從一起案例談農村房屋的可執行性

一、案情

王某是某村村民，自2002年攜家人到縣城做服裝生意，并用多年的積蓄在縣城購買了一套商品房。2005年年初，為做生意需要，他向同村村民李某借款3萬元，并約定一年內還清。后由于生意不景氣，借款到期后，王某未償還李某借款，在多次催要未果后，李某將王某告上了法庭。后法院依法判決王某償還李某借款3萬元，雙方均未上訴。判決生效后，王某未履行法律文書確定的義務，李某遂向法院申請強制執行。執行過程中，經法院依法調查當事人財產情況，發現王某除現居住的商品房外，在村中還有閑置的房屋3間，別無其他貴重財產可供執行。

二、爭議

本案在執行過程中，出現以下爭議：

第一種觀點認為，可以對王某在村中閑置的房屋3間進行執行，但執行過程中應注意保護集體土地的所有權。理由是：在我國現行的有關執行的法律法規中，并未涉及對農村房屋執行的有關規定，但根據民法的有關原則，農民對宅基地雖然只有使用權，但對于建筑在宅基地上的房屋卻有完全的處分權，房屋作為農民的合法私產，應當能夠自由買賣和轉讓。但考慮到宅基地的性質和我國行政法規的規定，農村房屋在執行過程中，對買受人應當作嚴格的限制，應嚴格限定在村集體經濟組織內部。

第二種觀點認為，不能對王某在村中閑置的3間房屋進行執行，但可以對其現居住的商品房進行執行。理由是：根據我國現行的法律法規，宅基地使用權是依附于農民自身的一項特殊權利，如果允許對農村房屋進行執行，根據“地隨房走”的原則，勢必會造成農村宅基地管理的混亂，從而直接影響到大多數農村集體組織成員的切身利益。

三、評析

筆者認為第一種觀點是正確的。即對于農村房屋可以有條件地進行執行。下面筆者將從農村房屋與宅基地使用權的關系、執行農村房屋的原則和執行農村房屋應注意的問題出發，對農村房屋的執行問題進行簡要探討，以期達到拋磚引玉的目的。

1.農村房屋與宅基地使用權的關系

根據我國現行法律規定，宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物，卻無權單獨轉讓宅基地。但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者“地隨房走”，或者“房隨地走”。

在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在“房隨地走”的現象。如果只能允許“房隨地走”，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許“地隨房走”，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。

宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題，且允許村民房屋在集體經濟組織內部自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。

2.農村房屋的執行原則

農村房屋和宅基地使用權是農民賴以生存的基本生活資料，是居住權的基本保證。我國《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。” 因此人民法院在執行農民的住房時，應當慎之又慎，并根據以下原則確定是否進行執行。

①當被執行人為農民且其只有農村房屋居住時，不應執行其住宅。因為如果轉讓農民僅有的住房，其宅基地使用權勢必會一同轉讓，而《土地法》又規定，農民轉讓住房后，再申請宅基地的，不予以準許，在此種情況下，如果將其住房予以強制轉讓，則有可能使農民永久地喪失了宅基地使用權，導致基本的生存權得不到保障。

②被執行人雖然只有農村住房，但被執行人已死亡的，可以執行。但執行過程中應注意同住家庭成員的權益保障問題，避免侵害他們的合法權益。

③被執行人遷出原集體經濟組織的農村住房，可以執行。

④被執行人雖未遷出原集體經濟組織，但另有住房的，可以執行。

3.執行農村房屋應注意的問題

①農村房屋的變價問題。隨著市場經濟的不斷發展和城市規模的不斷擴大，城中村、城邊村現象相繼出現，發展環境和區位優勢的不同，造成了農村房屋價格間存在巨大差異。因此，在現實執行過程中，應綜合多種因素，科學合理地對農村房屋進行評估變價，最大限度地保障雙方當事人的合法權益。

②農村房屋的競買主體問題。現實執行過程中如何對農村房屋進行變現，也是一個值得注意的問題。因為宅基地畢竟是村集體的土地，其使用權也只能為本經濟組織農民所有。具體到執行實踐中，根據最高人民法院關于執行過程中拍賣、變賣財產的規定，對財產進行處理的首選途徑應該是拍賣，但由于宅基地的特殊性，又使得農村房屋與其他財產的拍賣產生了很大的不同。

綜上所述，人民法院在執行農民的住房時，若要對房產采取拍賣變賣措施，或是以物抵債，對于購買或接受農村住房者的范圍應當有所限制。因為從理論上講，一個集體經濟組織的宅基地只有本集體經濟組織的成員才能有權使用，本集體經濟組織以外的人，包括城鎮居民無權使用本集體經濟組織的宅基地。為防止城鎮居民或本集體經濟組織以外的人大量購買農村的住房，避免出現農村宅基地大量流失、嚴重損害集體經濟組織其他成員利益的問題，筆者認為，在法律沒有做出明確規定前，針對宅基地使用權進行拍賣時，應當嚴格限定參與競買的主體，也就是說應當限定在本村集體經濟組織成員內部進行；當村委會參與競買時，應當在同等價格下給予優先購買權，以便于村委會行使對村集體土地的管理和使用權。

來源：中國法院網 2007-06-15