關于住宅地續期問題的思考

【摘要】：《中華人民共和國物權法》的出臺規定了：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。關于該制度引發了廣泛的討論，從房地產法的角度出發，我認為該規定有違關于房地產法的原則，經過思考，我認為應該對該制度作出相應的更改。

【關鍵詞】：住宅地；續期；費用；所有權；使用權

2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。關于“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”似乎解決了續期在實踐上的難操作性，但該制度也確實引起了不少的爭議。

一、“自動續期”的好處

自動續期保護房屋所有權，這顯然與物權法尊重所有權的精神相一致，遵循了憲法“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”的規定。對人們房屋所有權的保護，增加了人們的“安全感”，俗話說“有恒產者有恒心”，人們有了固定的資產，自然會更大的熱情及信心投入到工作和生活中。這是國家對于人民的承諾，使人們能夠安居樂業。

二、反對該制度的理由

該制度從某些方面來看，確實是一種進步，但從《房地產法》角度而言，我對該制度是持反對態度的。

（一）該制度引發的問題

《中華人民共和國物權法》中僅僅規定：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。那究竟是續期一次呢？還是續期期限屆滿之后還可以繼續續期？如果是續期一次，那么續期期限屆滿后地上物所有權歸屬又該如何確定呢？如果是可以重復續期，那跟土地所有權的買賣又有什么差別呢……

（二）違背了《房地產法》中的原則

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三條規定：“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”住宅建設用地使用權作為在國家或集體的土地上所設定的權利負擔，當然是應該有期限的限制，否則住宅建設用地使用權有可能淪為土地所有權，從而導致土地私有化。地上物所有權人取得建設用地使用權所支付的土地使用費，自應是一定期限內土地所有權人放棄土地所有權的使用權能而取得的對價，也就是說，這一土地使用費的確定與一定的使用年限直接關聯。建設用地使用權期限屆滿，即意味著建設用地使用權人使用他人土地已沒有正當基礎。若簡單的規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”，會導致很多不確定性，而這些不確定性很可能使《中華人民共和國城市房地產管理法》的原則形同虛設，違背了關于我國房地產管理的一些基本原則。

（三）加大社會貧富差距，導致更大的不公平

住宅建設性用地使用權可以自動續期，當然減輕了人們的顧慮，基于各種利益，許多有房者便無所顧忌的繼續買房，在如今的房地產形勢下，房地產價格昂貴，且有不斷上漲的趨勢，這便導致“有恒產者更有產，無產者更買不起產”。貧富差距加大，社會更加不公平，這嚴重危害了社會的穩定及和諧發展。

三、建議

（一）住宅建設性使用地的期限變更

在《中華人民共和國城市房地產管理法》原則的指導下，我認為首先可以對住宅建設性使用地的期限作出變更，因為當時確定70年是根據當時條件下房屋的平均使用壽命而定的，而現在隨著生產的發展，房屋的壽命越來越長，法律也應該作出相應的變更，在這方面我認為英國的靈活性值得借鑒，“在年限限制方面，英國法律規定，可以是短暫的10年或20年，最長也可以達到999年。這個期限彈性很大，最常見的租期是99年。”[1]我們也可以在綜合考慮城市規劃、經濟發展、房屋質量等多種因素的考慮下，對住宅建設性使用地的期限作出相應的變更。

（二）續期制度的探索

當住宅建設性使用地期限屆滿之后，若房屋還有很大的利用價值，使用權人需要續期的，可以到相關部門申請，相關部門要結合房屋的實際情況，批準一定的續期期限，這個期限必須以房屋剩余價值為標準。當然，為了避免使用權人惡意想要繼續取得使用權，在期限屆滿前重新建造房屋，房產管理局就需要嚴加監管，對于這樣的情況是不應該續期的，國家可以直接收回土地使用權，為了避免給房屋所有權人造成嚴重損失，可以給以一定的補償，但是應該低于該座新建住宅的實際價值。

（三）對于不申請續期房屋所有權人的保護

對于到期了不申請續期的房屋所有權人，如果該房屋還有一定的價值，該如何保護房屋所有權人的所有權呢？筆者認為，為了保護所有權人的利益，國家是不應該無償收回的，國家取得了該房屋的所有權，當然也應該折價補償，為了避免所有權人惡意騙取國家賠償，賠償是也應該低于房屋的實際價格。

（四）對于續期費用的規定

使用權期限屆滿，即意味著建設用地使用權人使用他人土地已沒有正當基礎，如果使用權人申請續期，要取得使用土地的正當基礎，當然是需要支付相應的對價的，續期費用的確定應該綜合考慮土地本身的出讓金，續期年限等因素，作出合理的規定。

參考文獻：

[1]李婧怡.對城市國有土地使用權期滿問題的探討[J]，國土資源，2012（2）：54.

作者簡介：劉杰（1997—），女，湖北恩施人，河北大學政法學院法學專業在讀本科生。