專職電梯安全管理人員，電梯安全管理人員的設(shè)置變成了形式和擺設(shè)，管理責(zé)任得不到落實(shí)；維保記錄單也往往由物業(yè)經(jīng)理簽字或者冒名代簽。

2. 維保單位維保不規(guī)范

目前，住宅電梯的維保分為：由原制造單位維保、授權(quán)委托公司進(jìn)行維保和第三方維保公司進(jìn)行維保三種。造成電梯維保存在不規(guī)范、不到位的原因主要有以下三個(gè)方面：一是使用主體不夠明確，主要體現(xiàn)在小區(qū)新老物業(yè)進(jìn)行更換階段或者小區(qū)實(shí)施自治管理過(guò)程中，維保單位工作離不開(kāi)物業(yè)公司的監(jiān)督、管理和配合，在此期間，原物業(yè)以離開(kāi)為借口、新物業(yè)以不熟悉未交付為理由，均躲避電梯的使用管理責(zé)任，電梯的維保工作更處于無(wú)人監(jiān)管、修理費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的混亂局面；二是維保單位為了節(jié)省開(kāi)支和人力成本，不按照技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行維保，導(dǎo)致維保工作徒有形式；第三，部分維保單位在獲取資格后人員流失嚴(yán)重，故取證后的資源條件已不同于取證時(shí)的要求。《上海市電梯管理辦法》規(guī)定“維保單位接到乘客被困報(bào)警后，30 min內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)完成救援排困”，人員流失再加上維保點(diǎn)和維保電梯數(shù)量較為分散等情況，根本無(wú)法滿足上述要求，落實(shí)維保義務(wù)變得幾乎不可能。

3. 以修代保

一些維保單位為了獲得維保合同，以明顯低于成本的價(jià)格進(jìn)行投標(biāo)；同時(shí)，為了從維保業(yè)務(wù)中賺到錢，以修代保，將維保中的小問(wèn)題進(jìn)行夸大，騙取維修費(fèi)用；甚至一些維保單位和物業(yè)公司相互勾結(jié)，維保單位在夸大維修費(fèi)用后對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行費(fèi)用返點(diǎn)，兩者利益相互綁定。

4. 維保掛靠與借人借證現(xiàn)象較多

電梯品牌眾多，作為非制造商的維保單位，無(wú)法做到熟悉所有品牌電梯的電氣線路和機(jī)械性能，在維修時(shí)無(wú)法及時(shí)有效地排除所有品牌的電梯安全隱患或故障。一些小區(qū)的電梯維保人員并不專業(yè)，只會(huì)走過(guò)場(chǎng)，進(jìn)行維保記錄形式性打勾、電梯故障電話通知和電梯清潔等簡(jiǎn)單性工作，一旦電梯出現(xiàn)故障，真正需要修理時(shí)，一籌莫展。借人借證現(xiàn)象較多，一方面，部分維保單位為了節(jié)省人力支出，通過(guò)按次結(jié)算的方式借人借證；另一方面，一些專業(yè)的維保人員也為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，主動(dòng)承攬私活。

5. 維修定價(jià)不透明

電梯的零配件或三方通話線路等維修定價(jià)不透明，極易導(dǎo)致維保單位、物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)間在修理價(jià)格上出現(xiàn)矛盾和不信任。資金落實(shí)不到位，維保單位缺乏工作積極性，延遲維修或拖著不維修，直接導(dǎo)致電梯帶病運(yùn)行，電梯安全隱患排除工作陷入了循環(huán)困境。

6. 逃避年檢和監(jiān)管

住宅小區(qū)電梯檢驗(yàn)不合格最常見(jiàn)的問(wèn)題便是三方通話故障。一般情況下，三方通話線路為埋在地下的獨(dú)立網(wǎng)線，發(fā)生故障后，不容易修理。為了應(yīng)付電梯定期檢驗(yàn)，一些小區(qū)會(huì)臨時(shí)利用小區(qū)門禁線路來(lái)接通機(jī)房與監(jiān)控室，制造三方通話有效應(yīng)答的假象來(lái)逃避年檢和監(jiān)管。

三、監(jiān)管措施

1. 加強(qiáng)使用單位監(jiān)管和強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)

目前，針對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的法律依據(jù)為2016年出臺(tái)的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)管理規(guī)定》）和2015年出臺(tái)的《上海市電梯安全管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《電梯管理辦法》），監(jiān)管部門分別為物業(yè)所在地區(qū)的房屋行政管理部門和市場(chǎng)監(jiān)管部門。

《物業(yè)管理規(guī)定》第五條要求：區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作。第四十條要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供共用設(shè)施設(shè)備的使用管理。第六十六條要求：發(fā)生電梯故障影響正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地的房管部門報(bào)告；涉及維修費(fèi)用需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持有關(guān)材料，報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審核后，在專項(xiàng)維修資金中直接列支；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)審核同意，報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審核后，在專項(xiàng)維修資金中列支。

《電梯管理辦法》第二十二條規(guī)定：使用管理單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立電梯安全技術(shù)檔案，設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)或者配備專職安全管理人員。第二十三條規(guī)定：安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行巡視并做好記錄等7項(xiàng)職責(zé)。第四十九條規(guī)定：安全管理機(jī)構(gòu)或者安全管理人員未做巡視記錄并保存5年的，責(zé)令整改，逾期不整改的，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。

綜上，作為住宅小區(qū)電梯直接監(jiān)管部門的區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門，應(yīng)督促物業(yè)公司按照《電梯管理辦法》要求，配備與電梯數(shù)量相對(duì)應(yīng)的電梯安全管理人員，落實(shí)職責(zé)，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)維保工作的監(jiān)督管理；發(fā)現(xiàn)隱患且整改方案無(wú)法協(xié)調(diào)落實(shí)的，可根據(jù)《物業(yè)管理規(guī)定》和《電梯管理辦法》，通報(bào)街鎮(zhèn)政府，與房管辦等部門聯(lián)動(dòng)，共同約束；涉及小區(qū)物業(yè)公司的，納入誠(chéng)信黑名單，對(duì)其招投標(biāo)行為進(jìn)行約束。

2. 維保單位分類監(jiān)管

特種設(shè)備監(jiān)督管理部門在制定年度計(jì)劃時(shí)，通過(guò)梳理轄區(qū)內(nèi)的維保單位清單，并根據(jù)上一年度電梯維保單位管理評(píng)價(jià)情況(主要針對(duì)維保人員的數(shù)量與職業(yè)資質(zhì)證書(shū)等資源條件滿足情況)、被投訴舉報(bào)量（無(wú)、3次以下和3次以上）、日常監(jiān)察情況（無(wú)問(wèn)題、責(zé)令整改、立案處罰）、維保質(zhì)量滿意度(小區(qū)業(yè)委會(huì)或居民代表等對(duì)維保單位維保能力和服務(wù)態(tài)度的滿意度調(diào)查)和目前維保電梯的數(shù)量（10臺(tái)以下、10～50臺(tái)、50臺(tái)以上）五個(gè)部分內(nèi)容作為依據(jù)，實(shí)施本年度的維保單位分類監(jiān)管。

3. 有效引導(dǎo)小區(qū)電梯的管理工作

《電梯管理辦法》第十六條規(guī)定：電梯的安裝、改造、修理，應(yīng)當(dāng)由制造單位或者其委托取得相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行。第二十九條規(guī)定：在本市設(shè)點(diǎn)開(kāi)展電梯維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，應(yīng)當(dāng)具備電梯制造或者安裝、改造、修理資質(zhì)，依法在本市辦理工商登記。不具備相應(yīng)資質(zhì)，或者未依法在本市辦理工商登記的，不得在本市設(shè)點(diǎn)開(kāi)展電梯維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

目前小區(qū)電梯管理工作，矛盾主要集中在電梯整改方案的選擇和維修資金的落實(shí)上。解決矛盾的做法：

① 引導(dǎo)選擇制造單位或者制造商授權(quán)的維保單位進(jìn)行維保工作，以保障電梯維保質(zhì)量。

② 選擇第三方維保單位時(shí)，應(yīng)優(yōu)先通過(guò)誠(chéng)信系統(tǒng)查詢企業(yè)誠(chéng)信（可至各區(qū)的鎮(zhèn)、街道市場(chǎng)監(jiān)管所進(jìn)行查詢等），并選擇維保資質(zhì)高（電梯的維保資質(zhì)證由上海市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局審核發(fā)證，資質(zhì)分為A、B、C三級(jí)）、業(yè)內(nèi)口碑好、不在上海市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局每年度發(fā)布的電梯維保黑名單范圍內(nèi)的企業(yè)（有區(qū)縣發(fā)布電梯維保黑名單的也可作為參考）。

③ 業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和維保單位三者之間存在矛盾而導(dǎo)致整改方案無(wú)法落實(shí)的住宅小區(qū)，可將電梯修理和維保工作進(jìn)行分離。由業(yè)委會(huì)自主選擇信任的電梯修理單位實(shí)施安全隱患消除工作；對(duì)于電梯維保單位，或繼續(xù)落實(shí)維保合同，做好維保工作，或根據(jù)合同約定提前終止維保合同。

4. 信息公開(kāi)和社會(huì)共治

信息公開(kāi)，能增加維保的透明度，加強(qiáng)電梯相關(guān)方的信任度。《電梯管理辦法》第三十二條規(guī)定：對(duì)住宅小區(qū)電梯在電梯轎廂內(nèi)或者出入口公布最近一次維護(hù)保養(yǎng)信息，信息至少應(yīng)當(dāng)包括維護(hù)保養(yǎng)人員、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間和內(nèi)容等。

在督促維保單位做好上述工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)將小區(qū)電梯的相關(guān)維保信息進(jìn)行網(wǎng)上公示。鼓勵(lì)維保單位在開(kāi)展日常維保工作時(shí)，邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)或居民代表現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。通過(guò)各鎮(zhèn)、街道安全聯(lián)系辦發(fā)放維保單位年度評(píng)價(jià)表，由各小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行打分，匯總轄區(qū)內(nèi)維保單位的被監(jiān)管情況上報(bào)市質(zhì)監(jiān)局，作為年底市質(zhì)監(jiān)局發(fā)布維保單位“黑名單”評(píng)價(jià)項(xiàng)目之一。選取1～2個(gè)大型的住宅小區(qū)，開(kāi)展電梯年度應(yīng)急演練，提高居民對(duì)于小區(qū)電梯安全問(wèn)題的關(guān)注度和參與度，擴(kuò)大影響力。

5. 有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)維保單位的專項(xiàng)整治

對(duì)維保單位的專項(xiàng)整治不等于維保點(diǎn)的專項(xiàng)整治，檢查的內(nèi)容不應(yīng)僅僅停留在維保點(diǎn)維保記錄單的查看上，應(yīng)更全面和有針對(duì)性。實(shí)踐表明，目前維保單位的問(wèn)題較多集中在資源條件的滿足上，如技術(shù)力量不夠、人員借證較多，變相轉(zhuǎn)包、分包維修業(yè)務(wù)較多（如修理人員承接非本公司維修業(yè)務(wù)），維保點(diǎn)維修記錄單不全等等。作為監(jiān)管部門，一是要不定期地對(duì)維保單位、維保小區(qū)的維保工作質(zhì)量按隨機(jī)比例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查；二是針對(duì)維保數(shù)量較少且分散（電梯10部以下）、舉報(bào)投訴較多、維保條件明顯無(wú)法滿足規(guī)范要求的，進(jìn)行勸退處理，在兼顧公平競(jìng)爭(zhēng)的情況下，規(guī)范維保市場(chǎng)；三是涉及到立案處罰的，執(zhí)法人員應(yīng)注重證據(jù)材料收集的及時(shí)性和同步性，尤其應(yīng)在涉案維保點(diǎn)和公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)共同開(kāi)展全面調(diào)查（檢查內(nèi)容參照TSG T5001-2009第14條～19條的規(guī)定），通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)取證鎖定證據(jù)，防止證據(jù)材料應(yīng)時(shí)效性的問(wèn)題而滅失。

[1] 上海市人民政府令（第25號(hào)），《上海市電梯安全管理辦法》，2015年2月27日。

[2] 國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局，《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSG T5001-2009），2009年。

The operation quality of the elevator largely reflects the quality of elevator maintenance as well as property and equipment management level. Follow the idea of "prevention as main approach, followed by strict law enforcement", the supervision department should supervise and urge the elevator use and maintenance units to improve the quality to ensure the elevator safety. Based on the elevator supervision practice of "Go" and "Jia" communities, this paper analyzes the current situation of residential elevator maintenance industry, and put forward five corresponding regulatory suggestions.

Elevator;Maintenance; Daily supervision

上海市閔行區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局）