英國住房保障制度與時俱進新發展

王志成

產權運作模式與權益保障機制

1.共有產權運作模式

共有產權計劃是通過住房協會提供的。購房者可以購買部分產權（可以在房屋價值的25%～75%之間），剩下的部分付租金。自己購買的份額部分，可以采用抵押貸款。共有產權物業通常是土地批租物業。

（1）符合條件的家庭。家庭年收入等于或少于6萬英鎊；首次購房者或者過去擁有住房，但現在沒有購房支付能力的家庭；目前租賃地方政府或住房協會住房的家庭。

（2）對于老年人。年齡超過55歲的家庭可以選擇老年人共有產權計劃，這個計劃和通常的共有產權計劃運作機制一樣，但是，購房者購房份額最多可到75%。一旦擁有75%的產權，剩下的部分不需要支付租金。

（3）對于殘疾人。對于長期殘疾的家庭可以通過長期殘疾共有產權計劃（HOLD）購買任何住房。如果殘疾人的LCPR（長期共有產權）計劃不能滿足需求，可以申請HOLD，比如，這類家庭需要一個位于一層的住房。

（4）購買更多的份額。購房者可以在任何時間購買更多的份額，這就是眾所周知的階梯方式。新的份額的購買成本取決于購買時的房屋價值，如果當時房價上漲，則購房者支付的價格比首次購買時高；如果當時房價下跌，則購房者支付的價格相對于首次購買時便宜。住房協會會給出當時房屋的購買價，讓購房者知道新購入份額的成本，購房者需要支付相應的評估費。

（5）房屋出售。如果購房者擁有了100%的產權，就可以出售該房屋。住房協會擁有優先購買權。在購房者擁有完全產權后的21年內，住房協會擁有優先取舍權。在購房者僅擁有部分產權時，如果需要出售房屋，住房協會有權為這套住房尋找買家。

2.共享權益保障機制

適用于英國的首次購房者以及新建住房與新婚家庭，最高購買價限定在6萬英鎊。應用這個計劃的家庭不能轉租這套住房，并且這套住房必須是家庭唯一住房。

（1）權益保障機制。必須交至少房價的5%作為定金（deposit）；政府至多給予房價20%的權益貸款；余下的最多為75%的部分需要購買家庭運用抵押貸款。

（2）抵押貸款擔保。抵押貸款擔保幫助能交房價5%的定金的購房者購買住房。適用于全英國的首次購房者、新建住房者、新婚家庭以及老年人家庭，最高購買價限定在6萬英鎊。這個擔保由政府提供給抵押貸款借款人，而不是給購房者。符合條件的購房者不能將住房協會和其他任何公共資金抵押貸款計劃共同使用，該計劃也不適用于付息抵押貸款。

（3）權益貸款費率。最初五年，對于權益貸款部分，購買家庭不需要交任何費用，第六年，對于貸款部分需要交1.75%的費率。之后，費率每年遞增。遞增率按零售價格指數加上1%計算。購買家庭所歸還的權益貸款部分不收費。

（4）申請權益貸款。去地方幫助購買代理或住房協會申請權益貸款。應用該計劃必須要購買注冊的幫助購買代理、住房協會或建筑商建造的房屋。幫助購買代理、住房協會會提供一個注冊建筑商的名單以供購買者選擇。

（5）出售住房并歸還貸款。購房者必須在25年后歸還貸款或者在出售住房時歸還貸款，需要歸還多少以當時的市場價格為準。購房者可以在任意時間歸還部分或全部權益貸款份額。需要歸還的最低市場價貸款比例為10%。按市場價歸還的貸款部分，其時間可以自己任選。

運作機制比較與規模發展動因

1.CPH與SEH運作機制比較

CPH是購房者先購買房屋價值的部分份額，一般在25%～75%之間，購買部分可用傳統抵押貸款購買。剩余部分由住房協會購買，購房者需要給住房協會支付租金。SEH則是購房者應用自有資金和傳統抵押貸款購買一部分產權，一般在20%～50%之間，剩余部分通過權益貸款購買。兩種共有產權模式運行機制不同，但本質是相同的，都體現為“共享資產增值收益，共擔資產縮水損失”。不同的是，分享權益的依據一種是共有產權契約，一種是權益貸款合同契約。CPH與SEH兩種模式的運作機制購房者特征比較如下：

（1）SEH比CPH的靈活度大。CPH

未取得完全產權時，如果要轉讓，也只能在住房協會指定的有資格的購房人中間轉讓。因此，CPH基本采取了封閉運行的模式。由于SEH的購買者直接取得了全產權，然后通過權益貸款合同分享資產增值收益。因而SEH抵押、出售等方面的限制更少，市場靈活度更大。

（2）CPH的購買者年青人多、單身多，SEH的購買者年齡稍大，結婚成家的多，SEH購買者收入略高于CPH。

（3）CPH的購買者多來自于“臨時居所”和私人租賃部門，SEH的購買者多來自于社會租賃住房部門和私人租賃部門。

（4）SEH購買者所購房屋比CPH稍大，房價壓力小的地區更為突出。

（5）SEH和CPH購買者都傾向購買距離工作地點近的住房，SEH傾向更強些。

（6）CPH和SEH不是市場上價格最低的住房，CPH比SEH價格還要稍高。

（7）CPH購房者比SEH購房者的房價收入比高。

（8）CPH購房者比SEH購房者承受的住房成本高。

2.實施績效與發展動因

英國自2000年開始，包含共有產權住房和共享權益住房的低成本自有住房新增供應逐步增加。但在住房總存量中，共有產權住房仍不足1.5%。2006年后，英國政府推出了《新居者有其屋計劃》及其配套的《社會住房購買計劃》、《新建住房購買計劃》和《公開市場購買計劃》后，英國共有產權住房的實施績效與發展動因大大助推了共有產權住房數量的增加。如在英國《城鄉規劃法》第106章節（S106）條款下的共有產權住房占可支付住房比例由2001/2002年的13%，提高到2014/2015年的47.8%。其實施績效與發展動因主要體現在以下幾方面：

（1）供應對象放寬擴大。英國低成本住房計劃最初一直是面向公務員、教師、警察、護士、公交司機等中低收入的關鍵工作者。但后來，供應對象擴大為家庭年總收入6萬英鎊及以下的首次購房家庭，這是一個非常寬松的條件，助推了共有產權住房市場規模的擴大。

（2）開發商配建規則。英國政府在S106以及相配套的《規劃通告》、《規劃政策指引》中規定，如果住房開發項目超過一定規模（這個規模是25戶或者1公傾，在倫敦內城則是15戶或0.5公頃），開發商要提供一定比例的共有產權住房。尤其是在房價高、住房供需矛盾大的地方，這個要求更強烈。如果開發商不這樣做，項目很難通過地方政府批準。規定房地產開發商配建一定比例的可支付住房成為共有產權房規模發展的主要動因。

（3）實現更優化供給效率。相比建造社會租賃住房而言，建造共有產權住房只需政府更少的資金補助。據英國保障房Pinnacle公司統計，提供一套共有產權住房耗費政府公共資金27000英鎊，而提供一套社會住房將耗費57300英鎊，約占社會住房耗費的一半左右。因此，共有產權住房是一種既能滿足中低收入家庭住房需求，又能提供比社會住房更少政府補助的住房方式。

（4）擁有產權分享增值收益。擁有住房產權即表明擁有資產增值機會，很多家庭希望擁有住房，但其收入情況總跟不上房價上漲速度，而共有產權住房正給了他們踏上住房階梯的一個機會。當他們的收入狀況改善后，可通過向住房協會購買更多的住房產權份額、或通過轉讓自己持有的那部分住房產權后再在市場上購買商品房，以獲得更多的住房產權而推動了共有產權房市場的發展。

（5）減少社會住房壓力。共有產權住房計劃能使一些收入狀況較好的社會住房申請人轉向為共有產權住房申請人，或通過勸說現有社會住房對象轉變為共有產權住房對象，如此能有效減少社會住房壓力。貧困家庭對社會住房的迫切需求和部分中低收入家庭對自有住房的美好愿望能同時滿足。因此，有利于共有產權住房市場發展的動因是：對現有社會住房住戶來說，共有產權計劃通常是他們優先考慮的選擇。

（6）實現自我目標與夢想。大多數普通家庭的夢想是在一個合適的地方和合適的年齡期有一套可支付的住房和一個舒適的家。市場經濟中人人買得起住房是不太現實的，而人人獲得部分住房產權是可以實現的，因此，正是實現自我住房產權目標與夢想成為共有產權住房市場驅動的重要動因。

（未完待續）

譯據英國建筑研究院雜志《英倫社會經濟導刊》2018年第2期、《旗幟晚報·匯刊》2018年第1期、《皇家經濟觀察》專刊2018年1月號等

原文作者：威爾士大學建筑學院博士生導師麥格恩·R·布朗教授