基于模糊數(shù)學模型的西安二手房價未來走勢探究

【摘要】：房價是社會發(fā)展的熱點問題，分析政策變動對二手房市場的影響，利用歷史數(shù)據(jù)建立灰度預測模型，對未來的二手房均價變化趨勢進行預測，是具有現(xiàn)實研究意義的。通過模糊數(shù)學和層次分析法，計算西安市人民政府《意見》政策下發(fā)前后二手房價變動性指標分別為87 和75，表明政策出臺將減緩二手房價增速，政策對于西安二手房成交量有抑制作用，但不顯著；同時限購政策在短期內(nèi)有效性大于長期。本論文采用多種分析方法對西安市二手房市場進行度量，假設(shè)合理，數(shù)據(jù)處理得當，模型構(gòu)建完整，對西安二手房市場購買建議及趨勢預測具有一定的指導意義。

【關(guān)鍵詞】：二手房價；政策有效性；模糊數(shù)學

分析西安市人民政府的文件細則，總結(jié)出可能影響二手房房價的政策因素，并查閱大量數(shù)據(jù)分析得出影響房價變動性的兩級要素，這兩級要素綜合反映了市場供求強弱的變化，進而反映二手房價的變動性。建立模糊數(shù)學模型，計算二手房價變動性綜合判斷數(shù)值，以此將政策影響因素量化，通過設(shè)置限購政策實行前后的不同模糊判斷矩陣，衡量了政策變動對于房價變動的影響。同時發(fā)現(xiàn)，成交量變動與城市的投機投資特性相關(guān)，并以此進行定性分析。

結(jié)合二手房價變動的相關(guān)研究模型分析及歷史數(shù)據(jù)研究可知，確定了限購政策并不能沖銷房價上漲的趨勢。2011 年“國八條”在各直轄市、計劃單列市、省會實施后，各大城市實施限購政策，基于此的關(guān)于限購有效性的實證研究較為豐富。參考國家統(tǒng)計局公布的2011 年70 個大中城市月度二手住宅銷售價格指數(shù)，研究限購后二手住宅的價格與成交量模型，實證研究結(jié)果證實了限購政策不能逆轉(zhuǎn)房價的整體走勢。

根據(jù)西安市人民政府《意見》文件內(nèi)容，該政策從多個角度對二手房價市場進行影響，分析可知政策核心內(nèi)容為住房限購（提高首付款比率，擴大限購區(qū)域，進行貸款審核），進而影響了二手房市場的供給與需求強度，導致了二手房市場價格的波動。為了判斷二手房房價的波動性強弱，建立模糊數(shù)學模型。

作者簡介：秦冰怡（1996-09-25），女，漢族，陜西西安人，西安交通大學經(jīng)濟與金融學院2014級本科生，專業(yè)：金融學。