弘陽地產資金或承壓 在港上市后連續高息發債

楊春霞 高方方

12月17日，弘陽地產（01996.HK）發布公告稱，擬發行一筆于2020年到期，金額為2億美元的優先票據，利率為13.5%，目前該筆美元債已于12月21日在聯交所上市。無獨有偶，11月27日，弘陽地產同樣以13.5%的利率發行了金額為1.8億美元的優先票據。

弘陽地產在公告中稱，擬將上述新票據發行所得款凈額用于為現有債務再融資及一般企業用途，也不排除就市場狀況變化調整其發展計劃并重新分配所得款凈額用途。

值得提及的是，根據記者梳理，近一個月以來，大多數房企發美元債的利率普遍都在10%左右，相比較來看，弘陽地產13.5%的融資成本顯然偏貴。對此，業內有觀點認為，尋求“貴”錢的背后，或是弘陽地產資金鏈緊張的直接體現。當然，也有觀點表示，現階段對于中小房企來說能融到資金已是很不錯。

不過，記者就此次發債及公司資金情況致函弘陽地產，截至發稿，弘陽地產未予以回應。

高息發債

公開資料顯示，弘陽地產為弘陽集團股份有限公司（下稱“弘陽集團”）旗下地產品牌，為弘陽集團貢獻了90%的收入。2018年，弘陽地產正式登陸港股資本市場，以每股2.28港元發售價發行8億股，共募資17億港元。

彼時業內有不少聲音認為，弘陽地產上市有利于拓寬其融資渠道。據媒體報道，未登陸資本市場的弘陽地產融資主要依賴銀行貸款和信托。而上市不足半年，弘陽地產再次發起融資，以13.5%的融資利率分別發行金額為2億、1.8億的美元優先票據。

放在大環境來說，自進入11月以來，房企都在加緊融資步伐，融資類型包括增發新股、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，弘陽地產發債融資無可厚非。不過，記者注意到，近1個月以來，共有12家房企發行了美元優先票據，其中不乏與弘陽地產同量級的房企，相比較而言，弘陽地產的融資利率位于前列。

譬如，11月20日，時代中國發布公告稱，公司將發行于2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。此外，11月30日合景泰富稱，將發行本金總額1.5億美元的額外票據，將與11月26日發行的本金總額4億美元的9.85%優先票據合并及組成單一系列。

此外，融資利率低于弘陽地產的還有旭輝、融信、世貿、萬科、雅居樂以及融創等。甚至年銷售額僅有百億的陽光100（02608.HK）11月29日擬發行的美元優先票據年利率為10.50%。

當然，也有少數房企融資利率高于弘陽地產，譬如當代置業、恒大中國。12月20日，當代置業發行1.5億美元優先票據，利率15.5%;此外，10月31日，恒大發行3筆美元優先票據，其中一筆金額為5.9億元，利率為13.75%。

此外，從縱向對比來看，弘陽地產此次的融資成本也遠高于其往年的平均融資成本。弘陽地產此前招股書顯示，其2015～2017年整體融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。

對此，房地產數據研究院院長陳晟認為，融資成本是跟企業的規模和實力相關。“目前情況下，各類企業還是要盡最大可能去融資，當然不同的層級融資成本會不一樣，”陳晟對記者表示。根據公告稱，2018年前11月，弘陽地產實現簽約金額415億元。而觀點指數研究院數據則顯示，2018年前11月，弘陽地產銷售額為563.9億元，位居第47位。

同策研究院總監張宏偉則認為，現在房企融資仍然比較嚴格，對于中小房企來說能融到資金就已經算不錯了。“就我了解的情況來看，有的大型開發企業單筆融資利率能達到15%，甚至18%，”張宏偉表示。

資金承壓

當然，也有業內人士表示，弘陽地產能接受13.5%的融資成本，說明企業資金方面的壓力還是存在的。從弘陽地產一系列指標來看，其資金狀況確實不佳。記者注意到，弘陽地產經營活動產生的凈現金流連續兩年為負值，債務增加，權益銷售占比低。

東方財富Choice數據顯示， 2017年上半年，弘陽地產經營活動性現金流為-6.61億元，2017年年底為-34.98億元，2018年上半年為-15.03億元。當然，不可忽視的事實是，除了碧桂園、融創、綠地、龍湖等少數房企能做到連續多年凈經營現金流為正外，凈經營性現金流為負屬目前房企普遍的現狀。

此外，截至2018年6月30日，弘陽地產擁有未償還借款總額128.46億元，其中需1年內償還借款38億元，今年上半年，弘陽地產手持現金為45億元，其中可動用的為22.50億元。除了此前需要償還的債務外，弘陽地產也在11月27日的公告中透露，公司總債務較2018年6月30日增加約30%，主要因為就其新開發項目進行項目融資所致。

另據媒體報道稱，截至2018年3月31日，弘陽地產擁有93個項目中已開發完畢的僅有25個，甚至有多個周期為10年或10年以上的項目。由此可見，剩余項目的開發對資金也將是一種考驗。

而開發周期過長對企業的資金回籠也會造成影響。記者從半年報得知，弘陽地產于2007年獲取的旭日愛上城及2014年獲取的山卿苑兩個項目仍出現在2018年上半年銷售額數據中，其中旭日愛上城八區銷售額為4.36億元，山卿苑銷售額為5.66億元。此外，截至2018年6月30日，旭日愛上城已竣工可售面積為1.26億平方米，2003年獲取的旭日上城、旭日景城也有可售未售面積。

另一方面，弘陽地產的權益銷售占比過低也或影響其資金回籠。12月10日，弘陽地產公告稱，2018年前11月實現簽約金額415億元，據媒體稱其權益銷售額為206億元，權益占比49.64%。業內普遍認為，權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。

當然，不可忽視的是，資金鏈緊張的背后是弘陽地產的快速擴張。

2017年，弘陽地產董事長曾煥沙提出“2020戰略”，表示要在2018年實現500億銷售額，2020年完成千億目標。官方數據顯示，2018年前11月，弘陽地產實現簽約金額415億元，完成2018年銷售目標是大概率事件。

不過，銷售額快速增長的同時，弘陽地產的盈利能力卻有所下降。財報顯示，上半年弘陽地產毛利率為11.68億元，同比減少34.9%;凈利潤6.29億元，同比減少6.2%。（思維財經出品）