新形勢下中小房地產企業幾種融資方式及財政新規

◎袁玉鈴

新形勢下中小房地產企業幾種融資方式及財政新規

◎袁玉鈴

繼去年“930”樓市調控之后，特別是今年，全國各地相續出臺房地產市場調控新政，其調控手段越來越嚴，除了傳統的“限購、限價、限貸”外，還新增了“限售、限商”等新舉措。十九大報告，習總書記重申堅持“房子是用來住，不是用來炒”，“房住不炒”不僅僅是房地產調控政策的主基調，也將是長效機制的主基調，隨著調控的持續與深入，房地產金融政策也不斷縮緊，解決資金鏈問題是現階段中小房地產企業得以繼續生存與發展的重中之重。本文僅就分析中小房地產企業主要融資方式及財政新規。

眾所周知，房地產開發是一項資金投入巨大、風險與收益較高的投資。在土地購置、前期建設等環節房地產開發企業必須要有大額資金可供支配并投入，才能保證后續的開發。然而，實務中大多數中小房地產企業自有資金有限（一般只占開發成本的10～30%），無法單憑自身力量完成前期建設，倘若不借助各種融資渠道，采取各種融資方式，將不能順利推進開發項目的完成。融資對中小房地產企業來說是一個不可或缺的重要環節。新形勢，供給側改革，去杠桿，可能會引起銀根緊縮，資金缺乏，相對于大房地產而言，中小房地產企業的融資能力日趨顯弱，為避免因資金問題陷入財務困境，更要切合實際，量力而行。實務中，中小房地產企業通常采用以下幾種融資方式，補充流動資金或充實開發資本。

銀行貨款

銀行貸款主要指商業銀行貸款，是目前乃至未來很長一段時間內中小房地產開發企業融資的主要方式，屬于典型的債務融資。按貸款使用期是否超過1年分，短期貸款和長期貸款；按有無擔保，分信用貸款和抵押貸款。房地產開發貸款一般是長期的、抵押貸款，主要缺點是：貸款數額有限，用款限制多，貸款周期不長，且需要定期支付利息或到期一次性還本付息。

對于中小房地產企業而言，抵押貸款通常是在拿地之后，以土地使用權作抵押物抵押貸款，或在建設階段，預售之前，以在建項目作抵押物抵押貸款。對于房地產企業舉借貸款，銀行通常要求按月或按季付息，房地產開發周期較長，在未獲得預售許可證之前，只有現金流出而無流入，按月或按季付息，存在較大的償債壓力，財務風險較高。

房地產企業集團，宜適合采用“統借統還”貸款方式，一般可以爭取到較低的貸款利率，若預測市場利率將上升，應與銀行簽訂固定利率合同，若預測市場利率將下降，則應簽訂浮動利率合同，這樣可適當降低融資成本。全面營改增后，統借統還業務需注意集團企業將所貸資金分撥給下屬或集團內企業，所收取的利率水平一定不得高于金融機構的借款利率水平。《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》[財稅〔2016〕36號]附件3：第一條第（十九）項規定：“統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息,不繳納增值稅。統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

營改增后，房地產企業接受貸款服務向銀行等金融機構或非金融機構支付的貸款利息、與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》：第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

信托融資

在銀行貸款嚴重不足或不具備貸款情況下，信托融資是個比較好的選擇。第一，信托產品靈活的設計能滿足不同房地產項目不同開發階段對資金的需求，同時房地產業的高額收益和較短的投資周期滿足了信托的要求;第二，信托審核流程短，融資速度快，融資成本可接受，能夠及時彌補房地產企業資金短缺問題。然而，為規避風險，近年來，四大國有資產管理公司很少向三、四線城市房地產商開展信托業務。其他信托公司良莠不齊，其信托融資成本相對較高，中小房地產企業若開發的項目市場競爭能力較強，或正處在快速擴張期、預期利潤較好，可以通過這種方式融資；若開發的項目市場競爭能力相對弱，且利潤空間較小，則可能無法承受較高的融資成本。除了利息之外，信托財務公司可能還會要求其他的費用，比如承諾費、咨詢顧問費等。這些費用也會增加融資成本。

融資性售后回購

房地產企業融資性售后回購業務，是指房地產企業在銷售房地產時，與購買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內再將所售房地產回購的一種交易方式。

這種交易方式，如果銷售合同中明確了回購日期，到期后必須由賣方回購，同時還約定了利率，就可以認定為融資性售后回購業務；如果銷售合同沒有約定具體回購日期，或回購僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場價格回購的，就可以認定為促銷性售后回購業務。

融資性售后回購實質是將房產抵押的一種擔保貸款，《企業會計準則第 14 號——收入》[財會〔2017〕22號]第三十八條對于售后回購交易，企業應當區分下列兩種情形分別進行會計處理： （一）回購價格低于原售價的，應當視為租賃交易，按照《企業會計準則第 21 號——租賃》的相關規定進行會計處理；回購價格不低于原售價的，應當視為融資交易，在收到客戶款項時確認金融負債，并將該款項和回購價格的差額在回購期間內確認為利息費用等。企業到期未行使回購權利的，應當在該回購權利到期時終止確認金融負債，同時確認收入。（二）企業負有應客戶要求回購商品義務的，應當在合同開始日評估客戶是否具有行使該要求權的重大經濟動因。客戶具有行使該要求權重大經濟動因的，企業應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，按照本條（一）規定進行會計處理；否則，企業應當將其作為附有銷售退回條款的銷售交易，按照本準則第三十二條規定進行會計處理《企業會計準則第14號——收入》應用指南規定，采用售后回購方式銷售商品的，收到的款項應確認為負債。

融資性售后回購取得的資金無限定特定的用途，既可用作流動資金、也可用作項目建設資金等，由企業按需使用，切實解決了房地產企業資金壓力，但這種融資方式是把“雙刃劍”，處理不好，會大大貶損房產價值，從而大大增加融資成本。

關聯方借款

關聯方借款可解釋為關聯企業或者關聯個人向目標企業提供資金，并簽訂借款協議。實務中，中小房地產企業經營中經常出現大量關聯方借貸業務，特別是在資金周轉困難的時候。選擇從關聯企業和關聯個人調集資金，雖然能夠暫時解決燃眉之急，但是存在較大風險，特別是涉稅風險，利息扣除、利息發票引發的財稅風險，其一，關聯方借款約定收取利息的，收取的利息方需按“提供貸款服務”項目繳納增值稅，且房地產企業取得貸款利息發票不得抵扣進項稅額；其二關聯方借款不收取利息的，《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），將無償提供服務列入了視同銷售范圍，也需要繳納增值稅，這無形中增加了借款成本。（此處未考慮企業所得稅、個人所得稅及其他附加稅費）。

上述列舉的幾種融資方式，是目前中小房地產企業比較適用的融資方式，各有優點，同時也存在不足，房地產企業的融資渠道是多元化的，融資方式也是多種多樣的，中小房地產企業應根據自身實際情況，測算資金需要，合理選擇融資方式，通過融資來優化資金結構，滿足企業發展需求。特別是在現階段，資本市場更傾向于大房企，房地產行業壟斷局面已經形成，中小房地產企業將慢慢邊緣化，面臨著被淘汰、被收購、被兼并局面。保持資金鏈穩定，是中小房地產企業生存之道。

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