新常態背景下房地產投資項目全過程風險識別與防范

趙玲

摘 要 我國經濟發展呈現出以中高速、優結構、新動力、多挑戰為主要特征的新常態。房地產投資項目呈現出更復雜更潛在的風險。對房地產投資項目全過程中蘊含的風險進行識別，并采取有效的風險防范策略，可以大大減少房地產投資的風險損失，提高投資效率，從而順應新常態下房地產業的良性發展。

關鍵詞 新常態 房地產投資 風險識別 防范

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2018.10.074

Risk Identification and Prevention of Real Estate Investment

Projects under the New Normal Background

ZHAO Ling

（Hunan Urban Construction College， Xiangtan， Hunan 411101）

Abstract China's economic development presents a new normal with the characteristics of medium and high speed， excellent structure， new power and multiple challenges. Real estate investment projects present more complex and potentially risky risks. Identifying the risks contained in the whole process of real estate investment projects and adopting effective risk prevention strategies can greatly reduce the risk loss of real estate investment and improve investment efficiency， thus conforming to the benign development of the real estate industry under the new normal.

Keywords new normal； real estate investment； risk identification； prevention

我國經濟發展呈現出以中高速、優結構、新動力、多挑戰為主要特征的新常態。習主席指出，新常態下中國經濟面臨各種挑戰和風險。在這種新的形勢下，各房地產企業對于未來房地產投資風險更為關注，如何識別房地產風險因素，如何科學防范潛在風險、降低風險損失成為房地產企業尤為關心的問題。

房地產投資的全過程包括房地產項目投資決策、投資前期工作、建設實施、租售經營等階段。每一個階段都有各自不同的風險特征，任何一個環節的疏忽失誤都可能導致投資失敗，因此，房地產企業必須識別和防范各個環節的潛在風險。

1 房地產投資項目風險識別內涵

房地產投資風險分析是指房地產投資風險的識別和估計，以及對房地產投資風險結果的評價。房地產投資風險分析的步驟是風險識別、風險估計、風險評價。風險識別作為房地產投資風險管理的第一個環節，對整個房地產投資風險管理起著重要的作用。

橫觀房地產投資的各個方面，縱觀房地產投資的整個過程，風險識別是指通過大數據分析以及科學可靠的方法，找出房地產投資過程中存在的潛在風險因素并分析得出原因，并對投資中應考慮的風險因素進行選擇和分類的過程。風險識別為后期的風險評估以及風險決策奠定良好的基礎。

2 房地產投資項目風險識別過程

第一，確定風險識別對象。要對房地產投資項目全過程的各個階段進行細致分解，盡量不要漏掉任何細節，確定出風險識別對象。

第二，收集處理風險信息。在房地產投資風險識別是建立在大量數據收集分析的基礎上的，數據量越大與信息越完備則風險識別結果越可靠。在實際房地產投資項目中，風險事件并不是孤立存在的，所以在信息收集過程中要關注與其相關或與其有間接聯系，又或者與其有類比性的信息。例如，項目環境信息、項目設計施工文件、類似工程的數據資料等。

第三，選擇風險識別方法。真實可靠的數據與科學合理的方法是風險識別的可靠保障。在收集好信息數據后要結合風險因素特征，選擇出合理有效的方法。需要注意的是，面對海量、龐雜的數據信息，單一的識別方法可能不足以得出可靠的結論，所以，可根據實際情況，多種方法結合使用。

第四，對風險事件進行分類。經過上述過程確定出風險事件后，運用房地產投資風險分類的方法并結合投資風險管理人員豐富的經驗，對確定的風險事件進行分類，以確認風險的屬性。

第五，預測風險事件結果。房地產投資風險管理人員結合實踐經驗對分類后的風險進行預測，預測內容主要包括：風險發生的時間原因、風險可能的發展方向、風險導致何種結果等。

第六，完成風險識別報告。房地產投資項目風險識別報告形式可依據具體項目而定，但內容主要包括以下幾個方面：風險清單、風險分類、風險產生原因分析、風險可能導致的后果以及其價值量、風險控制的優先順序等。

3 房地產投資項目全過程風險識別內容

3.1 投資決策階段風險識別內容

房地產項目啟動之前首要任務是進行投資決策，該階段主要任務是在對國家宏觀政策、行業發展狀況、市場運行動態等宏觀把控的基礎上，確定是否進行項目投資，以及何時何地進行投資。項目投資一旦展開很難停止，否則會造成重大損失，所以應在投資決策階段進行風險識別。

（1）政策風險。政策風險是指國家以及地方政府的政策變動影響了房地產行業的市場環境（房地產開發成本以及市場供求關系等），從而給房地產項目帶來的損失。國家政策對各行業的影響都是全局性的，尤其是房地產行業。近年來，國家和地方政府頻繁出臺相關政策，而房地產項目開發周期比較長，所以較容易受到政策影響。

（2）開發地域風險。由于我國很多地區存在經濟發展的不均衡的狀況，加之不同地區存在社會環境差異，導致房地產投資風險存在明顯地域性，不同地域的項目開發風險因素存在差異，并且同一風險因素在不同地域的表現也不盡相同。

（3）開發時機風險。項目開發時機的選擇同樣存在風險。由于房地產開發周期長，易受市場變化影響，因此，何時進行項目開發直接影響項目開發成本。所以，投資風險與開發時機選擇密切相關。

（4）生態環保風險。生態文明是繼工業文明之后的一個新的文明階段，其核心是人與自然協調發展，具體的實現方式就是加快形成資源節約和環境保護的空間格局、產業格局、生產方式和生活方式。在房地產開發領域，也要堅持節約優先、保護優先、自然恢復為主，著力推進綠色開發，節能開發。在投資前期，如果不對項目的開發做好環境影響和綠色節能的分析論證，很有可能會出現無法估量的生態環保風險損失。近幾年房企對海南省部分城市的過度開發就是很好的例子。

3.2 投資前期階段風險識別內容

投資前期階段的主要任務是在投資決策后到正式施工之前的時間中獲取土地、籌備資金和規劃設計項目等。此階段存在的風險主要體現在土地、資金、招標等方面。

（1）土地獲取風險。現階段房地產企業一般通過招標、拍賣、掛牌等方式來獲得土地，在獲得土地后要及時繳納土地出讓金并辦理土地使用權登記，按期動工，否則將面臨使用權被回收并重新出讓的風險。

（2）融資風險。現階段，經濟發展步入新常態，發展速度由高速增長轉為中高速增長，發展動力由要素驅動、投資驅動轉向創新驅動。全國金融體系的信貸規模也進行了對應的調整，融資難比較普遍。房地產開發投資金額大，對銀行的融資依賴程度高，融資風險成為房地產開發風險的一個重要方面。

3.3 建設實施階段風險識別內容

房地產項目的建設實施階段將面臨的風險因素包括自然風險因素和因項目管理不當而造成的工期拖延風險、質量風險以及成本風險。

（1）自然風險。自然風險是指由于不可控的自然因素對房地產項目建設實施過程造成的影響，或是對實體建筑造成的直接破壞，從而對房地產投資者造成經濟損失。

（2）工期拖延風險。房地產市場瞬息萬變，工期一旦被延長，可能會貽誤最佳租售時機，影響預期收益。如果已經預售，則會賠付逾期交付的違約金，造成資金損失。同時也會增加投入資金利息等支出。

（3）項目質量風險。建筑質量是消費者、房地產企業關注的重要因素。建筑結構存在安全隱患、戶型結構不合理、施工承包單位偷工減料等，都是項目質量的潛在風險。

（4）開發成本風險。由于房地產項目開發周期較長，所以成本風險存在于項目的全過程中。一方面，在前期規劃設計中，設計方案不合理以及未對設計方案進行優選優化，都可能導致開發成本增加。另一方面，在施工建設期間，由于國家產業政策調整，提高工程質量標準及施工技術標準等，也會使開發成本大增。

3.4 租售經營階段風險識別內容

房地產項目建設實施完成后則進入房地產銷售、出租及物業管理等經營管理階段。這個階段直接決定房地產投資是否能夠達到預期收益，同時也是投資風險最大的環節之一。在租售經營階段的風險識別內容包括：租售營銷風險、物業管理風險等。

（1）租售營銷風險。推廣營銷是租售經營階段的核心內容，能否進行成功的推廣營銷直接影響到成本能否回收以及收益能否達到預期。其中，租售價格最為關鍵，也是消費者最為關系的問題。房地產企業如果不能依據科學定價則會導致收益受損。一方面，如果價格過高，脫離了市場行情則會流失潛在客戶，導致房產滯銷、利益受損；另一方面，如果價格過低，雖然會使銷量大增，但總體來看，利潤則會降低。

（2）物業管理風險。房地產行業競爭日益激烈，同質化現象嚴重，而良好的物業管理服務可以幫助房地產企業在行業中脫穎而出，樹立良好的企業形象。物業管理也存在一些風險因素，如物業管理介入時機不合理、物業公司水平達不到要求、物業收費過高等都會帶來增加項目成本、影響企業形象的風險。

4 房地產投資項目風險防范

（1）密切關注市場及政策變動，掌握項目投資方向。房地產投資管理人員應時刻關注房地產產業政策、金融政策、土地政策等方面的變動，時時關注國家政策宏觀動態。同時，應密切關注房地產市場走向，及時掌握市場信息。爭取提前預測政策市場變化，以便及時改變投資方向、優化投資結構，把因政策市場變動可能帶來的風險降到最低。

（2）把握房地產運行規律，選擇最佳投資時機。房地產項目開發周期一般較長，且存在一定的運行規律，在投資項目全過程中可采取“逆周期”運作——低進高出。在房地產經濟周期波谷時進入，以降低項目運行成本，在房地產經濟周期波峰時進行推廣銷售，以提高經濟效益。以此來規避開發變現過程中的風險。

（3）做好投資項目可行性研究，科學決策。開發項目可行性研究從經濟可行性、技術可能性、社會影響和環境影響等方面分析論證，可以作為投資決策的科學決策依據，大大減少投資決策失誤。

參考文獻

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