新常態下油田物業經營管理的探索與思考

摘要：物業經營管理是市場經濟的產物，不斷提高物業管理的標準化水平和自主經營、自我發展的能力是新常態下物業管理的主要任務。本文對新常態下油田物業經營管理進行了分析探索，對于提升油田物業經營管理水平有一定的借鑒作用。

關鍵詞：油田物業；經營管理

目前，油田體制改革、板塊重組、礦區服務深化改革的步伐進一步加快，保持大局和諧穩定的壓力更加繁重，在油田發展遭遇低油價“寒冬期”的新常態下，如何持續改進和提升物業服務水平，則是社區面臨的現實課題。油田物業經營管理發展的主要途徑：堅持企業化經營，服務與創收并重。堅持市場化運作，引入競爭機制。堅持社會化服務，實現經濟目標和社會目標的協調發展。在政策扶持下，實現物業管理投入產出的良性循環。

一、油田物業經營管理成長背景、特點和優勢

油田物業管理經過十幾年的發展，已形成較為規范和完善的管理體系，具有以下特點和優勢：一是以專業化為基本取向的管理體制改革，使社區物業管理作為一個系統占有了重要地位。二是社區物業“建、管、修”一體化的格局，使油田居住環境大大改善。三是社區物業管理的精細化、規范化，使物業管理和服務質量有了很大提高。四是服務與創收相結合，使物業管理成為油田經濟中一個新的經濟增長點。

二、油田物業經營管理中存在的問題

油田社區受各種因素的影響，尤其是長期帶有行政計劃的色彩，在由計劃向市場轉變的過程中，存在很多問題。

（1）油田社區點多面廣，布局分散。物業公司管理范圍大小不一，實力很不均衡。點多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個點上又明顯不足。各居民區普遍存在著基礎設施老化，功能不配套的問題，影響到物業管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業管理公司相比，用工成本高出1倍以上。目前來講，很難實現自立生存。

（2）物業管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在1997年開始引入物業管理體系，多是低標準收費、低水平服務，規模小，效益差。同時，規章制度不健全，市場競爭不規范，物業管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺了一些物業管理方面的政策法規，但由于油田情況比較特殊，如何執行國家關于物業管理的政策法規，還有許多問題需要探討和實踐。

（3）物業管理中沒有形成全面的競爭機制。油田重組改制后，社區作為一種轉型過程中的過渡體制，行政計劃依然占有很大的比重。從總體上看，社區物業管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統一、開放、有序、競爭的市場。物業公司既缺乏業務開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。社區與社區之間，物業公司之間，從根本上講還是吃“大鍋飯”。

（4）物業建設和管理沒有形成有效的投入產出機制。目前社區物業管理在很大程度上仍然依靠油田的補貼，實行的是對居民低收費，為非盈利性質。針對油田給予的補貼逐步減少，住宅小區的建成時間長、設施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補、邊管理、邊建設，需要大量的資金投入，投入不足將成為物業管理過程中的一個重要矛盾。如何實現物業建設管理投入產出的良性循環，是今后必須解決的一個問題。

三、油田物業經營管理發展的主要途徑

物業經營管理是市場經濟的產物，不斷提高物業管理的標準化水平和自主經營、自我發展的能力是新常態下物業管理的主要任務。

（1）堅持企業化經營，服務與創收并重。物業管理是社區經濟的主體。目前社區物業經營有兩項基本任務：一是加強內部管理，搞好服務創收，努力減少油田的補貼；二是通過管理和創收實現自立生存和發展。兩個方面的核心都是創收，通過創收擴大經濟規模，提高自立生存能力。除了在油田政策范圍內提高收費水平、擴大收費范圍以外，今后社區物業經營的重心要放在服務創收上。一方面以企業的眼光來審視自己的經營行為，把服務創收與追求利潤作為自己的追求。當然，服務是創收的前提，創收必須建立在提供高水平服務的基礎之上，這樣，不僅可以增強自立生存能力，而且有利于管理水平的進一步提高。

（2）堅持市場化運作，引入競爭機制。市場化運作就是在培育建立內部物業管理市場的基礎上，物業公司要通過招投標來取得物業管理項目的管理權。從物業管理發展的規律和趨勢看，引入競爭機制，通過市場上激烈的角逐和較量，才能激勵各物業管理企業提高管理服務的水平和素質。這也是提高物業管理企業整體水平的重要途徑。

（3）堅持社會化服務，實現經濟目標和社會目標的協調發展。物業管理公司作為市場經濟的產物，當然要強調營利性的經營活動以及為業主提供有效服務的管理活動，其工作目標不能鎖定在為局部的單位和業主提供服務上。油田的物業管理作為社區的一項主要業務，應把自身發展與社區思想、文化、環境、治安建設結合起來，在社會化服務上多下功夫。

（4）在政策扶持下，實現物業管理投入產出的良性循環。物業管理是國家扶持發展的新興行業，提高物業管理的能力和水平也是今后一段時間油田工作的一個重要方面。油田物業要在政策扶持下，實現物業管理投入產出的良性循環，盡快走上自立生存、自我發展的健康軌道。

綜上，我國物業經營管理仍處于起步階段，相當一部分物業企業或由于經營機制的問題，或出于管理水平落后，或者服務意識不強，或者技術創新能力差等原因，導致整體上經營績效欠佳，短期經營、經營虧損或上級補貼經營現象也相當普遍。企業則可以在相對大的區域范圍內，集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干子公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，實現企業發展的良性循環。當然，實行跨區域經營發展的必要前提是企業具備了相應的軟硬件條件。

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（作者單位：中國石化集團勝利石油管理局勝南社區）