房地產經濟管理中存在的問題與應對策略

摘要：隨著我國經濟的快速發展，無論是人們的住房需求還是企業的用地需求都呈快速增長趨勢，這也帶動了房地產經濟的蓬勃發展。房地產經濟對拉動我國經濟發展具有重要作用，但是，隨著房地產經濟的深入發展，在發展的過程中也出現了不少問題亟待解決。

關鍵詞：房地產；經濟管理；存在問題；應對策略

自改革開放以來，在國家政策的支持下，房地產行業從眾多產業中脫穎而出，對國民經濟的快速發展有巨大的帶動作用，也在一定程度上改善了居民的住房條件。但是，由于其發展的速度過于迅猛，導致在發展的過程中存在著許多深層次的問題亟待解決，如關于房地產的法律法規不完善；從事房地產行業的人素質參差不齊，導致房地產行業整體素質不強；房價沒有統一的標準，忽高忽低，讓老百姓難以捉摸，針對房地產行業中存在的諸多問題，必須采取相應的措施解決，才能從根本上保證我國房地產行業的健康平穩發展。

一、我國房地產行業經濟管理中存在的主要問題

衣食住行是人類發展的基本需要，房子對于滿足居民的住房需求具有重要意義，房地產行業的健康平穩發展直接關系到我國的國計民生。認識到房地產行業快速發展的過程中存在著一系列問題，我國政府也從多個側面對房地產行業進行了綜合治理，但是從目前房地產行業發展的現狀來看，其收效甚微。改革是一個長期的過程，不可能一蹴而就，對房地產行業的經濟管理也是如此。當然，面對問題，還是應當采取積極的措施來加以應對。此前，作為政府，應當仔細分析在房地產行業中存在的主要問題，并針對這些問題有的放矢的的加以治理。經分析發現，在我國的房地產行業的經濟管理中存在的主要問題有：

（1）管理目標不清晰、缺乏穩定的房地產政策

①管理目標不清晰。針對前幾年房地產價格暴漲的現象，我國政府采取了一些應對措施，如“限購令”政策、“營改增”政策等，對于規范房地產行業的發展起到了一定的作用。但是由于我國的基本國情是我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，這就在大的方向上規定了我國的改革發展還有很長的路要走。在房地產行業上也是如此，雖然政府采取了措施使得有些問題能夠暫時解決，但是要從根本上解決根源上的問題仍然任重而道遠。我國政府在制定關于房地產行業的管理目標時就存在著一系列的問題，首先，對于房地產行業的管理目標缺乏長期的規劃；其次，制定的短期目標也不夠具體，模糊不清，這使得許多房地產中介公司偷用政策的漏洞贏取暴利，這使得房地產行業越發展越亂；最后，管理目標的制定缺乏科學性與合理性，不能結合市場實際因地制宜的制定管理目標，這使得有些管理目標的設定形同虛設。

②缺乏穩定的房地產政策。我國政府針對房地產行業發展中出現的問題也一直在想辦法解決，如早在2005年我國政府就出臺了“國八條”來整治房地產行業出現的亂象，2006年又專門針對房地產行業公布了“國六條”，在整治過程中，為了相應國家的號召，地方政府也結合當地實際制定了一些房地產調控政策。但是房價雖然在短期內有降低的趨勢，但是從整體上來看，我國的房價仍然呈快速增長趨勢，這反映了我國政府實施的房地產政策沒有取得實質性效果，也從一個側面反映了我國政府缺乏穩定的房地產政策能夠持久的解決房地產出現的問題。

③調控政策未能觸及房地產的根本問題。我國政府出臺了很多政策來解決房地產行業中出現的問題，如上所說的，這些政策的實施能夠暫時解決一部分問題，但是并不能解決房地產行業中的根本問題，我國的房價在總體上一直呈快速增長趨勢。我國政府為了給房地產市場降溫，曾經通過降稅費的方式來帶動居民買房，但是在之后不久又出臺了二套房限購政策，前后政策出現了矛盾，降低人們對政府的期望的同時也影響了人們的住房規劃，但是卻激發了房地產開發商、房地產中介公司等從事房地產的企業抓住政策漏洞的機會，這讓房地產行業越發展問題越多，調控的實施根本沒有取得實質性的效果。

（2）管理機制不完善

①管理流于形式 房地產行業的發展不僅僅是經濟問題，也是社會問題。因此，在房地產行業內部出現了問題也會相應引發一系列的社會問題。如我國的房地產房價的快速增長給許多老百姓帶來了經濟的壓力。我國政府針對這些社會問題也花費了許多心思，出臺了大量的政策來管理這些社會問題，但是由于出臺的政策太多使得很多政策不得不密集推行，導致的結果就是政府的管理流于形式，實施的政策不能取得實質性的效果。另外在房地產政策方面，一般中央會制定政策總則，而地方在遵守中央政策總則的前提下又會根據當地實際制定更加具體的政策，但從目前的實施情況看，中央政策與地方政策沒有很好的聯系在一起，很在在很多地方有矛盾，這與中央對地方缺乏嚴密的監管有關，這也使得許多當地政府制定的政策只能流于形式。

②過分依賴房地產業 房地產的快速發展給我國的經濟發展增加了巨大動力，據研究發現，房地產的發展在推動我國經濟發展方面占比15%，這也使得各地政府看到了房地產業給經濟發展帶來的機遇，每年都會出臺相應政策大力支持房地產行業的發展，結果房地產行業確實讓地方的GDP增長了不少。因此，許多地方政府都把房地產業作為當地的支柱性產業來發展，在某種程度上很依賴房地產業。但是從中長期來看，房地產行業的發展并不具備穩定性，甚至有時還不利于經濟的發展。所以單純依賴房地產業來促進經濟的發展對一個地區的可持續發展是非常不利的。

（3）缺乏完善的法律法規體系

從發達國家的房地產行業成功發展經驗來看，擁有完善的法律法規體系是促進房地產行業平穩健康發展的必要條件。但是從我國目前的房地產行業發展現狀來看，并沒有完善的法律法規體系，并且制定的很多法律法規體系存在漏洞。在我國，調控房地產市場更多的不是通過法律，而是依靠政府出臺的政策，如“國八條”、“國六條”等，這就給房地產行業管理帶來了問題，因為很多政策并沒有強制性。因此，在未來，為了促進我國房地產行業的健康平穩發展，制定完善的法律法規是必然趨勢。

二、促進房地產行業健康發展的應對措施

（1）控制房地產開發成本 房地產的開發成本是房地產經濟管理的關鍵，控制開發成本有利于綜合提高房地產行業的經濟效益。在房地產項目批復以后，有些彈性較大的成本如業務費用不易掌控，需要加強控制來節約成本。具體的控制過程包括：增強辦理人的責任感；制定相應的成本制度；在具體實施房地產項目時實施房地產責任分包制。

（2）制定長期發展規劃 針對房地產行業發展中存在的管理目標不清晰的問題，有必要通過制定長期的發展規劃來加以解決。制定長期的發展規劃首先要求政府應對未來房地產行業的發展趨勢有深刻的認識，理清發展思路，然后再結合長期發展規劃制定具體的管理目標，這些具體的管理目標應與長期規劃保持密切聯系。

（3）完善法律法規體系 針對我國房地產行業出現的法律法規不健全的問題，應根據我國的實際情況完善相關法律法規，如《建筑法》、《土地管理法》等等，從而促進我國的房地產行業健康可持續發展。在完善這些法律的過程中，也應當注意結合具體實際出臺相應的法律細則，把房地產的整個產業發展鏈如房地產開發商、房地產建設公司、房地產中介公司等都納入統一的法律法規體系中。

如上所述，在我國的房地產的經濟管理中仍然存在著一系列的問題亟待解決，針對這些問題，需要政府采取相應的措施如制定長期的發展規劃、完善法律法規體系等來促進房地產行業的健康平穩發展。

參考資料：

[1]張超，金明哲.中國房地產經濟發展的現狀及思考[J].中外企業家.2009（22）.

[2]于琳方，徐長玉.我國現行房地產宏觀調控政策存在的問題與對策建議[J].金融與經濟，2013（7）.

（作者單位：名門地產（河南）有限公司）