國有物業企業財務管理的問題與對策研究

一、引言

從1981年第一家物業管理公司在深圳誕生以來，經歷三十幾年的發展，伴隨著我國經濟體制改革，國有物業企業的全面推進和廣泛覆蓋，對提高政府機關及城市管理水平，改善職工工作環境、增加就業、擴大后勤服務隊伍建設、促進經濟增長發揮了重要作用，極大地促進了奔向小康社會以及創建社會主義和諧社會的進程。但是隨著市場經濟的不斷發展，競爭力度不斷加大，國有物業企業長期實行半企業化、半行政化的管理模式。這種模式嚴重地束縛住了企業的手腳，阻礙了企業自身的發展，很多存在的問題也暴露出來。這些問題突出表現在上下級隸屬關系不明晰，管理體制不規范，財務內部控制薄弱，成本費用日益上升等。這些問題極大地限制了管理、經營、發展等自主經營目標的實現，管理體制的不完善成為國有物業企業發展道路上的一大絆腳石。

管理體制因素限制了企業的發展，除此之外的另一個重要限制因素就是很多國有物業企業缺乏圍繞財務管理的運行模式，缺乏科學、健全的現代企業財務管理制度體系。依附主體與物業企業之間亟需一整套健全的、科學的財務管理體系，而上級單位對企業的管理方式又限制了財務體系的創建，它們是環環相扣的。

基于上述背景，本文以國有物業企業發展狀況和A院服務中心（簡稱ZJ企業）的具體案例為切入點，對ZJ企業的財務管理模式進行深刻剖析，發現了該企業在財務管理過程中存在的諸多問題，包括財務管理基礎不扎實，管理手段相對滯后，財務監督機制不完善，缺乏科學健全的激勵與收益機制，從根源上分析造成這些問題的原因，主要是因為財務管理制度與財務內部控制中所存在的不完善。在文章的最后，筆者指出要想解決這些問題，就要從企業自身角度出發進行一系列財務管理體制與機制的建設。筆者希望根據導師的指導，結合專家的理論經驗，加上自身的工作經驗，來完成這篇論文，從而尋找此類型物業企業財務管理中的主要問題，尋找出可行的解決對策；筆者更加希望企業能夠使用這些方案、措施，從而推動國有物業企業穩定健康地向前發展。

二、國有物業企業財務管理的目標

目前，企業進行財務管理的目標，學術界意見不一：第一種目標就是盈利，并且最大限度地獲得利潤，又稱利潤最大化目標。這里所謂的利潤，就是企業新產生的財富；第二種設定的財務目標是每股盈余，最大限度的獲得每股盈余，又稱每股盈余最大化目標；第三種以股東財富作為出發點，最大限度的提高股價，使股東獲得更多的財富，是股東財富最大化目標；第四種則是將社會價值最大化作為目標，又可進一步拓展為利益相關者價值最大化。這種目標均衡了各方利益，并不僅僅關注股東利益，更可能平衡出資者（股東）、經營者（管理者）、員工幾者之間的利益。本文觀點是，國有物業企業應該結合自身特點，根據自己的經營目標來制定財務管理目標。因此，文章的觀點是實現利益相關者價值的最大化是國有企業進行財務管理的最終目標。

三、國有物業企業財務管理中存在的問題-以ZJ企業為例

（一）人員成本支出較大

多年來的計劃經濟體制，滋生國有企業出現了機構臃腫、人員過剩的現象。為了精簡事業單位人員，ZJ企業便承擔起為上級單位解決“人員包袱”的重任。原有事業單位的老職工的人事隸屬關系非常復雜，他們的人事關系還是在A院的人事處，工資的發放標準仍然按照事業單位體制下的薪酬制度執行。這些人員工齡較長，有些又是職工子弟，為了權衡利弊，平衡整理利益，經過上級單位領導考慮與安排，把這些人員于ZJ企業成立初期整合納入其中，與物業企業外聘人員共同進行物業管理工作，他們工資和年終獎也由ZJ物業企業發放。這對于財務整體的直接影響就是工資成本負擔很重，再加上物業企業業務規模的擴大與外聘人員上擴招，人員開支和保險費用呈現逐年較快速增長的趨勢，與現有營業收入增長率不匹配，造成工資、人員成本的嚴重超載問題。而物業管理的主要收入來源物業管理費的增加已經無法趕上成本費用增長的速度。這已經成為ZJ企業經營壓力劇增的重要原因，特別是像ZJ這種國有物業企業因項目少，管理規模小，人員成本的不斷上漲已導致經營較為困難。

（二）工薪收入分配不合理

由于物業服務企業在國有體制背景下人員結構復雜，很難避免工薪分配不均現象的出現。一些原有事業單位分流下來的老職工，獎金分配不按崗位工作量和工作質量評價績效體系，而是依照上級事業單位工資、獎金及年終獎標準執行。為了解決上級單位“人員包袱”，因此物業企業每年要承擔相當大的工資支出為這些人員的安置。另外企業外聘的物業管理人員及一些重要崗位技術人員的工資獎金卻不太高，甚至與原有老職工的工薪形成極大反差。以ZJ企業為例，同崗位同工齡的編制員工與外聘員工工薪收入差距較大，編制員工的工資是外聘員工的2.13倍，編制員工與外聘員工在獎金項目上反映的差額較明顯，編制員工的獎金是外聘員工的8.40倍。造成這種狀況更深層次的問題是由于國有體制背景下企業文化的“人為因素”過重與上級單位“硬旨令”制約以及工薪管理制度的不健全、不合理造成的。

（三）內部控制不健全

出于整體利益考慮，A院計財處在劃撥資金的同時對ZJ企業應當行使內部監督的職能，但是實際工作中卻無人監督，使物業財務部門處于無人制約的境地。雖然已經通過努力按部門和崗位重新修訂一些管理制度，建立了年度財務個人報銷金額限制及部門成本費用支出控制明細臺賬，但至今為止還是沒有一套完整的屬于自己物業本身特點的內部各項具體制度執行情況的財務管理體系，用來獎懲分明，制約到個人利益。即便就是已有的財務制度還是會遇到無法執行到位的情況，再加上事業單位內部審計的監督職能弱化，未能真正發揮其應有的監督作用。每年ZJ企業的預算都很難做，院里撥給的資金總是不足、崗位兼容、各部門信息溝通不暢都導致財務管理出現很多漏洞和隱患，使內部控制推動起來“舉步維艱”。

據物業行業調查報告顯示，國有物業企業中有 42%的企業管理層并沒有重視內部控制的設計與執行，近40%的企業對內控態度淡然，僅有 18%的企業管理層有較強的意識參與內部控制的設計與執行，約81%的中小企業都制定了內部控制制度，但真正能夠執行的中小企業只占了不到 40%。這些數據充分反映出目前我國中小企業內部控制的制訂與執行現狀。

四、提高國有企業財務管理水平的對策研究

（一）對ZJ企業財務管理對策進行總體研究的思路

ZJ企業應根據自身財務管理的目標，結合自身特點，對財務管理過程中面對的困境進行改善，其總體研究思路為：以滿足相關者利益最大化為目標，從三個層次上提出解決財務管理問題的對策。第一個層次是從管理者的角度出發，企業的管理人員首先要有正確的財務觀念，從態度上重視財務管理；其次，企業需建立、健全各項管理制度，逐漸走向規劃化軌道；再次，企業未來將逐步面向市場，需轉變思路，拓寬企業發展渠道。第二個層次，是從出資者ZJ企業的依附單位（A院）角度上看，要對ZJ企業加大監管力度，建立財務總監委派制度，通過建立外部協助與內部配合制度使企業的內部管理和控制更嚴密、降低企業自身的風險。按照此思路制定出明確、系統、具體的解決對策后，將各種制度、措施形成一套科學、完整、合理的財務管理體系，再根據ZJ企業財務管理中存在的問題及原因，有針對性地采取具體的改進對策，以期對ZJ企業財務管理中存在問題的改善取得顯著效果。

（二）從管理者角度出發解決ZJ企業財務管理問題的具體對策

1.加強管理者對財務管理的認識

要解決以上問題，首先要取得公司管理者的認可，使管理者在思想和觀念上對現存的財務問題要予以重視，并且必須明確財務管理的目標。總經理及各部門主管從自身也要起到以身作則的作用，嚴格遵守各項規章及企業財務制度。財務部門對于沒有經過審批的費用以及不符合標準的費用不能報銷。另外，由于財務崗位的特殊性，其設置也要保證安全性和獨立性，回避連帶關系。企業的管理者和財務工作者應該具有前瞻性，從整體的角度來把握企業目前存在的種種問題。在處理經營活動中的財務問題時，要持有正確的財務觀，分析問題根源所在、加強解決問題的職業能力。企業管理者只有從態度上認識并樹立起財務管理的核心地位，經營活動中的一些財務管理問題才有可能得到解決。

2.完善貨幣資金管理制度

目前，ZJ企業規模不大，經營業務單一，還處于成長期階段。企業沒有投資與籌資活動，主要依靠經營活動產生現金流量。資金上過分依賴上級單位，有些時候如果資金不到位、不及時，對資金周轉速度以及企業運營方面會產生很大的影響。在資金管理方面，可以采取的具體改善措施如下：

（1）ZJ企業在整體資金管理中要加強內部監督。在資金使用上，不僅是事后改善，事前審批與事中執行環節上也要進行嚴格的管控與記錄。財務人員在現金支付之前支付緣由必須明確。有合同的工程項目，財務人員在支付之前，需要有相應的合同對應，并且得到單位負責人的審批。一些大金額的支票申領（超過50萬元）或者超過5萬元的個人因公借款需要經過企業總經理的審批簽字和財務人員親自確認核實后才可以付款。企業的管理者報銷時，財務人員也不能“開綠燈”，要遵守相應的財務報銷制度執行，不能搞特殊化。

（2）釆用電子信息技術對資金進行跟蹤管理。在報銷方式上，ZJ企業目前還是采取人工報銷，報銷時間存在一定的滯后性，企業員工手里經常有未能及時簽字、報銷的票據。在日后的工作中，企業財務部門可以購買一套專業報銷軟件系統，將網上報銷系統平臺建立起來。員工則可以通過網上審批，設定期限為30天，在此期間內將月度期間所發生的費用進行報銷；如果預支剩有多余的現金、發生變賣收入和罰款，也要及時交到企業財務部。

（3）ZJ企業要不斷完善各個崗位的資金控制細則，重新修訂財務報銷制度。增加對各部門以及個人（主管以上）的資金使用臺賬管理和報銷限額設置；在個人交通費報銷票據上要注明時間、地點、緣由；在購買材料、物資、辦公用品報銷單上要注明材料物資用途等。

3.注重對往來賬款的管理

由于企業往來賬款能牽涉到企業內部管理、外部溝通以及未來合作等問題，因此，往來賬款對每個企業的財務部門來說都是一項非常艱巨而復雜的工作。ZJ企業在往來款項管理上主要存在兩個問題。一是ZJ企業對于往來賬款管理方面還沒有專門的管理制度；二是企業內部員工的個人往來借款管理不到位。

在應收賬款回收方面，可以在財務部門指定專人負責跟蹤回款并且監督應收賬款回收的情況，并且定期要向財務部門負責人進行匯報與反饋。當企業業務部門簽訂合同時，可以根據合同金額來劃分審批方式。在應付賬款管理方面，ZJ企業在款項支付時沒有明確的相關規定，只要有合同和對方發票就進行支付。這在公司已經形成了“定律”，而且企業總經理審批時也不會對大額費用進行太多干涉，這就會存在一定的資金風險。根據企業現狀的問題，財務部門需要再次修訂相關制度規定，明確在支付款項時更詳細的審批流程。特別是對于一些成本比較大的工程維修項目，必須由項目負責人簽字、將合同復印件，發票等證明性文件交予財務部，由財務負責人先審核資料真實性與完整性，再征求總經理的同意，同意后下達付款通知，才能予以付款。這樣做的目的是加強資金的安全性，防止合同、文件資料作假。

在員工借款管理方面，可以借助網上報銷系統，具體可參照企業現金管理的相關內容執行。主要是為了督促員工及時報銷，及時歸還未使用的款項。企業要制定規定來明確報銷流程、報銷費用范圍、報銷限額，建立完整的員工報銷管理制度并附有具體操作細則。企業還要建立內部員工往來明細賬，并且要按月編制與核對賬目，隨時關注賬款的變化情況。如果存在借款超過30天的情況，就要進行催款；員工若有特殊原因需要推遲報銷，也必須要得到部門主管和總經理的批準并在財務部門進行登記、備案。

4.建立、健全內部控制制度

一方面，我們期待行業相關部門能夠出臺不同類型國有物業企業（如：隸屬于事業單位附屬部門的獨立核算的物業企業）的財務管理制度細則，以此來規范該類物業財務管理活動，這樣的話對內部控制執行效果的考核也更具有科學性和可操作性，既便于員工自我完善和整改，也便于上層管理者的監督和管控。

從另一個角度而言，企業需要建立內部牽制的制度。所謂內部牽制就是要在員工，部門，崗位之間創建一種關系，這種關系能夠起到相互監督，相互制約的作用。主要是分配相關責任，使某一部門或某個人不能獨立處理某項經濟或業務活動，需要經過其他部門與人員的查對。在縱向上，至少有兩級參與該項活動，上級監督下級，下級牽制上級；橫向上有兩個以上獨立部門的參與，兩個部門相互牽制。通過創建這種內部控制制度，能夠使授權批準、業務經辦、會計記錄、財產保管、稽核檢查等職務相互制衡，對財務管理起到積極的促進作用。有效地執行該制度，能完善物業服務企業財務管理基礎工作。財務部門要將財務會計及其他有關工作崗位進行科學合理分配，企業內部也要出臺相應的管理辦法與條例來配合業務流程的實施。這樣通過建立、健全內部控制制度，有利于企業健康發展，也有助于企業規避財務風險。

五、結語

在國有物業企業缺乏一整套科學的、完善的財務管理體系的背景下，建立有效的以財務管理為核心的運行模式，科學的、完善的現代企業財務管理制度體系，成為企業亟待關注和研究的重點。文章深入探討ZJ企業財務管理中出現的各種弊端并對其進行深入分析，得出物業企業在進行財務管理時暴露出的缺陷和漏洞，并針對此給出彌補，改進方案。在現代物業企業的治理中，一個健全、完善的財務管理體系，對提高企業經營效率，確保國有資產完整，保障經濟效益安全具有非常重要的作用，因此加強物業企業財務管理水平更是迫在眉睫。此外，企業必須結合自身具體情況來建立適合本企業的財務管理體系與制度，只有這樣才能實現財務管理的有效性。建立有效的財務管理體系需要經歷一個漫長而艱辛的時期，不能急于求成，而且要隨著時代的變化不斷改進與完善。（作者單位為中國城市規劃設計研究院科旅中心）