菏澤打響第一槍，樓市全面松綁可能性小

吳新竹

近日，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位基礎上，中央經濟工作會議提出了因城施策、分類指導、夯實城市政府主體責任等指導思想，菏澤市隨即宣布取消新購住房限制，并對市區商品房預售資金放寬監管，被市場一度視為樓市“松綁”信號。但考慮到近年來菏澤市因龐大的棚戶區改造工程產生的居民重新購房、房企資金周轉、人口外流等問題，限購“松綁”只是因城施策、分類指導的具體落實。

無獨有偶，廣州市放寬住房公積金異地購房提取范圍，對2017年3月30日前的商服類物業不再限定銷售對象，一定程度上提振了房地產市場的信心。因城施策導致房地產內部結構發生變化，未來一線城市有望回暖，二線城市回暖力度不大，三四線城市下行趨勢顯著，本輪房地產周期下行趨勢或將延續至2019年。

棚改之城

山東省菏澤市因2016年起開展大規模棚戶區改造而備受關注，近3年該市棚改總量持續位居全國地級市首位。菏澤市2016年開工棚改8.98萬戶，占山東省的16.8%，爭取棚改政策性貸款199億元、政策性資金35.6億元;2017年實施重點棚改項目122個，完成征收18.2萬戶、2880萬平方米，開工新建及貨幣化安置22.2萬套;2018年預計完成81個片區、12.7萬套的棚改拆遷任務，該年度山東省棚改計劃開工84.3萬套，菏澤市約占15%。

棚改對該市的影響力從受益人數中可見一般。菏澤市住建局曾表示，棚改利益群體已達到150多萬人，而山東省統計局數據顯示，2016年和2017年，該市的常住人口分別為862萬人和874萬人。棚改正在改變這座城市的面貌，也為其經濟增長帶來了機遇。2017年，菏澤市預售商品房面積784萬平方米，增長30.4%，全市實現國民生產總值2880億元，GDP增速在山東省各市中首屈一指，高達8.6%。

2018年下半年，棚改貨幣化政策收緊給這個地產業繁榮的城市埋下了不安因素。12月19日，菏澤市住建局突然宣布取消新購住房限制轉讓措施，取消“新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易、非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”這一規定，引起軒然大波。隨后，住建局發布情況說明，稱有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切，旨在表明新規定符合房地產市場分類調控、因城施策的要求。

需要指出的是，與取消新購住房限制轉讓措施一同推出的還有降低市區商品房預售資金監管額度。對實力強、信譽好的企業不再監管，其他企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管賬戶后，不再要求項目監管資金達到既定監管額度后才可提取，只要求留存夠監管資金比例即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。上述規定對當地開發商來說是一大利好，尤其可為中小房企化解資金周轉難題，緩解了棚改貨幣化收緊可能帶來的資金壓力。

菏澤市新建商品房住宅有多少？根據Choice數據，2016年4月1日至2017年3月31日，該市住宅類成交土地規劃建筑面積達758萬平方米，按照2-3年的建設周期估算，758萬平方米的商品房住宅應在2018年年初至2020年年初陸續竣工;對比省會城市濟南，同時期住宅類規劃建筑面積為1560萬平方米，僅是菏澤市的2倍。據Choice統計，百城住宅價格中，菏澤市的樣本均價自2018年1月的4777元每平方米上升至11月的5098元每平方米。近年來菏澤市人口大量外流，疲弱的購買力無法對價格的攀升產生支持，由此可見，當地適時推出刺激商品房銷售的舉措是對拆遷居民和房地產企業的充分考慮。

“松綁”信號？

近日的中央經濟工作會議明確提出要夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。此次會議較2017年更為強調地方政府對樓市的權責。菏澤市聞風而動，宣布取消新購住房限制;同日，廣州市住建委發布了《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》解讀，規定2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿兩年后方可再次轉讓。

12月24日，廣州住房公積金管理中心針對流動人口的需要，放寬了異地購房提取范圍，規定繳存人及配偶在本市行政區域內無自有產權住房的，在毗鄰廣州的佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關6個城市購買自住住房可以申請提取住房公積金。同日，全國住房和城鄉建設工作會議強調，堅持因城因地施策，切實抓好房地產市場分類調控，指導各地及時出臺有針對性的調控措施，大力整頓規范市場秩序。

廣州的政策微調是因城施策的體現，并不意味著樓市調控松綁。市場人士指出，如果一刀切地對商服類物業銷售對象限定為法人單位，會對限購政策出臺前既有的商服市場造成沖擊。放寬住房公積金異地購房提取范圍則提高了住房公積金的服務效能和管理水平，符合住建部明確的住房公積金制度改革方向。此次中央經濟工作會議將從前對樓市的“差別化調控”改為“分類指導”，作為一線城市的廣州率先采取有針對性的調控措施，一定程度上提振了房地產市場的信心。

對于樓市出現的政策微調，興業證券的解讀最為樂觀。研報稱，2018年，菏澤土地拍賣市場明顯降溫，截至2018年11月，共出現了12宗土地流拍，流拍比率達到7.5%，而過往每年僅有1宗土地流拍，流拍率僅為1%，政策的邊際變化將有利于市場平穩發展。興業證券指出，上輪房地產周期中，一些地方政策的邊際變化也是相對領先的。2014年4月25日，南寧市率先限購松綁，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。兩個月后，呼和浩特完全取消限購，提出居民購買商品住房在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。此后，濟南、海口、杭州、溫州、寧波、合肥、廈門、無錫、西安、沈陽、武漢、南京、天津、烏魯木齊等41個城市陸續取消限購。截至2014年9月底，全國超過80%的限購城市已經松綁。

華創證券認為，7月政治局經濟會議要求堅決遏制房價上漲，而10月、12月兩次政治局會議均未提及地產，目前“穩地價、穩房價、穩預期”的目標再次顯示房地產調控基調已經緩和，并且分類指導也預示后續地方或將自主執行更靈活的因城施策。此外，本次住建部會議首次提出“加強房地產市場供需雙向調節”，表明之后供應端將有所改善;另外，在2017年住建部“滿足首套剛需、支持改善需求”的提法之后，本次會議也提出“支持合理自住需求”，表明之后的調控政策將向保障合理需求引導。

行業仍處下行周期

9月以來，房企拿地明顯放緩，據川財證券測算，全國房地產單月銷售面積連續3個月出現負增長。2018年1-11月，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%;11月單月房地產開發投資同比增長9.3%，較10月增加了1.6個百分點。1-11月，房地產開發企業土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月回落1個百分點;11月單月土地購置面積增速為8.1%，較10月下降了4.1個百分點，9月以來該數據已持續回落。

在行業景氣度下行的背景下，房企策略轉向加速銷售回款，提振開工意愿。Wind數據顯示，2018年9-11月，30個大中城市商品房成交43.6萬套，比上年同期增加了3.6%。

太平洋證券指出，由于房地產銷售數據為房地產周期前瞻性指標，其延期見底肯定會拖累經濟增長和房地產投資等滯后指標見底。因城施策導致房地產內部結構發生變化，一、二線城市和三線及以下城市趨勢反轉：未來一線城市有望回暖，二線城市回暖力度不大，三、四線城市下行趨勢確定。因城施策政策只會緩和房地產周期波動性，不會改變房地產下行趨勢。

土地流拍現象自2016年三季度開始上升，300城土地流拍率從2016年三季度的0.8%上升至2018年三季度的9.9%。太平洋證券認為，土地溢價下行且土地流拍率不斷創新高，房地產銷售和拿地等均趨勢性下行，且考慮到本輪房地產周期厚尾效應，下行趨勢或將延續至2019年。本輪房地產周期不同于之前，房地產存在透支現象，未來全面放松可能性不大;房地產價格環比數據與銷售增速基本一致，但是本輪房地產價格環比數據相對于銷售數據有超漲現象，這也將是房地產寬松政策的一個制約因素。