房地產企業會計成本核算中存在的問題及解決策略

通過房地產企業加強會計成本核算工作，加強對企業會計財務管理工作的重視與管理，有利于促進房地產企業自身良性發展，保證我國房地產行業的經濟效益持續向上，對我國實現國民經濟穩步提升也有著非常重要的意義。所以要想實現房地產企業經濟效益的最大化，充分發揮房地產行業的社會價值，就必須加強對會計成本的管理，要加大對會計成本核算的關注與重視，要全面分析我國房地產企業成本核算中存在的問題，結合我國房地產企業的實際發展情況，提出相應的解決對策和措施，促進我國房地產企業健康穩定發展。

近些年，隨著我國市場經濟體制的快速構建，我國各行各業的競爭不斷加劇，我國房地產企業也不例外，在這樣殘酷的大環境下，房地產企業就必須要加強對會計成本核算的管理與重視。通過合理的會計成本核算工作，不僅能客觀的反映出房地產企業的運營預期和企業資金的回籠效果，而且還能使房地產企業實現可持續發展.

一、房地產企業會計成本核算的具體內容

房地產企業成本核算工作指的是房地產企業在建設發展的過程中，結合企業自身的預期目標以及企業的整體投資成本，進而實現企業的生產經營和管理工作中資金投入的管理與控制，優化房地產企業的資金管理，提高企業資金的利用率，以便達到企業的運營目標，實現房地產企業的最大化經濟效益。房地產企業的會計成本核算工作內容具體指：建房土地費用、前期建設工程費用、建筑工程設計、施工費用、建筑的后期保養維護費用以及房地產企業的成本和管理費用等等。

二、房地產企業會計成本核算中存在的問題

（一）房地產企業會計成本核算對象不明確

房地產企業只有確定了成本會計核算工作對象，才能使得成本會計核算工作有效合理開展，才能深刻認識到成本會計核算工作的價值性、重要性和時效性。但是在實際發展過程中，由于房地產企業項目包含范圍廣、數量多，而且還具有一定的風險，導致了房地產企業在住房建設開展工作過程中出現了成本核算對象不確定的現象。同時加上房地產企業所占用的建設土地都是成片開發的，所以在加強會計成本核算工作時應該采用分期分批分類的方式，但是在實際情況過程中卻未進行明確的劃分，進而影響了房地產企業的會計成本核算工作，對于房地產企業提升工作效率，優化經濟效益是非常不利的。

（二）房地產企業會計成本核算費用存在問題

首先成本費用的歸類是加強房地產企業會計成本核算工作的主要途徑和方式，也是開展會計成本核算工作的主要內容，其直接影響著房地產企業的會計成本核算工作的預期效果，對于房地產企業進行財務分析具有重要的參考價值和意義。但是現如今很多房地產企業沒有注意到這一問題的嚴肅性，房地產企業在成本費用的歸類上一直存在著各種各樣的問題，有的房地產企業將日常管理費用和生產經營費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的區別沒有進行嚴格的劃分和規范；有的房地產企業更樂于做好會計核算工作的規范性和整體性，缺乏對成本費用歸類的關注與重視，造成企業的資金投入與實際不符的情況.

（三）房地產企業會計賬目設計不合理

房地產企業在加強會計成本核算工作的過程中，企業的費用賬簿設計與記錄也是體現會計成本核算工作質量和效果的一項重要指標，對于房地產企業加強會計成本核算工作，建立合理有效的財務體系和實現有效的成本控制與管理具有積極的作用和價值。然而現階段，一些房地產企業在會計成本核算工作中，由于生產建設費用記錄周期太長，成本核算工作的任務量過大或者說房地產企業在建項目過多，使得房地產企業的成本費用記錄在同一個地方上，就會出現成本費用記錄混亂現象，這就不利于房地產企業進行成本與投入的分析，不利于房地產企業進行財務預算，嚴重影響企業會計成本核算工作的質量與效果。

三、加強房地產企業會計成本核算的具體措施

（一）明確會計成本核算對象，對其進行嚴格的劃分和分類

在房地產企業加強會計成本核算工作過程中，可以結合建設場地的社會自然情況、人文經濟情況、項目開展費用情況和建筑主體的結構等因素，通過仔細的觀察與分析，明確會計成本核算工作的主要對象。同時也要統一關于成本核算工作對象的界定標準，要根據不同的會計成本核算工作對象，制定不同的工作方案，保證完成企業的成本核算工作，保障房地產企業成本核算工作的質量和效率。因此首先要需要考慮建設項目的不同特征，包括其類型、地點、結構、用途、施工團隊等多種指標。其次是要求房地產企業應該根據不同的建筑工程項目仔細認真制作不同的施工圖紙，要結合建筑主體的結構，進行詳細的分類和劃分。

（二）規范建設費用的歸類，保證企業的資金投入

房地產企業在面對復雜的建筑工程時，要想實現成本核算工作的提升與加強，就需要不斷完善成本費用的歸納和整理，但是由于成本核算對象多、范圍廣和過程比較復雜，使得許多成本費用不能直接歸納為成本核算對象中去，必須運用科學的方式和方法，才能進行合理的歸納，進而實現成本費用的歸集。因此房地產企業需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，要建立成本費用的歸納標準和體系，首先房地產企業在進行建筑工程的基礎費用核算時，可以結合費用的使用原因進行歸類，就是按照建筑工程費用產生的原因進行科學的分類和處理。其次，在進行公共配套設施費用的歸納與處理時，應當按照建設建筑的面積或者經濟收益比例進行收益分配。第三，針對直接費用、間接費用、基礎設施費用、前期工程費、施工費用以及安裝費用的歸納與處理時，可以根據建筑面積進行合理的分攤，但是要防止過于隨意化。第四，在進行土地拆遷費、征用費和管理費用的歸納與處理時，可以結合實際占地的面積進行分攤，需要房地產企業注意的是在分攤的過程中還應當堅持公開公正、合理科學的原則，要從企業的實際情況出發，充分考慮企業本身的實際承受能力。

（三）建立合理科學的費用賬簿，保障企業的經濟效益

科學合理的設計和劃分費用賬簿，在很大程度上能夠提升房地產企業成本核算的準確性與客觀性，有利于房地產企業進行資產預算和財務分析，促進房地產企業實現科學合理的費用分類和賬簿設計。房地產企業要結合自身建設發展情況，通過科學的方式確定成本投入和費用明細，單筆費用或者出現頻率較少的費用明細可以合并，但是大額及經常性費用明細必須單獨進行核算分析。因此，在會計成本核算工作過程中，房地產企業可以統一規范明細賬目，可以將施工合同中的明細項目用多欄式格式進行記錄，這樣不僅能提升核算效率，還能實現對工程的監督和開發成本的控制。

四、結語

綜上所述，房地產企業不斷加強會計成本核算工作不僅有利于企業自身的發展，加速企業的優化升級，而且有利于保證企業的資金回籠和經濟效益，使得我國房地產企業更好更快的發展，也可以為我國房地產企業的發展營造一個良好的內部經濟環境，促進我國房地產企業健康穩定的良性運營，從而保證我國房地產企業在市場競爭中長期處于不敗之地。（作者單位為南通南山房地產開發有限公司）