在遵從與超越之間—“房改房”繼承法律問題研究

上世紀九十年代初，我國全面貫徹落實《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，深化城鎮住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發展。此時，絕大多數的城市在職職工租住在其所在單位的房屋中，通過房改政策的落實，住房關系在那個時期發生了巨大的變化。作為城市居民的重要生活資料的住房需要通過購買的方式取得，任職單位將按照政策出售公有住房。1994年國務院適時出臺了國發〔1994〕43號《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》及一系列相關政策，穩妥的解決公有住房出售的問題，同時也成就我們后來的“房改房”。

較現在而言，上世紀九十年代，我國經濟發展狀況較低，居民之間的財產關系較為簡單，房價亦普遍偏低，但隨著城市的擴張，當時房屋發展至當下，其所處位置愈加趨于中心化，隨著城市人口的擴容，人與房的供求關系也發生了變化。在職職工通過房改政策所購公有住房價值亦大幅增值，其中部分房屋所有權人隨著年歲的增長亦有離世發生，隨之而來的繼承、分割等糾紛也隨之增多，如何解決好其中所涉及的財產問題，也逐漸成為房屋糾紛中的一個重要問題浮出水面。

一、 “房改房”所謂何物。

房改房，是指于1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。[注釋

360百科，2017年8月17日訪問]按照360百科的“房改房”概念（或稱已購公有住房）以及現實情況，房改房應當具備以下特征：

1、“房改房”中所指的出售的公有住房系城鎮房屋，不包括農村房屋。

2、“房改房”是根據根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定出售的房屋，帶有強烈的政策性，不具有自由出售的性質。

3、“房改房”中所售賣的房屋是城鎮國家機關及國有企事業單位將其所有或代為管理的住房，在出售前可能已經分配給所屬職工租住或使用。

4、“房改房”中的房屋只能是城鎮國家機關及國有企事業單位將其所有或管理的住房出售給本單位的職工，而不得向他人自由出售。

5、“房改房”系向夫妻雙方進行出售，不是向夫或妻一方出售，夫或妻其中一方必須具有售房單位職工的身份。通常情況下，多數關于“房改房”的概念表述為向家庭或戶出售，但事實上所有權只限于夫妻雙方，不會及于其他家庭成員，包括成年家庭成員。所以采用向家庭或戶出售的概念有不妥之處。

6、“房改房”根據國發〔1994〕43號《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》每個家庭只能享受一次，現實中是每對夫妻只能享受一次，也就是夫和妻只能共同享受一次。

7、“房改房”系福利性質的房屋，其購買價不僅能夠享受成本價，還應當包含購買房屋的夫妻雙方工齡的折扣。經過調研，筆者所在城市的“房改房”的購買價主要分為四部分：一是房屋本身的價值，如房屋坐落、朝向等；二是申請人職級單價，申請購買人的職務級別對應其享受的房屋面積區間，區間最低值以下按照標準價作為單價計算，區間之內按照超標價作為單價計算，區間最高值之上的按照超控價計算，每個檔次之間的單價增長在50%左右。三是工齡抵扣，在上述價值之上，根據政策又確定了每年工齡抵扣額，該抵扣額可從職級單價中再行扣除。四是一次性付款優惠，該價值一般從15%到25%不等。

8、“房改房”的購買不是在短時間完成的，從準備購買、填表登記到交房款，再到產權登記，將會是一個較長的過程，過程較長的會在三年左右，期間將會發生很多變化。

“房改房”的特征決定了其鮮明的政策性、復雜性、特殊性，隨著房產市場的不斷發展，“房改房”因為各種原因逐漸分批進入市場，其政策性因素帶來的福利不斷的變現，其市場性逐漸顯現出來，不僅使其價值得到了增長，更使其得到了更多的關注或者是“爭奪”，“房改房”成為了很多財產分割、繼承糾紛中的重點。

二、裁判方法構建。

論述至此，“房改房”中被隱藏的價值已經浮出水面，“房改房”的全部價值已經可以明確計算。被隱藏的價值和顯現的價值構成了“房改房”全部價值，該全部價值屬于“房改房”政策的售房對象，即“夫和妻”。當夫和妻先后死亡時，應當考量各方的具體份額，以便合理、合法分割、繼承。

顯現的價值：購房款。該部分權益可以通過當事人舉證來證明購房款的來源來判斷是否健在一方的個人財產，不能證明的應當視為夫妻共同財產。在實踐中，大部分案例中，健在一方是無法證明購房款是其個人財產，更為甚者是，大部分案例中舉證是在健在乙方又去世的情況下，由繼承人來舉證。實踐中，該部分財產，往往是在配偶死亡后，遺產未分割前，健在一方繳納。此時，購房款無法區分是否個人財產。根據《物權法》第一百零三條及第一百零四條規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。如此，可以確定一個原則，即原則上視為購房款為均等分共有，除有證據證明時作為例外，確定為個人單獨所有，其對應的房產價值亦系個人所有。這樣既符合大眾價值觀，同時亦不違反現行法律規定的基本規律，較為合理。

被隱藏的價值：房屋本身折價（包括房屋折舊、朝向等）、職級折算單價、雙方工齡折扣數額、一次性付款優惠。該項價值中，房屋本身折價（包括房屋折舊、朝向等）、職級折算單價、一次性付款優惠，均系婚姻關系存續期間取得，其對應的房產份額亦應歸夫妻共有。但其中的雙方工齡折扣數額可能會來自夫或妻的婚前，按照現行《婚姻法》的規定，婚前財產應當視為夫或妻的個人財產，在繼承中，夫或妻先后死亡時，是否具有個人財產將會影響繼承人的繼承份額，所以確定各部分價值具有討論價值。根據《婚姻法解釋二》第十四條規定人民法院審理離婚案件，涉及分割發放到軍人名下的復員費、自主擇業費等一次性費用的，以夫妻婚姻關系存續年限乘以年平均值，所得數額為夫妻共同財產。在法律規定中，與工齡優惠最為相近的就是軍人專業或復員后所發放的軍齡對應的費用，二者都是按照參加某種“工作”所獲得的的時間作為單位，來發放一定金額的價值的，不同的之處是，一個發放貨幣，另一個是進行貨幣性計算直接折抵（交付）房款，因此同種性質的價值可以進行對比。在訴訟中，工齡優惠帶來的價值可以參照軍齡轉業費進行計算夫妻雙方共有和單獨所有的工齡部分，以便區分財產共有性質進行繼承分割。

在超越中遵從，在遵從中超越，用批判的精神審視“房改房”繼承中的不合理因素，用理性的態度對待其中合理的內容。既不能全盤否定歷史上出現的司法解釋性文件、政策的合理性，也不能視而不見其中不能“與時俱進”的不妥之處。面對歷史問題，要用歷史的眼光去判斷，要用當今的價值去衡量，讓古為今用，讓我們活在當下，用現在的法律體系去完善“房改房”裁判方法，讓“房改房”的糾紛得到妥善的解決，使之更具有法律效果的同時讓人們感受的社會效果，從而使得裁判者在每一個“房改房”案件中都能做到公平正義，讓人民群眾在每一起“房改房”案件中都能感受到公平正義。

注釋：

360百科，2017年8月17日訪問