長租公寓等風起

李文卉

核心提示：這個市場是利好和困惑共存，開發商只有摸著石頭過河。

11月1日上午10時30分，武漢市住房租賃交易服務平臺上線試運行，這是一個有政府背景的，集企業準入、房源發布、預約看房、合同簽訂、房源驗證、租賃合同備案、辦理入住和退房等業務于一體的服務平臺。此前半個月內，北京、廣州等城市已上線了類似的平臺，天津、合肥等城市正蓄勢待發。

在“租售并舉”被寫入十九大報告之后，建立類似的住房租賃服務平臺對地方政府而言仿佛成了一種政治正確，然而對一部分企業來說，長租公寓業務早就是一種道路正確。

房地產企業吃螃蟹

以2015年初住建部發文加快培育和發展住房租賃市場為起點，不到3年時間里，在Top 30房企中，已有1/3切入了長租公寓市場，包括萬科、旭輝、龍湖、朗詩、保利等。

萬科在2015年就單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，隨后開始在廣州、廈門、重慶等城市進行嘗試，并統一為“泊寓”品牌。萬科A10月31日在深交所互動易平臺上回應投資者稱，截至今年三季度，萬科泊寓已在24個城市累計開業82個項目，共約2.4萬間公寓。

龍湖地產則在2016年的中期業績會上宣布，以“冠寓”品牌正式涉足長租業態，目前已在8個一二線城市布局，計劃2017年底開業房間數超過1.5萬間。

旭輝則將長租公寓作為多元化布局的方向之一，目前旭輝“領寓”已在上海、蘇州、杭州等城市籌建20多個項目，計劃今年入市2萬間。

鏈家是地產中介中將長租業務作為道路選擇的典型代表。早在2012年底，鏈家就開始以“二房東”的身份打造“自如寓”品牌，試水長租公寓。自如寓的所有房屋均經過專業設計，實行統一風格的裝修，并提供租期內保潔、維修家電等一些基本的公寓服務。目前，自如寓在北京和上海兩座城市一共擁有8個項目。

偉業我愛集團副總裁胡景暉也曾表示，對于目前參與長租公寓市場的幾類主體，經紀公司在租賃市場經驗較為豐富，且本身有著輻射范圍廣的門店，是相對而言的優勢。

更多的創業企業和酒店管理公司也加入了戰隊。創立于2009年的魔方公寓是最早發現長租市場的創業企業，現已成為集中式長租公寓品牌的老大。YOU+國際青年公寓、優客逸家、新派公寓等類似品牌，也如雨后春筍般涌現了出來。傳統酒店也推出了自己的長租公寓，包括如家的逗號公寓、華住的城家公寓等。

重還是輕 這是個問題

根據東方證券的研報測算，目前我國房屋租賃人口大約為1.9億，主要由流動人口及高校畢業生構成，租賃市場規模已超萬億。而隨著城市化繼續推進，持續增長的流動人口規模將為租賃人口提供基礎。預計至2030年，國內租賃人口將達2.7億，整體市場規模將達4.2萬億元。

同在住房市場，這塊看起來巨大的“蛋糕”，需要的卻是與房地產開發全然不同的啃法。房地產開發的高杠桿、高回報、短周期屬性，在這里都行不通。于是，是重資產還是輕資產，成為另一種道路選擇。

前文提到的萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓是典型的重資產玩法，基本都是以成立單獨事業部的形式來自營長租公寓。

保利、綠城、復星等企業則選擇了較輕的模式，只提供房源，運營工作交給專業公司去做。例如保利地產成都公司選擇與四川優客逸家進行合作，聯手打造 “UOKO公寓”。由保利提供成都市劍南大道的保利星座項目為租賃場所，優客逸家將其按照青年人居住標準，提供裝修、維護、有償O2O等一系列運營服務。

以魔方公寓為代表的創業企業，則選擇租賃整棟商業或工業產權物業進行改造、經營，并提供服務和完備的管理，以出租公寓來獲取盈利。這種賺取“剪刀差”的模式看起來吃力又不討好，但好在有唯利是圖的資本撐腰，倒也存在得合情合理。

魔方公寓在成立不久后，便拿到了華平投資和德同資本的A輪融資，華平投資更是跟進了其之后的每一輪融資，截至去年C輪融資時，魔方公寓的估值已達到10億美元。此外，雷軍也看多長租市場，順為資本給YOU+公寓投了1億元，經緯等機構給了優客逸家2000萬美元投資，新派公寓也獲得了賽富投資的1.6億元。甚至連給行業做SaaS管理系統的蘑菇租房，也因此拿到了數千萬元的投資。

互聯網巨頭也來湊熱鬧。10月24日，京東高調宣布進軍房地產，盡管只是計劃圍繞服務平臺，與房企、代理商展開定制合作，但已有分析認為，借助線上大數據以及信用平臺的優勢，京東極有可能進軍長租公寓領域。此前，阿里巴巴披露將有超過100萬間公寓正式入駐支付寶，阿里將在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8座城市率先推廣信用租房。

租不起 也出租不起

2015年1月6日，住房城鄉建設部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃租房制度，拓寬融資渠道。兩年多來，北京、上海、沈陽、南京、武漢等13個城市，成為首批利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，各種類型的長租公寓開始在這些城市出現。

有政策背書固然是好事，但消費者感受及企業經營狀況卻是完完全全的市場行為。

萬得、華菁研究所的研報顯示，55%的拿房成本占比和65%的入住率，是長租公寓行業盈利臨界點。但很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經占到了80%。于是，長租公寓動輒4000元至8000元的月租金，成為消費者的最“喪”體驗——“如果我付得起這么高的租金，為什么不去買套房子呢？”

據《21世紀經濟報道》調研，近9成受訪者認為長租公寓的租金太高。

與此同時，長租公寓卻普遍賺不到錢。龍湖地產近期對外明確表示，3年內不考慮長租業務的盈利問題。已經試水長租公寓兩年有余的世聯行，該業務目前仍然處于虧損階段，其2017年中報顯示，上半年公寓管理業務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但成本同比增加1.13億元，資產服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

有人算了一筆更細的賬。僅就輕資產的長租公寓項目而言，由于上下游租金可以滾動對沖，前期成本主要是裝修成本，按照單間房4.5萬元的同業標準，一個200套房間的公寓項目，投資額接近1000萬元。

對一般的企業來說，這不是個小數目，但對房地產開發企業而言卻是九牛一毛。所以澎湃資本合伙人朱靖雷在公開場合表示，長租公寓市場的主要機會還是留給開發商的。持這種觀點的人不在少數。

但也有另一種看法：對房地產開發企業而言，長租業務怎么看都只能算是低利潤的業態，這是一個不得已的必選項。

“對地產公司來說，從來都是得土地者得天下，然而持有型、租賃型的比例會越來越明確且比重越來越高地寫進土地出讓條款中，土地的用途被鎖死，要想拿到土地就必須這樣做（租賃）。”某地產集團武漢分公司工程部經理李鑫告訴《支點》記者，在未來的新增地塊中，開發商自持/租賃的比例甚至有可能達到50%，即同一地塊商品房和租賃房的比例為1：1。

目前，一手房的年交易額大約為10萬億元，業界公認整個規模還會維持幾年，可以說無論從市場規模還是從市場接受度上來看，一二線城市住房銷售市場的火爆還會持續一陣。“一定程度上，長租市場有點像政策引導下的強制轉型。”李鑫表示，如果這是一件不得不做的事，怎么做就變得至關重要了。

“我甚至覺得那些積極參與長租業務的地產公司，骨子里更看重的是土地增值的收益。”李鑫的回答非常直接。

總的來說，長租公寓市場是困惑與利好并存，只能選擇摸著石頭過河。但從更廣闊的視野來看，對目前被政策“鎖死”、被輿論詬病的房地產市場來說，它可能是救命稻草也可能是破解困局的“活水”，對行業內的中小企業尤其如此。所以，不妨更樂觀一點，畢竟當風吹來的時候，比沒站在風口上更遺憾的是你根本沒站起來。（支點雜志2017年12月刊）