關于建立不動產統一登記制度的幾點看法

根據現行有關法律規定，不動產登記一直處于分散狀態。目前，中國的動產登記分散在近 10 個部門——國土資源部門負責集體土地所有權、國有土地使用權等登記；住建部門負責房屋所有權登記；農業部門負責耕地承包經營權 登記；林業部門負責林地登記……對這種現狀，分部門登記不僅造成人民群眾辦理不動產登記手續繁雜，也容易造成登記部門之間相互推諉扯皮或者相互矛盾，對不動產物權變動、查詢帶來了諸多不便。具體有如下表現：

一、未能很好地保護不動產權利人合法財產權

以前由不同部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界限不清、權利歸屬不明，引發眾多矛盾和糾紛。另由于各部門的登記方法、技術規程等不一致，很容易導致重登、漏登現象發生，造成了大量登記錯誤。

二、降低行政辦事效率

多個部門都在辦理不動產登記，各個部門都配備一套專 門的人員、機構、場所以及設備等等，國家不僅為此多支付 很多人力物力成本，而且各部門之間的職能交叉容易導致部門間的爭權奪力或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴重影響政府形象。

三、辦事程序繁瑣，加重了當事人的負擔

分散登記時，在農村當事人要分別到 4個不同的部門辦理 4個不同的證件；城市居民和企業則最少要辦兩個證。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間和資金成本。

四、不動產交易安全未得到很好的保障

原來由于房地分別登記，導致房屋和土地分離的現象十分嚴重。房屋進行交易后，只辦理房屋產權變更登記而不辦理土地變更登記，造成房屋和土地不是同一權利人的情況經常存在。不僅權利人辦理登記不方便，而且交易相對人查詢。登記資料不容易，了解交易標的狀況很困難。

那么要改變現狀應由以下幾方面入手：

首先，整合職責，統一登記機構。 我國涉及不動產登記的部門和機構繁多，不動產因管理機構不同而由不同的機構登記。要統一登記，必須先統一機構，現在，國家部門層面統一登記職責已經基本明確。2013年 11月 20 日的國務院常務會議已經明確將不動產登記的職 責及行業管理和不動產交易監管等職責分離，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原，林地、海域等不動產 統一登記職責，但行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。

其次，加強立法，統一法律依據。物權法第十條規定，“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”物權法已經給出了相關程序，那就是先制定出相關法規，然后履行，可以說，制定不動產統一登記法規是十分關鍵的一步。

在《不動產登記條例》中明確不動產登記的范圍和方法是重中之重。

（一）登記范圍。土地和房屋屬于不動產，但土地上的附 著物或者說定著物，除了房屋外，種類繁多，哪些屬于不動產登記范疇，哪些不屬于不動產登記范疇，其法定名稱和權 證名稱如何定，值得探討。由于國家尚沒有對不動產登記范圍作出統一規定，各地理解不一，名稱不一，是否登記也不統一，因此，由國家法律、行政法規來對不動產登記范圍和具體名稱作出 統一規定，“定紛止爭”，很有必要。

（二）登記辦法。作為單一事項的不動產登記，如房屋所 有權登記、土地使用權登記等，已有相關規章和規范性文件， 按照《物權法》的規定制訂不動產統一登記辦法，主要任務 一是應當就不動產登記的范圍、種類和權證名稱作出統一規 定，不允許地方和部門創設新的不動產登記種類和權證名 稱，真正保證“物權法定”；二是規定幾種統一登記模式，但 不宜登記模式一刀切。法律上可以授權省級政府自行決定統 一登記模式并制訂不動產登記辦法。不同的統一登記模式， 會有不同的土地與土地附著物登記關系，會有不同的登記條 件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。

再次，統一權利證書。 從企業和群眾的角度來看，統一不動產登記最重要的是要統一不動產權利證書，減少辦證環節，減少證書種類，減 輕群眾負擔，方便群眾。目前關于不動產的證書，主要有國 有土地使用證、集體土地使用證、集體土地使用證、房屋所有權證、土地承包經營權證、林權證、草原所有證和草原使用證等 10 多種。統一登記應當遵循便民的原則，盡量減少權利證書，同一不動產權利應當盡量只發一個權利證書。

不動產統一登記雖然現在看到了曙光，但是要完全實現 統一并不是簡單的事情，可謂任重而道遠。目前有許多整合 的工作需要開展，如統一登記的程序、統一登記的表冊卡簿、 整合原有的分散登記的檔案資料包括電子資料、建設統一的信息系統等等。這需要所有從事不動產登記的人員在社會各界大力支持下齊心協力、共同奮斗，實現不動產統一登記。（作者單位為利津縣國土資源局）