棚改貨幣化政策對三四線城市房地產經濟的影響

2018-01-02 18:35:12王琦

中國經貿 2018年24期

【摘要】當前，棚改貨幣化政策已成為影響三四線房地產市場走勢的關鍵因素。通過對遼寧省營口市站前區調研發現，棚改貨幣化安置政策既有正向效應，如帶動住房銷售、加快去庫存、拉動消費等，也產生了負向效應，如推升房價上漲、加重地方政府債務、擠壓實體領域貸款等。對此，應密切關注其負向效應，采取相關措施予以應對。

【關鍵詞】棚改貨幣化；正負效應；三四線城市；房地產經濟

2017年以來，全國房地產市場調控趨嚴，但房地產市場明顯分化，一二線城市降溫，而三四城市呈熱銷態勢，多地面臨無房可賣的窘境。分析發現，拉動三四線房地產市場的關鍵因素是棚戶區改造（以下簡稱“棚改”）貨幣化安置政策。為了解棚改貨幣化安置政策對房地產市場以及經濟金融的影響，我對遼寧省營口市站前區開展實地調研。

一、棚改貨幣化政策基本情況

自2005年棚改實施以來，我國棚改安置模式可大體劃分為兩個階段：第一階段為2005—2014年，棚改安置模式以實物安置和貨幣安置模式并重，以實物安置為主。第二階段為2015年至今，自2015年6月國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，提出積極推進棚戶區改造貨幣化安置，即對棚戶區改造采用貨幣化補償而非實物安置以來，棚改安置模式重心逐漸轉向貨幣化安置。

1.棚改貨幣化安置的進展

2015年以來，棚改貨幣化安置的比例和規模明顯提升，構建起保障房與商品房市場的橋梁。以遼寧省營口市站前區為例，2015年棚改貨幣化安置率為80%，2016年快速升至95%，2017年達98%，安置規模預計達6000套。棚改貨幣化安置率趨升，主要原因是中央及地方均出臺政策鼓勵貨幣化安置，且安置周期較短。中央政策層面，多次明確將繼續支持提高棚改貨幣化安置比率，如2017年5月，國務院常務會議聽取棚戶區改造工作匯報，強調將在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例；地方政策層面，多地出臺措施助力棚改貨幣化安置率抬升。如遼寧省營口市站前區對于選擇貨幣化安置的有照樓房在簽約期內搬遷的每戶獎勵20000元；對于選擇貨幣化安置的有照平房在簽約期內搬遷的每戶獎勵30000元；對于選擇貨幣化安置的有照房屋在簽約期內搬遷的每平方米給予重購商品房補貼1200-1350元；有照房屋面積低于45平方米的，其不足45平方米的差額部分每平方米補助1400元。

2.棚改貨幣化安置的資金來源

從資金來源上看，棚改貨幣化資金來源有中央補助金、地方財政安排資金、政策性銀行專項貸款、商業銀行貸款等方式，但是以政策性銀行專項貸款為主。以調研的遼寧省營口市站前區為例，該區2017年棚改開工涉及的總投資額為2億元，其中政策性銀行專項貸款占比達80%。棚改專項貸款規模的快速擴張，對各地棚改貨幣化安置比例和規模的大幅提升起到了有力支撐。除政策性銀行專項貸款外，中央補助資金和地方財政安排資金也對棚改貨幣化起到一定的支持作用。該區2017年棚改開工涉及的總投資中，地方財政安排資金占比20%。

二、棚改貨幣化政策對三四線城市的正負向效應

1.棚改貨幣化政策對三四線城市的正向效應

（1）拉動住宅銷售較快增長

2017年以來，三線及以下城市與一二線城市商品房銷售走勢出現“分化”。對于這種“分化”現象，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動周邊三四線城市銷售。但分區域看，2017年，我國中部和西部地區住宅銷售增速分別為12.8%和10.7%，而東部地區僅為2.9%，意味著三四線商品房熱銷并不能簡單歸因于一二線城市需求外溢效應，而其關鍵因素可能是棚改貨幣化帶來的定向貨幣寬松，從而拉動三四線城市住宅銷售快速增長。

從實際調研情況看，棚改貨幣化對住宅銷售貢獻率明顯提升。以遼寧省營口市站前區為例，2015年、2016年實際改造的棚戶區住房分別為600套、3800套，其中采用貨幣化形式安置的為480套、3600套，貨幣化安置比例分別為80%和95%。根據測算，2015年、2016年貨幣化安置帶動的住宅銷售面積分別為2.8萬平方米和20萬平方米，占當年全市住宅銷售面積的比例分別為6.1%和17.1%，2017年，該比例上升至20.8%。

（2）加快房地產去庫存

棚改貨幣化刺激房地產銷售持續火爆，帶動部分城市住宅庫存量大幅下降。如遼寧省營口市站前區新建商品住宅可售面積自2015以來持續下滑，2015年、2016年、2017年分別同比下降20.01%、56.4%、14.0%。站前區住宅去化周期由2015年的13個月下降至2017年的3.3個月，面臨補庫存壓力。全省縣級以上城市中，僅有5個城市住宅庫存消化周期高于12個月，有28個城市的住宅庫存消化周期低于4個月。

（3）促進房地產開發投資較快增長

2017年，營口市當年開工的棚改項目總投資與全市房地產投資額之比為57.8%。調研的營口市站前區該比例為38.1%。未來3年，棚改項目將繼續拉動這些地區的房地產開發投資。

（4）激發消費需求，拉動相關行業發展

棚改戶大多為中低收入家庭，貨幣化安置使其獲得的現金量增加，其消費能力增強，尤其對裝潢和家具需求大幅增加，將帶動建材、裝修、家電等行業發展。如營口市目前家裝行業受益明顯，裝修單價從2015年800元/平米上漲至目前的1100—1300元/平米。據測算，營口市2017年棚改貨幣化安置拉動的住宅銷售面積，將釋放20億元的新房裝修消費需求，占全市社會消費品零售總額的3.7%左右。

2.棚改貨幣化政策對三四線城市的負向效應

（1）造成供需失衡，助推房價上漲

從供給端看，棚改貨幣化直接減少了市場上的存量住宅，而住宅供應具有剛性滯后，難在短期內形成有效供給；從需求端看，棚改貨幣化安置將提前“透支”并集中釋放大量購房需求，基于貨幣保值的考慮，棚改貨幣化的資金大部分將轉化成為現實購買力，勢必加劇房地產市場供給不足的現狀，助推價格上漲；加上各地貨幣安置成本均高于實物安置成本和當地住房均價，在一定程度上會形成漲價預期。大部分三四線城市房價在2016年以來出現持續大幅上漲趨勢。根據70個大中城市新建商品住宅價格指數，營口市2017年新建商品住宅價格指數比2015年上漲16.2%。

（2）可能加重地方政府債務壓力

目前貨幣化安置成本高企，一般為實物安置成本的1.4倍以上。為保障被征收人選擇貨幣補償后能夠購買到類似地段的普通商品房，調研的營口市站前區貨幣化安置成本是實物安置成本的2.85倍。貨幣化安置成本較高，資金要求一步到位，造成地方政府棚改資金缺口較大，大多只能依靠外部負債融資來解決，這使得市縣級財政繼續承壓。上述調研的站前區2017年棚改涉及總投資占當年財政總收入的16.5%。隨著貨幣化安置比例進一步提高，地方政府未來償債壓力將持續上升。

（3）帶動房地產貸款增長，擠壓實體領域信貸投放

長期以來，房地產等相關領域的貸款一直被銀行視為優質資產。在貨幣化安置推動下，棚改拆遷改造進度加快，房地產市場快速發展，使保障性住房開發、居民購房等領域的資金需求持續較強。受規模限制，金融機構可能進一步壓縮在制造業、批發零售業等實體領域的信貸投放。2017年末，全國房地產貸款余額同比增長20.9%，而工業和服務業中長期貸款余額同比僅增長5.1%，企業中長期貸款余額同比僅增長8.8%。

三、對策建議

1.多措并舉平抑棚改貨幣化安置對房價的影響

（1）當務之急，加快對去化周期低于6個月城市的土地投放力度，增加住宅供給，以緩解目前房地產市場的供求矛盾。

（2）地方政府牽頭，加強組織協調，監控棚改貨幣化安置對房價的影響。合理確定棚改后的土地價格，綜合運用土地、信貸和稅收等政策，對房價上漲較快地區適時調節，防止房價繼續大幅上漲。

（3）抓緊建立健全房地產市場長效機制，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強化住房居住屬性，促進區域房地產市場平穩健康發展。

2.密切關注棚改貨幣化安置相關地方政府債務

（1）提高棚改貨幣化安置相關債務的透明度，使隱性債務顯性化，及時掌握債務增長情況，做到心中有數。

（2）結合地方財力、房地產價格變化合理確定安置成本，統籌推進棚戶區拆遷進度，防止拆遷貪快冒進，造成安置成本高企、推高政府債務。

（3）推進實施棚改PPP模式，積極引進社會資本參與棚戶區改造，降低棚改資金來源中貸款比重。四是設立利息周轉金和還款周轉金，以應對相關債務償付壓力。

（4）金融機構要把握好支持棚改和實體經濟的平衡，避免因信貸質量惡化影響實體領域信貸投放。同時針對棚戶區改造項目貸款期限長、金額大等客觀因素，金融機構需在貸款管理中做好預案，防范可能出現的風險。

參考文獻：

[1]黃克謙.淺析棚戶區改造貨幣化安置對房地產去庫存的作用[J].開發性金融研究，2016（4）.