住房制度長效機制：“四梁八柱”正在搭建

王優玲++董建國

“2017年住房制度的長效機制開啟了建設之門，2018年有望邁出實質性步伐”

住房是民生之要，“住有所居”才能滿足人們對美好生活的向往。要實現全體人民的“安居夢”，一個平穩健康發展的樓市必不可缺。

日前召開的中央政治局會議強調，“加快住房制度改革和長效機制建設”是2018年要著力抓好的重點工作之一，要“力爭取得明顯成效”。這意味著2018年我國在長效機制建設上將邁出實質步伐，“住有所居”的目標落實將“擲地有聲”。

樓市總體平穩，改革贏得“時間窗口”

國家統計局12月14日發布的數據顯示，11月份房地產開發投資增速小幅回落，商品房待售面積持續減少。“房地產市場當前運行總體是比較平穩的。”國家統計局新聞發言人毛盛勇說。

樓市實現總體平穩運行背后，是力度空前的樓市調控——逾百城發布限購、限貸、限價、限商、限售“調控令”，調控范圍從一二線城市逐步擴展到部分三四線城市。

“因城施策”的需求側調控措施成效顯現，熱點城市迎來樓市集體降溫，三四線城市購房需求得到有效管控，去庫存效果明顯，部分三四線城市從去庫存轉向控房價，投機炒房受到遏制。

本刊記者從國家統計局發布的數據中梳理2017年以來的房價變化軌跡，可以發現：5月份開始，作為樓市“風向標”的北京和上海出現房價環比零增長；8月份，一二線城市房價出現拐點，15個熱點城市新房環比價格首現最近3年來全面停漲；10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平。

回顧本輪調控思路和軌跡，“限購限貸”政策對投資投機需求構成精確打擊，“房住不炒”“住有所居”定位奠定了房地產市場發展的制度建設基調和調控政策方向。從土地供應、金融管理到發展住房租賃市場，長效機制的“四梁八柱”正在搭建。

這向市場清晰地傳出一個信號：本輪調控的抓手是住房制度的重塑，而不是單純的房價控制。調控與改革將共同發力，實現房地產市場長期平穩健康發展。中國社會科學院學部委員李揚說，通過本輪房地產調控實現樓市總體平穩運行，為加快住房制度改革、建立長效機制創造了條件，贏得了“時間窗”。

“租購并舉”開啟住房新模式

買房并非是實現“住有所居”的唯一途徑。但長期以來，住房租賃市場的“跛行”發展讓人們不得不涌向買房的“獨木橋”。

落戶北京已有4年的“90后”小伙郝杰，一直糾結是否要動用父母的存款在北京購置住房。“一旦買房，會耗盡父母畢生積蓄，背上沉重的貸款，但租房又很難找到環境好、適合長期租住的房源，還遇到各種租房‘陷阱。”

滿足不同層次的住房需求，需補齊租房“短板”，從供給側角度增加多層次、多元化的住房供應。住房和城鄉建設部公布的數據顯示，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。

“住房租賃市場是住房制度改革的目標之一。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，從過去的“購租并舉”到現在的“租購并舉”，體現了住房租賃市場在實現“住有所居”方面將發揮更為重要的作用。我國將加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購并舉”的住房制度。

目前，這一住房制度雛形浮出水面。廣州等12個城市被確定為首批加快發展住房租賃市場的試點城市，其中廣州明確提出租售同權，集體土地進入租賃市場，北京、上海探索共有產權房，廈門推行保障性商品房，深圳推行安居型商品房，長租房地產信托投資基金（REITs）破冰，這些都將對未來住房市場結構產生深遠影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，住房供給端改革還要盤活存量，通過棚改、老舊小區改造、危房改造等形式，將功能不全的存量住房改造為具備更好居住功能的住房，多渠道保障宜居住房需求。

“積極完善租賃住房制度，要加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，但住房租賃市場剛剛起步，仍然存在大量的困難和障礙，特別是集中在頂層設計和政策法規方面。

長效機制加快建設

如果說房地產長效機制建設是一盤大棋，在我國新型城鎮化進程的大背景下，發展城市群、促進人口和地區資源合理分布與流動則是對全盤棋局具有深遠影響的布局。

小劉大學畢業后留在廈門工作，3年后他湊齊首付約60萬元，于2017年年初在漳州角美鎮置業。“工作在廈門，居住在角美，每天開車上班也就20多分鐘。”小劉說，廈漳跨海大橋通車，龍海交通樞紐更加完善，基礎設施發展先行，使得越來越多的人像他一樣選擇把家安在廈門周邊一些城鎮。

中國房地產業協會會長劉志峰說，我國大規模基礎設施，特別是高速和城際鐵路網、通信網的建設，為大中小城市互聯互通創造了條件，在大城市帶動輻射下，通過發展健康住宅、百年住宅、綠色住區，周邊中小城市、城鎮都能夠成為滿足群眾美好生活居住需求的宜居之地。

《中國住房發展報告》指出，破解房地產發展不平衡、不充分的問題，關鍵是要加快推進建立符合國情、適應規律的中國住房發展長效機制，以“租購并舉”開啟新時代中國住房新模式。促進中國住房市場穩健、均衡、協調發展需要在“房住不炒”“住有所居”定位和基調上堅定調控與改革決心。

“2017年住房制度的長效機制開啟了建設之門，2018年有望邁出實質性步伐。”倪鵬飛說，要堅持調控不動搖、不放松、不歇腳，從金融、土地、財稅等方面采取切實措施，推動房地產長效機制建設邁出實質性步伐。