簡析鐵路建設工程征地拆遷全過程審價工作的主要內容和對策措施

宣繼勝 （上海華東鐵路建設監理有限公司，上海 201302）

近年來，鐵路建設工程征地拆遷已經全面實行全過程第三方審價，造價咨詢行業為盡快適應市場需求，必須練好過硬本領，掌握全過程第三方審價工作方法，為控制征地拆遷成本發揮作用。征地拆遷是一項涉及面廣、政策性強、專業性強、變數多、難度大、時間跨度長的綜合性工作。要確保征地拆遷資料完整清晰、數據真實準確、依據完備可靠，滿足征地拆遷補償費作價入股確認的要求。

1 鐵路建設工程征地拆遷全過程審價的主要內容

1.1 征地補償全過程審價的主要內容

1.1.1 征地范圍

①鐵路正線及相關工程、站場、站后“四電”、警務用地及配套設施等建設的永久用地和涉及特殊權屬問題的改水改路用地；在永久用地組卷報批時，按規定一并上報本項目涉及的拆遷安置用地指標。

②地下管線、水利設施、道路、溝渠及防洪工程等遷改用地不包含在永久用地范圍之內，按相關標準給予補償。

③因工程建設造成部分邊角地和難以耕種的夾心地，由各方共同現場調查核實。

1.1.2 征地數量

永久征地數量以施工用地圖（含補充設計和設計變更）、土地勘測定界成果圖為基礎，以路、地雙方共同確認的實際占用數為準。

1.1.3 補償標準

①征地補償費用主要包含土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費（含林木、果樹等地面種植物和養殖物補償費）、農民基本生活保障金。按規定繳納的被征地農民就業和社會保障費等。《森林法》規定的征用林地補償費、安置補助費、林木補償費。

②征地規稅費主要包括耕地開墾費、耕地占用稅、森林植被恢復費等。

③沿線受到影響的特種養殖、特種種植等用地，本著實事求是的原則，補償費用計入征地拆遷總費用。

④因工程建設造成部分邊角地和難以耕種的夾心地，補償費用計入征地拆遷總費用。

2.2 拆遷補償全過程審價的主要內容

2.2.1 拆遷范圍

①經批準的征地范圍，即紅線內的所有房屋、農田水利設施和其它地上附著物（含既有鐵路生活設施和多經、集經設施）。

②經環境影響評價報告批復文件規定的距鐵路外軌中心線30m內建（構）筑物和其它環境敏感點。即環評線范圍內不適宜人居住的住宅、學校、醫院等公益性事業單位。

③征地紅線、環評線穿越廠礦企事業單位按照實際影響使用功能等綜合因素，各方共同確定合理影響范圍內的搬遷。

④經現場核查，因鐵路建設影響道路、給水、供電等公益設施難以接入影響正常生產生活，各方共同確定需拆遷的夾心地、邊角地、三角地上建（構）筑物以及其它零星建（構）筑物。

⑤在《鐵路安全管理條例》（國務院令639號）規定情形內，鐵路線路兩側、車站用地范圍外影響未來鐵路運營安全，從事危險品生產、加工、儲存、銷售的場所及其它設施。

⑥鐵路線路兩側影響鐵路運行的高大樹木、廣告牌等。

2.2.2 拆遷數量

由地方主管部門牽頭組織有關人員，建設單位和設計單位全程參與，實地清點丈量、登記造冊，地方有權確認人員簽認；建設單位牽頭組織設計院等做好征地拆遷數量的核查簽認工作；各方共同對匯總數量進行簽章確認。

2.2.3 補償標準

①集體用地上的房屋和地上附著物的補償按照縣（區）級以上（含縣區級）現行政策規定執行。

②國有土地上房屋拆遷按照《關于國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）和地方政府出臺的城市房屋征收補償的現行政策規定執行。

③學校、醫院等社會公共性設施及廠礦企事業單位的拆遷依據國家和地方政府有關規定，按照雙方確定的拆遷范圍給予補償，必要時由具有相應資質的中介機構進行評估。

④其它特殊建（構）筑物拆遷由雙方認可的中介機構評估后，雙方協商解決。

2.3 其他征拆補償全過程審價的主要內容

2.3.1 其他征拆范圍

①大臨工程用地、施工便道用地及取（棄）土場等土地及地面附著物。

②“三電”及地面、地下管線遷改，道路、溝渠改移工程。

③進行文物保護及處理地質災害引起的補償費用。

④因建設造成居民農田、水利設施、水系損壞及房屋損壞的修復或補償費用（因施工單位原因造成的損壞除外）。

⑤建設單位直接發生的水土保持補償費、森林植被恢復費、提前啟動征拆調查紅線環評線測放費用、先行用地組卷報批費、永久用地組卷報批費、建設用地竣工平面圖測繪費、文物保護措施費、土地登記辦證咨詢費及征地拆遷第三方審價咨詢費等。

2.3.2 補償標準

①大臨工程及施工便道用地執行地方政府現行租用、復墾政策補償標準；取（棄）土場補償標準執行地方政府現行使用政策補償標準。

②“三電”及地面、地下管線遷改工程，道路、溝渠改移工程，執行本項目初設概預算編制定額。

③地面附著物執行地方政府現行補償標準。

2 鐵路建設工程征地拆遷全過程審價的對策措施

①審核現場測量的準確性。征地拆遷過程中對土地和地面附屬物的測量、統計也是全過程審價工作的重點環節。一是要核對被拆遷人補償面積是否準確，與證件登記面積是否相符，更重要的是對于無證面積的勘測認定是否由具備資質測量單位出具計算數據，無證面積房屋建造年限認定資料否齊全；二是裝修評估報告是否附有面積、裝修材料數量及金額明細單，收集核實室內設施相關資料并據實確認；三是在核實房屋補償數據時應逐個審查各項資料原件，對于協議補償面積與前期調查面積有出入、裝修評估超正常時，必須深入調查，細致復核，取得相關證據資料才能認可。

②審核補償標準的合理性。能否嚴格按照國家補償標準進行結算，直接關系到人民群眾的自身利益，甚至影響到社會的安定團結，因此，補償的合理性是全過程審價工作的重中之重。一是要收集地方出臺的關于補償的文件，熟練掌握并運用政策法規，結合補償方案，檢查補償標準是否符合規定，特別是地面附屬物的類別、等級要符合規定；二是核查補償的計算方式是否科學也非常關鍵，對具有爭議的附屬物，樓頂增高平臺、臨時建筑物、裝飾裝修的補償，要通過資料仔細核對，防止人為弄虛作假。對于諸如搬家費、過渡費、拆遷獎勵等是否嚴格對照征拆安置補償實施方案計算；三是對臨時建筑審查其補償依據是否確鑿，理由是否充分，有無存在臨時占道建筑按有證房或無證房進行補償的行為；四是核查實際拆遷范圍是否在拆遷紅線圖內，與批準的拆遷范圍是否一致，有無弄虛作假、擅自擴大拆遷范圍的情況。

③審核企事業廠礦個案補償的合規性。企事業廠礦個案所涉及的土地范圍廣，房屋數量多，地上建筑情況復雜，補償資金量大，要重點關注以下幾個方面：一是根據企業提供的土地和房屋所有權證，全面核實其土地面積及房屋存在的真實性，核查是否存在混淆房屋與土地性質，高標準違規獲取補償，如將工業用房按商業門面的標準或工業用地按商業用地標準進行補償的行為；二是核查是否存在違反協議重復簽約的行為，即已經補償給企業的拆遷費用，是否在拆遷過程中再次核算補償給與企業有租賃關系的個人，形成了同土地或房屋的重復補償；三是停產停業補助計算是否準確，被拆遷房屋拆遷前是否實際用于生產經營，是否取得工商營業執照、稅務登記證、納稅憑證等，營業面積是否有工商局調出檔案或拆遷公司確認并簽章的營業面積確認單作為支持，停產停業補助費計算是否準確；四是關注評估報告，對評估報告中的計算方式、標準、時點進行全面復核，核查是否存在擅自篡改計量標準與條件抬高補償金額，是否存在修改計算時點造成補償的單位價值增大，從而多計補償款的行為。

④確保征地拆遷階段性概算清理的科學性。對未執行征地拆遷費用包干的在建項目，實際補償費用超出初步設計批復費用的，要根據建設、設計、監理等五方確認的工程數量和實際已簽訂的補償協議計算費用上報征地拆遷清理文件。一是要收集征地拆遷補償標準調整依據和征地拆遷完成數量五方確認資料、征地拆遷相關實施補償協議等基礎資料；二是要根據項目概算批復文件把實際發生拆遷數量和補償標準與原設計文件對照分析，詳細說明費用調整的原因和數量；三是對正在實施和未實施的項目要根據前期調查摸底的基礎數據、設計概算的數量及部分個案談判的基礎上，對該項費用進行測算計列。

3 結語

通過近一年來的實踐，已基本掌握了鐵路建設工程征地拆遷全過程審價工作。通過不斷改進工作方法，讓鐵路建設工程征地拆遷全過程審價工作在鐵路建設工程中發揮重要作用。