“營改增”后物業企業稅收籌劃

◎樊易

“營改增”后物業企業稅收籌劃

◎樊易

我國自2016年5月1日起全面實行“營改增”，其全面推行能夠有效地消除計征營業稅時的重復征稅，降低企業稅負，深層次地影響產業結構，給物業管理企業既帶來了改革利好，也帶來了新的涉稅事項挑戰。本文對“營改增”的基本內容和稅收籌劃的涵義進行簡要分析，以“營改增”對物業企業的稅收籌劃影響和風險出發，結合物業企業的主要稅種進行探討，提出了“營改增”后物業企業的稅收籌劃應對措施。

“營改增”的基本內容和稅收籌劃的涵義

“營改增”的基本內容。2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改征增值稅試點，標志著營業稅改征增值稅拉開序幕，后試點范圍擴大到9省市，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。2014年1月1日起，鐵路運輸和郵政服務業納入營業稅改征增值稅試點，至此交通運輸業已全部納入營改增范圍，同年6月1日起，將電信業納入營業稅改征增值稅試點范圍，2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推廣營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，均納入試點范圍。

稅收籌劃的涵義。稅收籌劃是指納稅人或者代理人在稅收法律義務成立之前，不違反稅收法律法規的前提條件下，從生產經營等的實際情況和需要出發，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，以達到稅收籌劃主體價值最大、并能有效地維護其稅收權利的一種綜合性的經濟管理活動。稅收籌劃的特征有主體的特殊性、非違法性、事前籌劃性、整體性、多變性和風險性，其也具有明顯的目的性。稅收籌劃的初始目標是不發生納稅差錯，避免納稅風險，進階目標是獲取稅收收益，在利潤最大化和風險最小之間尋求平衡，最終實現納稅人稅收權益的最大化。

“營改增”對物業企業的稅收籌劃影響和風險

“營改增”對物業企業的稅收籌劃影響。“營改增”后物業企業適用的增值稅稅率為6%，比征收營業稅時適用的5%的稅率有所增長，物業企業存在較高的人工成本費用，其進項稅額抵扣困難，造成物業企業短期內稅負增加，都對物業企業的稅收籌劃提出了新的挑戰。從長遠來看，全面“營改增”后，完善了增值稅的抵扣鏈條，深層次的影響了產業結構和經濟結構，可以促進物業企業完善內部管理，擴大減稅效應。物業企業應用好“營改增”過渡期間的優惠政策，增大進項稅額的抵扣，選擇適合的稅收籌劃方式，促進自身轉型發展。

物業企業涉稅風險。目前物業企業的收費水平相對較低，國家在物業管理方面的扶持政策也相對較少，其征收的稅率和物業管理行業自身的經營利潤相比相對過高，加上日益激烈的市場競爭環境，造成物業企業稅負較重。物業管理的收費模式也給企業自身帶來了涉稅風險，其物業管理費稅款征收時按照發票開具的全部金額作為企業的營業額計稅，但其物業服務的支出有著代收的特點，如租金和車位使用費等，另外保潔、綠化、安保、設備房產保養等支出多數為人工費用的支出，因為其進項稅額難以取得和抵扣，增加了企業的稅收負擔。再就是現在的社會分工日益精細，物業管理公司很多業務實現了外包，比如電梯的維護，安保消防的外包等等，可能也會存在重復征稅的情形。

“營改增”后物業企業的稅收籌劃應對措施

充分利用稅收優惠政策。目前國家的稅務部門并沒有專門制定針對物業企業的稅收優惠政策，但可以結合現有的各稅種的通行稅收優惠政策進行減稅，享受節稅的收益。比如在西部的物業企業，只要企業的主營業務收入在總收入的占比達到70%以上，可以在規定的稅收期限內申請，減按15%的稅率繳納企業所得稅，享受西部大開發的企業所得稅稅收優惠；又如對規模較小的物業企業，看是否符合小微企業的認定標準，符合的話即可享受20%的企業所得稅稅率；再有可以通過安置殘疾人職工，其支付給殘疾人的工資在計算企業所得稅時可以加計100%稅前扣除；另外也可以將自有房產改建為職工宿舍，收取少量的租金，滿足國家對于廉租房和公租房的相關優惠政策，可以暫免征收房產稅，物業企業的年應稅服務收入額沒有達到500萬元的，可以采用簡易計稅辦法按3%的征收率繳納增值稅。

利用合同進行合理籌劃。對于物業企業日常收費項目里面的代收項目，如代收的租金、停車費、水電費等，應在與業主簽訂的委托合同中注明上述項目為代收項目，進行會計核算時將正常收費項目和代收項目分別核算，可以有效降低計稅依據；對于物業企業用于出租的商業房產，訂立合同時應將租金和物業管理費分別列明，會計上進行分開核算，對于企業代管的資產，其簽訂合同應該列明相關事項，收取的費用作為物業管理費核算，避免企業都列為租金而承擔12%高稅率的房產稅。

采用轉移定價進行稅收籌劃。這種籌劃的方式通常用在關聯性企業當中，比如物業企業可以將保潔和綠化服務分包給其子公司，雙方交易的服務定價可以進行協商自行確定，當然協商的價格要得到稅務機關的認可，該項費用會作為物業企業的成本進行列支，抵減應納稅所得額，降低物業企業的當期所得稅，子公司該項收入只需要按6%繳納增值稅，如果適用簡易計稅辦法，其征收率僅為3%，如果雙方協商確定的轉移定價越高，物業企業自身的成本費用就列支越多，就可以一定程度的降低物業企業的企業所得稅稅負。

稅制改革是經濟改革的核心，現下的“營改增”是稅制改革的重要內容，物業企業應該明確“營改增”對企業帶來的不利影響，優化自身內部管理環境和財務管理水平，提高財務人員的職業素養，充分研究國家相關稅收政策，結合企業自身實際情況，充分利用稅收優惠政策，利用合同和轉移定價進行稅收籌劃，規避稅務風險，解決“營改增”給物業企業帶來的問題，提高自身的市場競爭力，促進企業的可持續發展。

（作者單位：湖北華中輸變電有限公司物業分公司）