建立以目標管理的房地產成本控制體系淺述

楊芳芳

摘要：隨著房地產市場競爭加劇以及政府規范性政策指導，強化成本控制對于房地產企業發展至關重要。本文從房地產成本控制系統入手，就基于目標管理的房地產成本控制體系構建要點進行了深入探討，希望有效增強房地產企業成本控制效果，提升房地產企業競爭力。

關鍵詞：房地產；目標管理；成本控制；體系構建；策略

1 房地產成本控制系統簡介

近年來，隨著我國房地產市場競爭逐漸加劇，政府關于房地產市場給予了充足重視，并發布了許多指導性規范，這進一步增加了房地產企業發展的難度。為了提升房地產產企業的核心競爭力，就必須要從強化成本控制入手，其中最為有效的一個措施就是要加快建立房地產成本控制系統。從整體上來講，該系統主要涉及到目標成本和動態成本管理體系以及房地產成本管理系統，同時將成本管理理念滲透于事前、事中和事后等控制環節，配合責任與激勵機制的恰當應用，可以顯著提升成本控制的全面性和有效性。從成本管理的層次而言，房地產成本控制系統的成本管理流程如圖1所示。在房地產成本控制系統中，房地產目標成本管理體系是非常關鍵的組成部分。不同于工業企業，房地產企業無法將成本定額做的非常細，但是卻需要盡可能地擺脫成本管理中的被動局面，積極測算房地產工程成本目標。

2 基于目標管理的房地產成本控制體系構建要點

2.1 目標成本分類體系構建

在房地產成本控制體系中，成本分類體系是最基本、最規范的內容，所以在構建成本分類體系的過程中，需要增強目標成本在項目中的合理性，確保成本控制體系有效構建，具體做法如下：第一步，要采用計算機軟件來收集與分析房地產成本的相關數據，分類整理相應的房地產成本目標。第二部，科學開展成本分類調差，避免成本計劃和實際之間出現不相符的情況，同時要縮小成本實際控制和成本預核算二者之間的差距，逐步縮小二者的差距，并要對單位成本控制措施的各種信息進行合理地改進。第三步，科學制定縮小實際和計劃二者差距的行動方案與計劃，確保更好地實現成本控制目標，確保為成本控制體系構建奠定良好條件。

2.2 目標責任體系構建

為了更好地構建成本控制目標責任體系，對相關工作任務進行細化，對成本控制指標進行逐級分解，確保將目標責任可以層層落實，最終對房地產管理成本進行有效控制，力求可以有效地降低房地產項目的市場價格，具體構建要點包括：其一，要科學構建成本控制目標。房地產開發企業在各個項目起始階段，要盡快構建成本控制目標，并將其進行分解后，對各項成本控制指標進行制定，確保做到責任落實到各個部門。其二，構建成本控制小組，由房地產企業總經理擔任小組組長，定期分析、評估與檢測各個項目的發展成本，同時針對成本異常變動情況要做好預警，提出相應的解決對策。其三，要向設計部門人員普及相關的成本意識，確保他們在確保設計質量的基礎上，積極采取成本限額設計等設計方法來對成本進行控制。此外，要做好開源節流，對管理費用開支進行控制，同時要對設計變更等進行完善，力求構建完善的目標責任體系。

2.3 目標成本控制體系構建

在構建目標成本控制體系期間，要針對不同階段的現有信息來構建恰當的房地產項目開發成本計劃，具體構建要點主要包括：其一，開發成本費用，如建筑安裝費用、土地使用權取得費、基礎設施建設費用、前期工程費用等等；其二，期間費用，主要是開發商品住宅期間涉及到的費用，如銷售費用和管理費用等等；其三，稅金，主要是結合國際稅收法律，按規定繳納教育附加費、營業稅等；其四，利潤和行政性事業性收費等等，具體構成如圖2所示。

在建立房地產目標成本期間，要先依據房地產項目的設計特征、材料選擇標準、財務利潤規定與要求、樓盤設計成本經驗以及其他相關規定，對房地產項目的單方建筑安裝成本進行測算，之后結合項目特征同房地產企業擬定分包的基本思路，確保各分包工程的具體承保范圍以及他們之間的相互搭接關系，同時還要將單方建筑工程安裝成本劃分成若干部分，分別分配到分包工程上，對各個分包工程的單位成本進行測算，對選材用料標準進行檢討，如果不符合規定要求，那么要對相關標準與要求進行調整，重復上述步驟直至最終確定完項目整體成本。在這個成本控制體系構建過程中，目標成本市場化是關鍵，但是考慮到房地產市場時刻處于動態變化狀態，所以在目標成本制定期間除了需要參照歷史數據等外，還要注意對當下的房地產市場進行調查和了解，結合項目定位檔次來測算項目成本。考慮到規劃設計階段決定了大部分的房地產項目成本，所以應該將此階段當成成本管理與控制工作的重點。

總之，目標成本控制體系是房地產成本控制體系的重要組成部分，是實現成本控制目標的重要保障，強化其專項控制具有重要意義。在實際的房地產目標成本控制體系構建期間，需要在目標成本分類體系和目標責任體系構建的基礎上，科學地構建目標成本控制體系，確保提升房地產成本控制的效果。

參考文獻

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[2]張弘.建立以目標管理的房地產成本控制體系[J].城市建設理論研究（電子版），2016，（8）：59-60.