對小區停車庫物權歸屬的研究

一.對車位、車庫歸屬的兩種學說

隨著城市化快速發展，人們生活水平不斷提高，私家車的保有量也不斷地增加，因此車庫的輔助功能也變得很重要。人們的生活條件越來越注重車庫問題。與此同時，傳統的物權法對于建筑的歸屬問題比較重視，而車庫卻沒有得到重視，使其實踐出現了很多問題，引起爭議。

在物權法第74條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這就意味著，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，不屬于建設單位所有，而屬于業主的共有財產。而在《解釋》第5條規定：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定，前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位。”由于一些人對物權法74條理解的不足導致在現實生活中關于車位、車庫的歸屬，存在著較為激烈的爭論，其主要存在兩種觀點：一是業主共有，因為車位，車庫已經計入了所有購房者的成本，而且車位，車庫發揮專有部分的效用，必須作為配套的設施，應當作為共用部分的客體：二是約定說，即認為車位、車庫的歸屬應當通過約定來確定。

物權法第74條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”可見物權法采納了“約定說”的觀點。物權法的這一條看似不合理，為什么自己買了房子車庫依舊需要購買。這條看似不合理，看似不公平，看似剝奪了一定業主的權力自由，但是原因考慮的并不充分。

二.從哲學角度研究“約定說”

從哲學上來說約定說是有益于社會資源的分配：

第一，“約定說”可以鼓勵建設單位開發更多的車位，車庫，因為存在經濟利益，建筑公司會更加注重對車庫的修建，滿足顧客對車庫特定的需要。雖然看起來是二元對立的，但是建筑公司因沒有足夠多的動力來修建車位，車庫的話，損害最大的還是業主。

第二，“約定說”雖然限制了業主隨便停車的自由，但是在一個沒有消極自由規定的地方必然會引發混亂。通常不設置停車位或者停車位不規范的小區經常會出現車輛亂停，影響小區美觀和業主正常的生活。小區的價格，雖說從短期來看，可能是買房的年代，朝向，戶型和面積。而長遠的看，主要還是取決于小區的整體素質水平。那些因為停車位產權不明晰的小區導致了車輛的隨意亂放，實際上變相的影響了房子的整體價值。

第三，“約定說”防止了“多數人的暴政”，有利于對車位，車庫有效利用和管理。生活中，無法找到一個合適的標準，將各個車位公平地劃分給每個業主，如果要歸業主共同的管理，如何協調各個業主之間的需要十分困難，在業主人數眾多的情況下，即使通過業主委員會來分配，在使用管理方面的效率也會大大降低。

三、車位權屬相關法律及制度的完善

（一）立法明確各類車位的權屬

在未規定責任后果僅通過約定來決定車位權屬的做法在實踐中是極易引起紛爭的。相關立法應明確規定小區的地面車位、共有的車位應當占小區全部車位的一定比例，以保證業主的使用需要。

除此以外的其他車位，其權屬可交由業主和開發商約定。在約定不明或約定不明的情形之下，此部分車位應當推定為開發商所有。在小區車位權屬明確的基礎之上，應當區分專有部分和共有部分的不同特點，明確規定共有部分中的專有使用權、將其與專有權、專有所有權分開，以及未按約定履行的業主或者開發商責任承擔等問題，完善相關的制度。

（二）細化法律規定，使其具備可操作性

為增強“首先滿足業主需要”條款的可操作性，可通過法律法規或司法解釋等進行細化，為業主表達購買、租賃車位的意思設定期限，期限屆滿，業主應以書面方式回復開發商。如決定購買車位，則可由有資質的專業評估機構對車位價格進行評估，防止業主和開發商無休止的爭議，評估后的價格業主不滿意、不同意購買，開發商便可向小區之外的第三人出租出售車位，但同時應限制開發商對外出售車位的比例。

（三）確立共有部分車位專用權制度

在對共有部分車位專用權制度的具體規定中，為防止開發商濫用權力損害業主的正當利益，應當允許有異議的業主向業主大會提出，由業主大會表決決定是否更改開發商設立專用權的方案，重新分配共有車位的使用。同時，針對部分開發商雙重獲利的問題，可在停車場專用使用權的設定費用和使用費上作出規定，即設定費與使用費均歸全體區分所有權人所有。因此，開發商收取的設定費和使用費應當返還給全體業主，作為維修基金來使用。

（四）完善車位權屬的登記制度

公示登記，是保證車位權屬公信力的根本。目前，各地對車位登記做法不一，對部分城市采用將車位權屬在房產證中注明的方式登記，這意味著專有部分的車位僅僅只能隨著房屋所有權的轉移而轉移，與《物權法》的相關規定并不符合，并且屬于專有部分的車位分攤了部分土地使用權，與屬于專有部分的房屋并沒有區別。因此，應對車位單獨確權、單獨辦理登記。

結語

明確小區停車位權屬是經濟發展中不可避免的問題，我們理應重視。小區停車位權屬的不明確會造成社會經濟的不穩定，因此，研究小區停車位的類型，特點，國內外的相關規定及解決方案，綜合運用各種手段，多管齊下，形成有效的措施，以期望對小區停車位的權屬有個明確的界定，避免由此造成的混亂局面，促進經濟的發展。在此過程中，我們要根據社會經濟的發展來變換眼光地看待和研究此問題，不僅要結合國外相關問題的發展趨勢，更要結合我國人多地少、經濟增長快、私家車數量上升快的特點，有目的地分析造成該問題的原因和本質，有重點地指定相關方針政策，通過立法或者法院的判例，有效地根治小區停車位權屬不清這一矛盾。